物業(yè)管理師考試輔導(dǎo)：寫字樓安全與風(fēng)險管理(1)

　　一、寫字樓安全管理$lesson$

　　(一)工程安全

　　隨著寫字樓不斷向大規(guī)模、超高層、智能化發(fā)展，寫字樓內(nèi)裝備的工程設(shè)備也向著大容量、大規(guī)劃、大系統(tǒng)發(fā)展。過去只有在工業(yè)企業(yè)中才能看到的大型強(qiáng)電、弱電、機(jī)電設(shè)備如今已是高檔寫字樓中的常見設(shè)備。因此，工程安全已日益成為現(xiàn)代化寫字樓物業(yè)安全的首要問題。

　　1.事故案例

　　(1)工程隱患事故。2004年1月31日凌晨4點(diǎn)20分，北京東城區(qū)某高檔寫字樓B1主配電室墻體突然出現(xiàn)孔洞噴出水柱，險些導(dǎo)致正在運(yùn)行中的1號的高壓變壓器(1250kVA)及其相關(guān)高壓配電柜發(fā)生重大損失。事故原因：相鄰主配電室的大廈外墻地下生活水管線斷裂(斷裂時間可能已很長)，跑水經(jīng)長期擠壓滲透，突破了外墻防水層，浸入B2主配電室。

　　(2)工程隱患事故。2004年1月23日下午3點(diǎn)40分，北京東城區(qū)某高檔寫字樓B1走廊水管過墻處(頂棚內(nèi))高位消防水箱穩(wěn)壓補(bǔ)水管(下行)彎頭脫扣跑水。大量消防水流入6臺客梯底坑，水深達(dá)1.6m。事故原因：水管彎頭原始安裝不到位，過墻孔洞未做封堵使此處頂棚內(nèi)氣溫很低，在嚴(yán)寒低溫下未裝牢固的絲扣受壓過大脫開。

　　(3)設(shè)備運(yùn)行事故。2000年11月9日上午9點(diǎn)42分，北京海淀區(qū)某高檔國際會議大廈B1主配電室2號高壓變壓器(1000kVA)低壓側(cè)補(bǔ)償電容器柜爆炸起火，濃煙蔓延擴(kuò)散至整個建筑。

　　(4)設(shè)備運(yùn)行事故。2000年6月11日晚9點(diǎn)59分，北京海淀區(qū)某國家級綜合實驗大廈一區(qū)2層211實驗室存放試驗樣品的電冰箱爆炸起火，險些引發(fā)周邊的大量高壓氣瓶發(fā)生連鎖爆炸。

　　(5)設(shè)備運(yùn)行事故。2000年2月20日凌晨2點(diǎn)40分，北京海淀區(qū)某高檔寫字樓B1主配電室1號高壓變壓器(1000kVA)高壓側(cè)10kV進(jìn)線電纜絕緣老化，相間短路起火，造成大面積停電。

　　另外，垂直運(yùn)輸電梯故障可能導(dǎo)致的人身傷亡事故，“三電”(電腦、電視、電話)信號中斷可能導(dǎo)致的商務(wù)損失，均威脅著寫字樓的安全。

　　2.管理措施

　　加強(qiáng)對寫字樓物業(yè)工程安全的管理，需要注意以下幾個方面：

　　(1)全面建立確?！笆钡墓芾砝砟?，即：

　　確保供電;確保供水;確保供氣;確保供冷;確保供暖;確保供電腦信號;確保供電視信號;確保供電話信號;確保供垂直運(yùn)輸;確保供報修服務(wù)。

　　(2)制訂全年度大、中、小修計劃。

　　(3)編制《工程技術(shù)工作規(guī)程》，包括：

　　強(qiáng)電技術(shù)工作規(guī)程;弱電技術(shù)工作規(guī)程;機(jī)電技術(shù)工作規(guī)程;綜合技術(shù)工作規(guī)程;各技術(shù)專業(yè)崗位職責(zé)。

　　(4)建立“設(shè)備檔案”，包括：

　　設(shè)備用電;設(shè)備原始記錄;設(shè)備所需部件及備件登記表;設(shè)備技術(shù)資料登記表;設(shè)備年度運(yùn)行記錄;設(shè)備缺陷記錄;設(shè)備檢修記錄;設(shè)備事故記錄;設(shè)備結(jié)構(gòu)修改記錄;設(shè)備其他記錄。

　　(5)建立《設(shè)備狀態(tài)月報》，包括設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)和設(shè)備完好狀態(tài)。

