物業(yè)管理師輔導(dǎo)：房產(chǎn)價(jià)格管理的對象和內(nèi)容

　　房產(chǎn)價(jià)格管理的對象和內(nèi)容

　　1?房產(chǎn)價(jià)格管理的對象：凡是在流通領(lǐng)域內(nèi)以各種方式和價(jià)格進(jìn)行貨幣交換的房屋，或者因某種原因需要評估價(jià)值或價(jià)格的房屋，均屬于房產(chǎn)價(jià)格管理的對象。具體說來，大致有以下一些方面：(1)各類新建商品房的出售價(jià)格;(2)各種不同所有制舊房的買賣價(jià)格;(3)各類新建商品住宅和非住宅的租賃價(jià)格;(4)各種不同用途的舊房的租賃價(jià)格;(5)住房制度改革中新、舊住房的出售與出租價(jià)格;(6)機(jī)關(guān)、團(tuán)體、軍隊(duì)、學(xué)校、企事業(yè)單位之間轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)或出租房屋使用權(quán)的價(jià)格;(7)以房產(chǎn)做投資與國內(nèi)企業(yè)或外商合資、合營、合作企業(yè)的房產(chǎn)入股價(jià)格或租賃價(jià)格;(8)各類房產(chǎn)保險(xiǎn)、納稅的基本價(jià)格;(9)拍買房產(chǎn)的標(biāo)底價(jià)格;(10)拆遷房屋的補(bǔ)償價(jià)格;(11)各類房產(chǎn)的抵押、典當(dāng)價(jià)格;(12)落實(shí)政策收購房屋的價(jià)格;(13)繼承、贈(zèng)與、析產(chǎn)房屋的價(jià)格;(14)政府有關(guān)部門收購危險(xiǎn)房屋的價(jià)格;(15)各類房產(chǎn)的交換價(jià)格;(16)評估企業(yè)固定資產(chǎn)的房產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格;(17)以自有房產(chǎn)與他人合作擴(kuò)建、改建房屋的價(jià)格;(18)以其它形式買賣、租賃、交換房屋的價(jià)格。

　　以上各類房屋的價(jià)格或價(jià)值，都屬于價(jià)格管理的對象，每項(xiàng)價(jià)格的議定，都要事先經(jīng)房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)進(jìn)行評估。其中，屬于交易價(jià)格的，必須報(bào)房地產(chǎn)交易管理部門審核批準(zhǔn)。屬于租賃價(jià)格的，必須報(bào)房屋所在地房管機(jī)關(guān)審核同意。

　　2?房產(chǎn)價(jià)格管理的內(nèi)容房產(chǎn)價(jià)格管理，既是整個(gè)商品價(jià)格管理的一部分，又是一項(xiàng)專業(yè)性管理。它內(nèi)容豐富，任務(wù)繁重。從房產(chǎn)的生產(chǎn)、流通到消費(fèi)都需要價(jià)格管理，都含有價(jià)格管理的內(nèi)容。房產(chǎn)價(jià)格管理的主要內(nèi)容是：

　　(1)制定房產(chǎn)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)：房產(chǎn)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，是指一個(gè)城市同一類別等級房屋的平均價(jià)格，是進(jìn)行房產(chǎn)價(jià)格評估的依據(jù)。制定房產(chǎn)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，是指政府主管部門為適應(yīng)房產(chǎn)買賣、抵押與租賃的需要，根據(jù)不同結(jié)構(gòu)、不同標(biāo)準(zhǔn)的房屋的社會(huì)平均建設(shè)成本和地段環(huán)境差價(jià)，參照市場供求狀況，對各種不同類型的房屋制定的多種買賣價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)與多種租賃價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。制定房產(chǎn)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的根本目的，在于保障進(jìn)入流通領(lǐng)域的房產(chǎn)以公平合理的價(jià)格成交，維護(hù)交易各方的合法經(jīng)濟(jì)權(quán)益，保持房地產(chǎn)市場價(jià)格的基本穩(wěn)定。

　　房產(chǎn)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，是房產(chǎn)價(jià)格評估的準(zhǔn)繩，是審核房產(chǎn)成交價(jià)格的依據(jù)，是交易雙方議定價(jià)格的基礎(chǔ)。

　　1)制定房產(chǎn)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)。制定房產(chǎn)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，有賴于房產(chǎn)價(jià)格體系的建立，沒有健全的價(jià)格體系，就不會(huì)有完整的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。目前，我國實(shí)行的國家定價(jià)、國家指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)等三種價(jià)格形式，構(gòu)成了社會(huì)商品的價(jià)格體系，也構(gòu)成了房屋商品的價(jià)格體系。有了這種價(jià)格體系，房產(chǎn)價(jià)格管理部門就可以根據(jù)房屋商品化的方針，根據(jù)房產(chǎn)所有權(quán)性質(zhì)與房屋使用性質(zhì)的不同，根據(jù)房屋商品流向與需求者經(jīng)濟(jì)承受能力的不同，分別制定不同的房產(chǎn)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)用于不同種類、不同方面的價(jià)格管理與評估。

