物業(yè)管理師輔導(dǎo)：物業(yè)資產(chǎn)運作增值技巧(4)

　　債權(quán)換股權(quán)

　　上文已經(jīng)談到，物業(yè)首先是資金密集型的產(chǎn)業(yè)，一宗物業(yè)少則數(shù)千萬，多則數(shù)十億。而用于物業(yè)開發(fā)的自投資金只占總投資的二分之一，甚至三分之一(當然有全部自投的發(fā)展商)。其它資金的來源，大部分源于商業(yè)銀行、專業(yè)銀行、金融機構(gòu)、大集團、大企業(yè)，因而建設(shè)周期的長短、建材價格的變動、銀行利率的調(diào)整、國家關(guān)于房地產(chǎn)政策的變動、物業(yè)市場的供求格局……等都直接影響還貸期限，增加還貸壓力，特別是貸款利息部分。為此債權(quán)換股權(quán)是緩解還貸壓力的重要手段，具體地講：

　　(一)債權(quán)換股權(quán)可改變投資結(jié)構(gòu)

　　如上所述，一宗物業(yè)投資自投部分只占二分之一或三分之一，其它則靠融資，為此出讓部分股權(quán)即將債權(quán)換股權(quán)，可改變投資結(jié)構(gòu)，使投資者風險共擔，增強承擔風險能力。

　　(二)債權(quán)換股權(quán)可減少還貸的壓力

　　因為通過改變投資結(jié)構(gòu)可減少還貸壓力，使企業(yè)能夠在較寬松的環(huán)境里渡過初創(chuàng)階段，順利地向成長階段、成熟階段、穩(wěn)定階段過渡。

　　(三)債權(quán)換股權(quán)可減少付息的困擾

　　因為沒有還貸的束縛，也就沒有付息的困擾。特別是在貸款金額龐大，又以復(fù)利計息的前體下，企業(yè)的盈余就象沙漠中的露珠，很快被利息吸干，使企業(yè)無還貸能力可言。

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