物業(yè)管理師輔導(dǎo)：物業(yè)估價(jià)的主要內(nèi)容

　　物業(yè)估價(jià)的主要內(nèi)容

　　(一)土地估價(jià)如為征收有關(guān)土地的稅費(fèi)和確定補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金的數(shù)額而單獨(dú)對(duì)土地價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。對(duì)土地價(jià)格的評(píng)估主要有兩類(lèi)：一類(lèi)是基準(zhǔn)地價(jià)，另一類(lèi)是標(biāo)定地價(jià)(又稱(chēng)宗地地價(jià))。

　　(二)建筑物估價(jià)如為建筑物火災(zāi)保險(xiǎn)時(shí)需確定建筑物的重建價(jià)格，或在城市劃撥土地上進(jìn)行房屋拆遷時(shí)確定被拆除房屋的作價(jià)補(bǔ)償額，或以劃撥土地上物業(yè)作抵押時(shí)需評(píng)估其房屋的抵押價(jià)格。上述各種情況只需單獨(dú)評(píng)估建筑物價(jià)格。

　　在開(kāi)展建筑物估價(jià)時(shí)，必須明確建筑物的有關(guān)情況，包括：

　　(1)坐落位置及所在區(qū)域其他類(lèi)似建筑物的情況。

　　(2)建筑物面積的大小，包括基地面積、建筑面積、使用面積、綠地面積、實(shí)用面積等。

　　(3)用途，包括各類(lèi)用途的面積分配和樓層分布，如商住樓的商場(chǎng)面積、辦公面積及公寓面積等。

　　(4)建筑結(jié)構(gòu)。

　　(5)建筑層數(shù)。

　　(6)建筑高度。

　　(7)附屬設(shè)施狀況。通常將建筑物劃分為建筑物主體和建筑物的附屬設(shè)施，對(duì)電梯、空調(diào)等附屬設(shè)施需單獨(dú)考慮。

　　(8)裝修情況。分為外裝修和內(nèi)裝修，需了解裝修的標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量和所用材料品質(zhì)。

　　(9)建筑物的新舊程度和建成年月。

　　(10)建筑物的外觀。

　　(11)建筑物的平面布局。

　　(12)建筑物的產(chǎn)權(quán)情況。是完全產(chǎn)權(quán)還是有限產(chǎn)權(quán)，是否已出租，是否已抵押，產(chǎn)權(quán)有無(wú)糾紛，建筑物座落的土地的權(quán)利情況。

　　(13)其他情況。若是新建筑物要了解施工質(zhì)量;若是建筑物某一部分，要了解其所處的樓層和朝向;若是期房，要了解開(kāi)發(fā)商、承包商、施工者、設(shè)計(jì)者及物業(yè)管理者的情況。

　　(三)包含其他財(cái)產(chǎn)的物業(yè)的估價(jià)如評(píng)估一座可直接使用的辦公大樓的價(jià)格，既包含大樓所占用土地的價(jià)格、其建筑物的價(jià)格，還包含大樓內(nèi)所有辦公設(shè)備的價(jià)格。

　　(四)期貨物業(yè)的估價(jià)如要求對(duì)正在開(kāi)發(fā)建造或計(jì)劃開(kāi)發(fā)建造但尚未建成的物業(yè)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。

　　(五)滅失物業(yè)的估價(jià)因民事糾紛或索賠等原因，要求對(duì)已經(jīng)滅失的物業(yè)進(jìn)行估價(jià)，如人為縱火或損壞他人房屋應(yīng)進(jìn)行的賠償。

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