2010年物業(yè)管理師考試經(jīng)營(yíng)管理復(fù)習(xí)資料(17)

　　2、房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果的表現(xiàn)形式：

　?、僦脴I(yè)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)在租金、物業(yè)增值、股權(quán)增加等方面。

　?、陂_(kāi)發(fā)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)為銷售收入，其經(jīng)濟(jì)效果的大小則用開(kāi)發(fā)利潤(rùn)、成本利潤(rùn)率、投資收益率等指標(biāo)來(lái)衡量。

　　3、房地產(chǎn)投資的收益，包括投資回收和投資回報(bào)兩個(gè)部分。

　　投資回收是指投資者對(duì)其所投入資本的回收，投資回報(bào)是指所投入的資本在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所獲得的報(bào)酬。

　　4、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的目的，是考察項(xiàng)目的盈利能力和清償能力。

　　盈利能力指標(biāo)是用來(lái)考察項(xiàng)目盈利能力水平的指針，包括靜態(tài)指針和動(dòng)態(tài)指針。

　　清償能力指標(biāo)是考察項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)償債能力的指標(biāo)。

　　房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) 表3-2

　　項(xiàng)目類型 盈利能力指標(biāo) 清償能力指標(biāo)

　　靜態(tài)指標(biāo) 動(dòng)態(tài)指標(biāo)

　　房地產(chǎn)

　　開(kāi)發(fā)投資 成本利潤(rùn)率 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FIRR 借款償還期

　　投資利潤(rùn)率 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV 利息備付率

　　資本金利潤(rùn)率 動(dòng)態(tài)投資回收期Pb 償債備付率

　　資本金凈利潤(rùn)率 資產(chǎn)負(fù)債率

　　靜態(tài)投資回收期P′b

　　房地產(chǎn)

　　置業(yè)投資 投資回報(bào)率 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FIRR 借款償還期

　　現(xiàn)金回報(bào)率 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV 償債備付率

　　靜態(tài)投資回收期P′b 動(dòng)態(tài)投資回收期fb 資產(chǎn)負(fù)債率

　　流動(dòng)比率、速動(dòng)比率

　　盈利能力指標(biāo)是用來(lái)考察項(xiàng)目盈利能力水平的指標(biāo)，包括靜態(tài)指標(biāo)和動(dòng)態(tài)指標(biāo)兩類。其中：靜態(tài)指標(biāo)是在不考慮資金時(shí)間價(jià)值因素影響的情況下，直接通過(guò)現(xiàn)金流量計(jì)算出來(lái)的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)，這些指標(biāo)計(jì)算簡(jiǎn)便，通常在概略評(píng)價(jià)時(shí)采用;動(dòng)態(tài)指標(biāo)，則考慮了資金時(shí)間價(jià)值因素的影響，要對(duì)發(fā)生在不同時(shí)間的效益、費(fèi)用計(jì)算資金的時(shí)間價(jià)值，將現(xiàn)金流量進(jìn)行等值化處理后計(jì)算評(píng)價(jià)指標(biāo)。

　　清償能力指標(biāo)是指考察項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)償債能力的指標(biāo)。除了投資者重視項(xiàng)目的償債能力外，為項(xiàng)目提供融資的金融機(jī)構(gòu)，更加重視項(xiàng)目?jī)攤芰Φ脑u(píng)價(jià)結(jié)果。

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