2010年物業(yè)管理師考試經(jīng)營管理復(fù)習(xí)資料(16)

　　三、設(shè)備更新的經(jīng)濟(jì)分析(掌握)

　　1.設(shè)備有形磨損

　　設(shè)備有形磨損，是設(shè)備在使用(或閑置)過程中發(fā)生的實體性磨損。

　　2.設(shè)備無形磨損

　　設(shè)備無形磨損，是由于社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化造成的設(shè)備貶值。

　　3.設(shè)備磨損的補(bǔ)償

　　要維持企業(yè)再生產(chǎn)的正常運行，必須對設(shè)備的磨損進(jìn)行補(bǔ)償。

　　設(shè)備磨損的補(bǔ)償方式有兩種，即局部補(bǔ)償和完全補(bǔ)償。

　　設(shè)備有形磨損的局部補(bǔ)償是修理，設(shè)備無形磨損的局部補(bǔ)償是現(xiàn)代化技術(shù)改造。有形磨損和無形磨損的完全補(bǔ)償是更換，即淘汰舊設(shè)備，更換新設(shè)備。

　　4.設(shè)備更新的特點分析

　?、僭O(shè)備更新的核心工作，是確定設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命;

　?、谠O(shè)備更新分析只考慮未來發(fā)生的現(xiàn)金流量;

　?、壑槐容^設(shè)備的費用;

　　④設(shè)備更新分析以費用年值法為主。

　　5.設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命

　　經(jīng)濟(jì)壽命的靜態(tài)計算方法與動態(tài)計算方法

　　6.物業(yè)管理中的設(shè)備更新

　?、俨粫嵘飿I(yè)運行服務(wù)質(zhì)量的設(shè)備更新;

　　②能提升物業(yè)運行服務(wù)質(zhì)量的設(shè)備更新

　　四、房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果與財務(wù)評價指標(biāo)(熟悉)

　　1、投資與成本

　　對于房地產(chǎn)開發(fā)投資活動來說，投資、成本、銷售或出租收入、稅金、利潤等經(jīng)濟(jì)量，是構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)投資項目現(xiàn)金流量的基本要素，也是進(jìn)行投資分析最重要的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。

　　投資，是指人們在房地產(chǎn)開發(fā)或投資活動中，為實現(xiàn)某種預(yù)定的開發(fā)、經(jīng)營目標(biāo)而預(yù)先墊支的資金。

　　成本，是指人們?yōu)檫_(dá)成一事或取得一物所必須付出或已經(jīng)付出的代價。

　　成本包括：開發(fā)項目總投資;開發(fā)產(chǎn)品成本;經(jīng)營成本;期間費用。

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