物業(yè)管理師考試輔導(dǎo)：房地產(chǎn)組合投資管理(2)

　　二、組合投資管理的內(nèi)容與步驟$lesson$

　　組合投資管理是一項十分復(fù)雜的系統(tǒng)工程，這一過程涉及到計劃、分析、選擇、監(jiān)督與調(diào)整等方面，需要管理的內(nèi)容眾多。

　　通常，組合投資管理工作包括如下五個步驟：

　　(一)制訂投資方針和政策

　　制定投資方針和政策是組合投資管理的第一步。如前所述，不同的投資者受投資資金來源、財務(wù)狀況、納稅狀況等諸多因素的影響，其投資目的各不相同。要實現(xiàn)投資者預(yù)期的特定投資目標，就必須事先確定投資方針和政策。

　　投資者從事房地產(chǎn)投資時，投資的對象主要是不同區(qū)位、不同類型的物業(yè)，必然要與風(fēng)險、收益、投資期限等因素發(fā)生聯(lián)系，因此，制定投資方針和政策需考慮：投資數(shù)量、對風(fēng)險的承受能力和投資期限等。

　　(二)投資分析

　　投資分析是組合投資管理的第二步，包括宏觀分析、行業(yè)分析及微觀分析等，其目的在于分析影響投資活動的各種因素(諸如宏觀經(jīng)濟因素、市場微觀因素、政治因素等)及區(qū)域規(guī)劃的變化，從而識別不同投資對象的收益風(fēng)險特征，判斷投資對象的現(xiàn)行價格是否合理，從而尋找較好的投資機會，為構(gòu)建投資組合奠定基礎(chǔ)。

　　(三)構(gòu)建投資組合

　　構(gòu)建投資組合是組合投資管理中重要的一步。任何投資目標都需要借助投資組合來加以實現(xiàn)，因此，在投資方針和政策的指導(dǎo)下，依據(jù)投資分析的結(jié)果，采用恰當(dāng)?shù)姆椒ㄟx擇不同物業(yè)建立一個適當(dāng)?shù)耐顿Y組合，就顯得尤為重要。在構(gòu)建投資組合的過程中，定時、選擇、多樣化等重要問題是組合投資管理者必須考慮的。

　　定時是指對市場時機的把握，同宏觀分析密切。通過宏觀分析，可以對市場的未來走勢做出預(yù)測，從而把握進出市場的時機并合理配置用于各類資產(chǎn)的資金數(shù)量。選擇是指確定對哪些物業(yè)進行投資，投資的比例是多少，同微觀分析有關(guān)。多樣化是指為了減少非系統(tǒng)風(fēng)險而采用的分散投資策略。

　　(四)投資組合的調(diào)整

　　對投資組合進行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整是確保實現(xiàn)投資目標的重要手段。國民經(jīng)濟的漲滯、行業(yè)的盛衰、政府的政策等諸多內(nèi)外部因素隨著時間的推移會發(fā)生變化，進而影響各種物業(yè)的收益、風(fēng)險結(jié)構(gòu)。于是，某些原來沒有吸引力的物業(yè)可能會變得具有吸引力，而原來具有吸引力的物業(yè)卻可能喪失了吸引力，因此，對于已建立的投資組合，必須進行不斷的監(jiān)控，一旦市場的變化使其不能滿足投資者的要求，不利于投資目標的實現(xiàn)，就應(yīng)及時地對投資組合進行調(diào)整。

　　(五)投資組合績效評估

　　投資組合績效評估是組合投資管理的最后一個環(huán)節(jié)，是按照一定的標準，采用科學(xué)的方法來檢查和評定投資組合管理者對職責(zé)的履行程度和工作成績。

　　通常，投資組合績效評估的方法是將所要評估的投資組合成果與其他可替代的投資組合的績效進行比較，并進而考察投資績效是源于投資管理者的技能還是運氣。

　　如果投資組合的管理者本身就是資產(chǎn)的所有者，則好的投資績效將鼓勵原有的資產(chǎn)組合繼續(xù)保留，而差的投資績效則會推動資產(chǎn)所有者調(diào)整投資過程或資產(chǎn)組合。如果投資組合的管理者不是所有者而是代理者，則好的投資績效可使管理者受到委托人的獎勵，而差的投資績效將導(dǎo)致資產(chǎn)所有者對管理者約束的增加或?qū)е挛腥藢ν顿Y資金的轉(zhuǎn)移。

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