物業(yè)管理師考試輔導：房地產(chǎn)組合投資管理(3)

　　三、組合投資理論在房地產(chǎn)領(lǐng)域的應用$lesson$

　　組合投資理論在房地產(chǎn)投資決策中的應用步驟是：

　　(1)投資者確定投資目標和準則，投資的計劃和措施。這些計劃和措施將用于選擇投資的城市、子市場和房地產(chǎn)類型。它們應能保證選擇的結(jié)果有效地利用市場所處階段的預測結(jié)果。

　　(2)檢驗可供選擇的房地產(chǎn)項目是否符合基本的市場周期規(guī)律和其他隱含準則。

　　(3)用基本的財務(wù)可行性分析模型來分析每一個房地產(chǎn)項目。該財務(wù)可行性分析模型考慮了市場發(fā)展的相關(guān)信息，如在出租率和租金相對較低但迅速增長的復蘇階段，應使用一個較低的資本化率。

　　(4)要進行合約的初步談判，商定所選資產(chǎn)的購置條件。

　　(5)詳細可行性研究，要在經(jīng)濟周期和市場周期的背景中預測出租率、租金率、經(jīng)營成本和資本成本。

　　(6)選擇合理的融資與稅收結(jié)構(gòu)，以便做出更好的資金安排。

　　(7)將預測數(shù)據(jù)用于分析投資的折現(xiàn)后現(xiàn)金流，進而評估房地產(chǎn)項目的收益率、風險和對投資組合的影響。

　　(8)進行談判，安排物業(yè)的交接事宜。

　　(9)根據(jù)在房地產(chǎn)景氣循環(huán)基礎(chǔ)上得到的折現(xiàn)現(xiàn)金流的預測結(jié)果，制定投資戰(zhàn)略，并據(jù)此對購置的房地產(chǎn)進行管理，如在預期市場將處于復蘇階段的時候，逐步上調(diào)租金或更新短期合約。

　　(10)在合適的市場時點做出處置物業(yè)的決策，同時安排下一步的投資事宜。這時，投資者就完成了一個完整的投資生命周期并改變了其投資組合。

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