　　(二)消防安全

　　自從1885年世界上第一幢高層建筑美國芝加哥的“人壽保險公司大樓(12層)建成”迄今為止119年，人類高層建筑消防安全始終是一個嚴(yán)肅的任務(wù)。

　　高層建筑消防安全的一個顯著特點(diǎn)，就是火勢一旦形成蔓延極為迅猛。主要原因：一是高層建筑自身有眾多的豎向管井，在建筑物內(nèi)似座座煙囪，成為火災(zāi)蔓延的重要通道;二是因熱壓差的作用，高層建筑煙氣豎向流動極為迅速，據(jù)測試可達(dá)3～4m/s;三是受風(fēng)壓的影響(有資料查明：風(fēng)壓、風(fēng)速隨建筑高度成正比)，風(fēng)助火勢，燃燒劇烈，蔓延極快。高層寫字樓還有一個顯著的特點(diǎn)，就是夜間人走樓空，白天留下的隱患往往在夜間爆發(fā)。盡早發(fā)現(xiàn)火險、自動監(jiān)控?zé)o人區(qū)，對高層寫字樓消防安全是至關(guān)重要的。因此，有效發(fā)揮自動消防系統(tǒng)的功能，就成為高層寫字樓消防安全工作的核心。經(jīng)驗證明，自動消防系統(tǒng)是高層寫字樓最重要的消防武器。

　　除依靠自動消防系統(tǒng)外，嚴(yán)密的防火措施也是十分重要的。一是必須建立嚴(yán)密規(guī)范的消防責(zé)任制，落實任務(wù)、明確責(zé)任。二是消防人員必須熟悉消防設(shè)備、設(shè)施的部位和性能。對消防水泵、噴灑水泵、消防管道、消防報警系統(tǒng)及各種閥門、噴水器、報警閥、水流指標(biāo)器等經(jīng)常進(jìn)行檢查、試驗、保養(yǎng)、檢修和維護(hù)，使消防設(shè)備、設(shè)施始終處于良好的使用狀態(tài)。三是對防火避難層任何單位不得占用，消防電梯處于完好狀態(tài)，防火通道必須暢通，不得堆放任何雜物或封閉。四是對消防人員要進(jìn)行定期的培訓(xùn)和實戰(zhàn)訓(xùn)練演習(xí)，始終處于臨戰(zhàn)狀態(tài)。五是對租戶要進(jìn)行消防知識宣傳教育，以及指導(dǎo)租戶掌握消防器材的使用方法。

　　(三)治安安全

　　寫字樓物業(yè)治安主要由物業(yè)管理企業(yè)保安部的內(nèi)保人員、外保人員和車場管理人員負(fù)責(zé)。主要任務(wù)是疏導(dǎo)和控制。

　　1.對寫字樓交通流線的疏導(dǎo)

　　寫字樓交通流線的管理，可遵循三個原則：

　　(1)分流原則：垂直分流;水平分流。

　　(2)層次原則：時序?qū)哟?等級層次;主次層次：外主體流線為機(jī)動車流，內(nèi)主體流線為辦公人員。

　　(3)簡捷原則。

　　2.對進(jìn)、出和在大廈內(nèi)滯留的人員、車輛的控制

　　針對租戶變動性大，外來辦事人員多，治安保衛(wèi)工作難度大的特點(diǎn)，一是必須掌握寫字樓各層承租單位和人員情況，掌握樓內(nèi)重點(diǎn)要害部位。二是定期檢查辦公樓的安全設(shè)施，檢查承租各單位安全治保措施落實情況，對監(jiān)控設(shè)施經(jīng)常進(jìn)行維修、保養(yǎng)，監(jiān)控室要24小時有人監(jiān)控。三是對寫字樓車庫、地下室、電梯間、通風(fēng)口、衛(wèi)生間、水房等部位要做到安全防范，發(fā)現(xiàn)問題，及時處理。四是對寫字樓周圍堅持24小時巡邏制度，對外來辦事人員實行驗證登記制度。

　　(四)應(yīng)急預(yù)案

　　寫字樓物業(yè)管理部門應(yīng)制定必要的應(yīng)急預(yù)案，主要包括如下方面：

　　供電中斷應(yīng)急預(yù)案;供水中斷應(yīng)急預(yù)案;燃?xì)庑孤?yīng)急預(yù)案;“三電”信號中斷應(yīng)急預(yù)案;垂直運(yùn)輸事故應(yīng)急預(yù)案;防火應(yīng)急預(yù)案;防水應(yīng)急預(yù)案;防盜應(yīng)急預(yù)案;防毒應(yīng)急預(yù)案;防爆應(yīng)急預(yù)案;防疫應(yīng)急預(yù)案;防震應(yīng)急預(yù)案。

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