　　2)各類房產(chǎn)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的構(gòu)成。房產(chǎn)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，一般由房屋的基價(jià)和調(diào)劑價(jià)兩部分構(gòu)成。房屋的基價(jià)，是指房屋的基本價(jià)格。房屋的調(diào)劑價(jià)是指房屋價(jià)格的調(diào)劑因素。例如，新舊房屋的買賣價(jià)格，均以建筑面積的綜合造價(jià)或重置成本價(jià)為基價(jià)，以房屋的地段環(huán)境、朝向、樓層和新舊程度等條件的差異，作為對房屋基價(jià)的調(diào)劑因素。在評估房屋基價(jià)的基礎(chǔ)上，再按調(diào)劑因素對房屋基價(jià)進(jìn)行調(diào)整，即可評出房屋買賣的具體價(jià)格。又如，新舊房屋的租賃價(jià)格，均以由幾項(xiàng)因素構(gòu)成的月平均租金為基價(jià)，以房屋的地段環(huán)境、朝向、樓層、設(shè)備、裝修等條件的差異，作為對租金基價(jià)的調(diào)劑因素，在評估房屋租金基價(jià)的基礎(chǔ)上，再按調(diào)劑因素對租金基價(jià)進(jìn)行調(diào)整，即可評出房屋租賃的具體價(jià)格。

　　房產(chǎn)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)制定以后，還要根據(jù)市場行情的變化，不斷進(jìn)行調(diào)整。新建商品房的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，一般都隨著綜合造價(jià)的審定及時(shí)進(jìn)行了調(diào)整。需要定期調(diào)整價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的主要是舊房，調(diào)整舊房價(jià)格的周期一般以一至三年調(diào)整一次為宜。

　　3)制定房產(chǎn)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的程序。制定房產(chǎn)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的程序，大體可分為以下六個(gè)步驟：

　　a?提出任務(wù)，明確目標(biāo)。即確定所擬房產(chǎn)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的類型和依據(jù)。

　　b?調(diào)查研究，搜集資料。主要是通過計(jì)劃、統(tǒng)計(jì)、物價(jià)、銀行和房屋開發(fā)管理、設(shè)計(jì)、施工等部門，搜集與制定房產(chǎn)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)的單方造價(jià)、地段差價(jià)、市場供求狀況等數(shù)據(jù)資料。

　　c?擬定價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)方案。在調(diào)查研究基礎(chǔ)上，綜合房屋的單方造價(jià)與各種調(diào)劑因素的構(gòu)成情況，擬定出各類不同結(jié)構(gòu)、不同標(biāo)準(zhǔn)與不同用途的房產(chǎn)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)方案。

　　d?廣泛征求有關(guān)部門意見。一般來說，要征求計(jì)劃、建設(shè)、物價(jià)、銀行、法制辦等部門的意見，對方案進(jìn)行修改、補(bǔ)充，使之趨于完善。

　　e?上報(bào)省、市人民政府審批。房產(chǎn)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)必須經(jīng)省、市人民政府批準(zhǔn)，方具有權(quán)威性和法律效力。

　　f?組織貫徹實(shí)施。房產(chǎn)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)省、市人民政府批準(zhǔn)頒布以后，房地產(chǎn)機(jī)關(guān)和有關(guān)部門要積極組織力量認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

　　(2)進(jìn)行房產(chǎn)價(jià)格評估：房產(chǎn)價(jià)格評估，是指對一幢房屋、一套房屋或一間房屋的具體價(jià)格或價(jià)值的評議和估算。

　　房產(chǎn)價(jià)格評估的原則是：以房屋的結(jié)構(gòu)、類型、標(biāo)準(zhǔn)、裝修、設(shè)備、新舊程度、地段環(huán)境、朝向、樓層等條件為基礎(chǔ)，以房產(chǎn)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)，以客觀公正的立場為準(zhǔn)則，以嚴(yán)謹(jǐn)?shù)目茖W(xué)方法為手段，以評定公平合理的價(jià)格為目的。

　　房產(chǎn)價(jià)格評估，既是加強(qiáng)房產(chǎn)價(jià)格管理的基本內(nèi)容，又是實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)價(jià)格管理的重要手段。房產(chǎn)價(jià)格評估的內(nèi)容與房產(chǎn)價(jià)格管理的內(nèi)容相一致。通過價(jià)格評估，對各類不同的房產(chǎn)評出合理的價(jià)格，可以使國家的房產(chǎn)價(jià)格政策得以貫徹執(zhí)行，使政府制定的房產(chǎn)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)落在實(shí)處，進(jìn)而調(diào)控房地產(chǎn)市場，保持房產(chǎn)價(jià)格的基本穩(wěn)定。

