物業(yè)管理師輔導(dǎo)：物業(yè)權(quán)利

　　物業(yè)權(quán)利是為理順和規(guī)范在社會經(jīng)濟(jì)生活中人們在物業(yè)上發(fā)生的關(guān)系而創(chuàng)設(shè)的。物業(yè)的物質(zhì)實(shí)體只有一個，但物業(yè)上的權(quán)利可以有多種，并可以被看作獨(dú)立物。物業(yè)權(quán)利種類的多少取決于人們在物業(yè)上發(fā)生關(guān)系的復(fù)雜程度。一般來講，經(jīng)濟(jì)愈發(fā)達(dá)，人們在物業(yè)上發(fā)生的關(guān)系愈多，需要創(chuàng)設(shè)的物業(yè)權(quán)利就越多。下面就中國目前的物業(yè)權(quán)利體系作以簡單介紹。

　　(一)土地使用權(quán)

　　中國法律規(guī)定：國有土地可依法確定給全民所有制單位或集體所有制單位使用，國有土地和集體所有的土地可依法確定給個人使用。由此便產(chǎn)生了國有土地使用權(quán)和集體土地使用權(quán)。在中國，土地使用權(quán)擁有人有權(quán)對土地實(shí)行占有、使用、收益及有限度處分。

　　國有土地使用權(quán)的取得有兩種途徑：(1)行政劃撥;(2)國有土地使用權(quán)有償出讓。后者是今后獲得國有土地使用權(quán)的主要方式。

　　集體土地使用權(quán)的取得也有兩種途徑：(1)農(nóng)民通過集體承包獲得一段時(shí)間的農(nóng)地經(jīng)營權(quán);(2)組織和個人與集體協(xié)商，通過政府審批的方式獲得建設(shè)用地使用權(quán)。集體土地使用權(quán)也有使用年限的規(guī)定。

　　國有土地使用權(quán)的取得者要按照土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定及國家法律法規(guī)的要求，開發(fā)、利用和經(jīng)營土地。土地使用權(quán)出讓合同的改變要經(jīng)國家同意。劃撥土地使用權(quán)如要進(jìn)入市場，即進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，要事先辦理國有土地使用權(quán)有償出讓手續(xù)。

　　(二)所有權(quán)中國的土地所有權(quán)有兩種形式

　　國家土地所有權(quán)與勞動群眾集體土地所有權(quán)。法律規(guī)定：城市的土地屬于全民所有即國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地除法律規(guī)定屬于國家所有的以外屬集體所有，宅基地和自留地、自留山，屬集體所有。此外，組織或個人可享有房屋所有權(quán)。

　　所有權(quán)是指所有人依法對所有物行使的最完全、最絕對的權(quán)利。所有權(quán)的行使范圍具有兩個特征：第一，所有人在所有物上有各種行為的權(quán)利，包括占有、使用、收益、處分等項(xiàng)權(quán)利。第二，所有人對所有物有禁止他人從事任何行為的權(quán)利。在中國，法律對土地所有權(quán)作了以下限制：國有土地所有權(quán)不能轉(zhuǎn)讓給農(nóng)村集體及任何組織和個人;集體土地所有權(quán)的讓渡只能通過政府征用的方式轉(zhuǎn)讓給國家，而不能轉(zhuǎn)讓給其他組織和個人;國家對農(nóng)村集體土地用途有一定限制，如耕地一般不能改變用途，農(nóng)民興辦企業(yè)、建造房屋所占用的集體土地都需要經(jīng)過政府批準(zhǔn)。組織和個人享有的房屋所有權(quán)受到其所在土地權(quán)利的限制。

　　(三)其他權(quán)利其他物業(yè)權(quán)利包括轉(zhuǎn)讓權(quán)、出租權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)和地役權(quán)。這些權(quán)利是物業(yè)使用權(quán)具有價(jià)格的重要原因。

　　1.轉(zhuǎn)讓權(quán)。轉(zhuǎn)讓包括物業(yè)的出售、交換和贈與。法律規(guī)定，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)出讓合同和登記文件所載明的權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移，其使用年限應(yīng)作相應(yīng)的調(diào)整，即由原年限減去已使用年限。由轉(zhuǎn)讓權(quán)產(chǎn)生土地使用權(quán)價(jià)格。房屋的轉(zhuǎn)讓也涉及權(quán)利義務(wù)關(guān)系的轉(zhuǎn)移。

　　2.出租權(quán)。法律規(guī)定，物業(yè)出租后，出租人必須繼續(xù)履行土地使用權(quán)出讓合同。未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)利用土地的，土地使用權(quán)不能出租。由出租權(quán)產(chǎn)生出租人權(quán)益和承租人權(quán)益，兩者均具有價(jià)格。

　　3.抵押權(quán)。土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)均可抵押。法律規(guī)定，抵押人和抵押權(quán)人所簽的抵押合同，不得違背土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定。

　　4.典權(quán)。土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)均可典當(dāng)。法律規(guī)定，承典人與出典人所簽典契不得違背土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定。

　　5.地役權(quán)。地役權(quán)是指為自己土地的便利在他人土地上設(shè)定的權(quán)利。擔(dān)負(fù)提供便利的土地稱為供役地，利用或享受便利的土地稱為需役地。地役權(quán)的設(shè)置通常由供役地人和需役地人通過協(xié)議設(shè)立，最常見的地役權(quán)是通行權(quán)。

　　由此可知，物業(yè)權(quán)利是一組權(quán)利的集合。一般而言，物業(yè)的權(quán)利越完全，其價(jià)值越大。因此，在物業(yè)估價(jià)中，必須十分清楚委估物業(yè)的權(quán)利狀況。

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