2012物業(yè)經(jīng)營管理輔導之不良物業(yè)資產(chǎn)管理(1)

　　一、不良資產(chǎn)與不良物業(yè)資產(chǎn)$lesson$

　　(一)不良資產(chǎn)

　　不良資產(chǎn)是一個寬泛的概念。從財務分析的角度來看，不良資產(chǎn)包括以下內(nèi)容：

　　(1)以應收賬款(包括應收票據(jù)等)形式表現(xiàn)的不良資產(chǎn)。主要是指企業(yè)無法收回的應收賬款，具體形式有三種，即逾期的應收賬款、呆滯的應收賬款和壞賬、死賬形式的應收賬款。

　　(2)以存貨形式表現(xiàn)的不良資產(chǎn)。主要有以下幾種形式：因市場供大于求而長期積壓賣不出去的產(chǎn)品;因自然或人為因素造成的毀損、變質(zhì)而喪失了使用價值的產(chǎn)品;因技術進步造成的功能落后、被淘汰的產(chǎn)品;因市場價格變化，價值已嚴重貶值的產(chǎn)品;以殘次品形式積壓的產(chǎn)品。

　　(3)以短期投資、長期投資形式存在的不良資產(chǎn)，主要包括證券投資、項目投資、股權投資與合資經(jīng)營公司等形式存在的不良資產(chǎn)。

　　(4)以固定資產(chǎn)和在建工程形式表現(xiàn)的不良資產(chǎn)。有些進口設備、國內(nèi)采購設備由于各種原因未能投入使用，常年被擱置在庫房，甚至被露天擱置，已經(jīng)完全報廢、毀損。有些投資項目，由于后續(xù)資金不足或市場發(fā)生變化等原因一直處于停工狀態(tài)。還有些企業(yè)因管理不善，未經(jīng)批準低價處理固定資產(chǎn)或固定資產(chǎn)丟失等，造成企業(yè)資產(chǎn)的直接流失，但是未作賬務處理等。

　　(5)以無形資產(chǎn)形式表現(xiàn)的不良資產(chǎn)。由于有些商標、專利和專有技術等無形資產(chǎn)其自身價值已經(jīng)喪失，而本身的費用尚未攤銷完畢，仍然掛在賬上。

　　(6)以開辦費、待攤費用表現(xiàn)的不良資產(chǎn)。

　　(7)因其他原因形成的不良資產(chǎn)。

　　(二)不良物業(yè)資產(chǎn)

　　作為不良資產(chǎn)的組成部分之一，本節(jié)述及的不良物業(yè)資產(chǎn)也有多種表現(xiàn)形式。具體包括：

　　(1)房地產(chǎn)不良貸款;

　　(2)金融機構直接投資房地產(chǎn)形成的不良資產(chǎn);

　　(3)其他不良信貸資產(chǎn)中的房地產(chǎn)抵押物;

　　(4)其他單位委托處置的房地產(chǎn)不良資產(chǎn)。

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