　　(3)審批房產(chǎn)成交價(jià)格：審批房產(chǎn)成交價(jià)格，是指一切房產(chǎn)的買賣價(jià)格和非居住用房的租賃價(jià)格，在雙方當(dāng)事人成交以前，都要經(jīng)過房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)審核批準(zhǔn)。否則，成交的價(jià)格就是不合法的。

　　審批房產(chǎn)成交價(jià)格，主要是審查交易雙方議定的買賣或租賃價(jià)格是否符合國家和地方政府的規(guī)定，有沒有價(jià)格過高或價(jià)格過低以及隱價(jià)瞞價(jià)情況。其目的在于了解市場行情，保護(hù)合法交易，控制房價(jià)上漲幅度，保持房地產(chǎn)市場價(jià)格的基本穩(wěn)定。房地產(chǎn)機(jī)關(guān)審批房產(chǎn)成交價(jià)格，是加強(qiáng)房產(chǎn)價(jià)格管理的重要環(huán)節(jié)，必須認(rèn)真抓好。然而，從目前實(shí)際情況來看，許多城市尚未把房產(chǎn)成交價(jià)格的審批工作全面管理起來，尤其是對新建商品房的成交價(jià)格管得很少，甚至尚未插手管理。有的城市雖然建立了出售新建商品房的價(jià)格申報(bào)審批制度，但對開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的實(shí)際售價(jià)卻不加過問，事實(shí)上尚未全面管起來。有些公有房屋和私有房屋的買賣、租賃價(jià)格，根本沒有經(jīng)過房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)審批，就私下成交了。由此證明，當(dāng)前的價(jià)格管理工作還存在薄弱環(huán)節(jié)和漏洞，應(yīng)當(dāng)加緊努力，盡快改變這種局面。

　　(4)查處房產(chǎn)價(jià)格違法行為：房產(chǎn)價(jià)格違法行為，是指房產(chǎn)買賣或租賃雙方當(dāng)事人違反國家和地方政府房產(chǎn)價(jià)格管理的政策規(guī)定，未經(jīng)房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)進(jìn)行評估和批準(zhǔn)，私自議價(jià)成交，任意抬高或壓低房產(chǎn)價(jià)格，隱價(jià)瞞租、偷漏稅費(fèi)等違法行為。加強(qiáng)房產(chǎn)價(jià)格的檢查監(jiān)督，查處違法行為，是房產(chǎn)價(jià)格管理的重要環(huán)節(jié)。在私自定價(jià)成交者中，有些人是由于不了解政府的政策規(guī)定，法制觀念淡薄。而另一些人則是明知故犯，有意逃避主管部門的管理和監(jiān)督。隱價(jià)瞞價(jià)者一般是為了欺騙政府，偷漏稅費(fèi)。任意抬高房價(jià)者，大多發(fā)生在機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位購租集體單位的公房或個(gè)人的私房方面。而任意壓價(jià)出售房屋者，則大多發(fā)生在機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位向職工出售公有住房方面。其結(jié)果是國家不應(yīng)該支付的房價(jià)款付出去了，國家應(yīng)該收回的房價(jià)款和有關(guān)稅費(fèi)卻收不進(jìn)來，使國家、地方和單位蒙受重大經(jīng)濟(jì)損失。由此可見，查處房產(chǎn)價(jià)格違法行為，加強(qiáng)房產(chǎn)價(jià)格管理工作，直接關(guān)系國家、單位、個(gè)人三者利益關(guān)系，是一項(xiàng)極為重要的任務(wù)。

　　查處房產(chǎn)價(jià)格違法行為的重點(diǎn)，在于對成交的房產(chǎn)價(jià)格加強(qiáng)檢查監(jiān)督，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和制止私自議價(jià)成交、隱價(jià)瞞租、任意抬高或壓低房產(chǎn)價(jià)格等不法行為。各級房產(chǎn)價(jià)格管理部門和工作人員應(yīng)當(dāng)樹立堅(jiān)強(qiáng)的事業(yè)心與責(zé)任感，堅(jiān)決同各種違反房產(chǎn)價(jià)格政策的行為作斗爭。對已經(jīng)查出的違法案件，要及時(shí)做出嚴(yán)肅處理，切實(shí)保障國家的經(jīng)濟(jì)利益不受損失，同時(shí)，保障企事業(yè)單位和個(gè)人的合法經(jīng)濟(jì)權(quán)益。

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