物業(yè)管理師考試輔導(dǎo)：寫(xiě)字樓安全與風(fēng)險(xiǎn)管理(3)

　　三、寫(xiě)字樓的物業(yè)保險(xiǎn)$lesson$

　　在采取了各種安全和風(fēng)險(xiǎn)管理措施后，寫(xiě)字樓物業(yè)仍有可能在持有期內(nèi)由于某種意外的原因使物業(yè)損毀，從而導(dǎo)致出租經(jīng)營(yíng)過(guò)程的中斷，這很可能會(huì)使投資者進(jìn)入破產(chǎn)的境地。為了抵御這種突發(fā)事件給物業(yè)帶來(lái)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，業(yè)主或其委托的物業(yè)管理企業(yè)通常要作出綜合保險(xiǎn)安排。一般說(shuō)來(lái)，單一的保單不可能為投資者提供完全的保障，而即使有這樣一種能提供全面保障的保單，保險(xiǎn)費(fèi)的數(shù)額也可能是很難承受的，所以寫(xiě)字樓物業(yè)投保過(guò)程中，投保人的保險(xiǎn)計(jì)劃經(jīng)常是由多個(gè)保單組成的保險(xiǎn)組合。

　　從理論上來(lái)說(shuō)，物業(yè)投資過(guò)程中的所有風(fēng)險(xiǎn)都可能通過(guò)保險(xiǎn)安排來(lái)進(jìn)行規(guī)避，但在物業(yè)投保的過(guò)程中，業(yè)主或物業(yè)管理企業(yè)通常還要在投保項(xiàng)目和保險(xiǎn)費(fèi)支出之間作出平衡。如果將所有風(fēng)險(xiǎn)都通過(guò)投保的方式轉(zhuǎn)嫁給保險(xiǎn)公司則可能會(huì)由于過(guò)高的保險(xiǎn)費(fèi)支出使投資者徒勞無(wú)功。因此，寫(xiě)字樓的業(yè)主主要是選擇那些自己無(wú)法控制的風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投保，對(duì)于那些自己可以控制或規(guī)避的風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目就承擔(dān)下來(lái)，以獲取高于平均收益水平的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬。

　　寫(xiě)字樓物業(yè)的業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)和租戶都要參加保險(xiǎn)，以保障其自身的利益和其他與物業(yè)有關(guān)方面的利益。寫(xiě)字樓物業(yè)的業(yè)主通常將收入損失、結(jié)構(gòu)毀損和第三者責(zé)任投保，此時(shí)業(yè)主被稱為投保人，物業(yè)管理企業(yè)為附屬投保人。但寫(xiě)字樓物業(yè)投保的最大特點(diǎn)是：保險(xiǎn)費(fèi)是物業(yè)運(yùn)營(yíng)成本的一部分，且這部分費(fèi)用最終要轉(zhuǎn)嫁到租戶身上。由于寫(xiě)字樓物業(yè)的整體保險(xiǎn)不包括各租戶單獨(dú)承擔(dān)部分的空間，因此大多數(shù)寫(xiě)字樓的租約要求租戶就其承租空間內(nèi)的辦公設(shè)備等財(cái)產(chǎn)單獨(dú)投保，寫(xiě)字樓物業(yè)租戶投保的項(xiàng)目應(yīng)以能夠保持其企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)并能承擔(dān)租約中規(guī)定的其要承擔(dān)的責(zé)任為原則，當(dāng)然租戶也可能就其他項(xiàng)目投保，如專業(yè)顧問(wèn)公司可以投保專業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)、職工醫(yī)療保險(xiǎn)、職工養(yǎng)老或失業(yè)保險(xiǎn)等。

　　保險(xiǎn)公司和投保人之間的保險(xiǎn)協(xié)議使得投保人有權(quán)利在意外災(zāi)害發(fā)生時(shí)得到保險(xiǎn)公司的賠償。例如，寫(xiě)字樓內(nèi)由于用電安全問(wèn)題導(dǎo)致火災(zāi)，業(yè)主就可以向其投保的保險(xiǎn)公司索賠。當(dāng)然，如果事實(shí)證明是租戶的職員用電不慎導(dǎo)致了火災(zāi)的發(fā)生，則業(yè)主的保險(xiǎn)公司就可以向租戶或其保險(xiǎn)公司索賠，以彌補(bǔ)自己的損失。

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