2012物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理輔導(dǎo)之不良物業(yè)資產(chǎn)管理(2)

　　二、不良物業(yè)資產(chǎn)形成的原因及過(guò)程$lesson$

　　不良物業(yè)資產(chǎn)的形成有其特殊的歷史原因及邏輯過(guò)程。全球經(jīng)濟(jì)狀況的起伏及宏觀經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)控，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展有重要的影響，也進(jìn)而會(huì)導(dǎo)致不良物業(yè)資產(chǎn)的形成與發(fā)展。

　　1.經(jīng)濟(jì)周期變化是不良物業(yè)資產(chǎn)形成的原始起因。在經(jīng)濟(jì)上升時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)為良好的增值潛力，吸引著各方資金特別是銀行資金的踴躍介入。由于企業(yè)或債務(wù)人從銀行融資后盲目投資，投資過(guò)程中不進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)研及風(fēng)險(xiǎn)防范工作，導(dǎo)致投資失誤。當(dāng)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)衰退時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)則是首先受到?jīng)_擊的行業(yè)，表現(xiàn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的嚴(yán)重縮水，形成大量的不良資產(chǎn)。一些企業(yè)為挽回?fù)p失，又想盡辦法融資再投資，以致形成惡性循環(huán)，陷入債務(wù)危機(jī)之中。一旦資金鏈出現(xiàn)脫節(jié)，不良資產(chǎn)便產(chǎn)生了。

　　2.房地產(chǎn)虛假的泡沫繁榮是不良物業(yè)資產(chǎn)形成的推動(dòng)器。目前的房地產(chǎn)貸款形式主要是物業(yè)抵押貸款。通常，在房地產(chǎn)發(fā)展處于擴(kuò)張和繁榮時(shí)期，房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格較高，相應(yīng)的貸款額也較高，從而為形成不良房地產(chǎn)埋下了伏筆。以1993～1994年我國(guó)某城市為例，處于房地產(chǎn)周期峰頂時(shí)，寫字樓評(píng)估價(jià)值高達(dá)8000～15000元/m2，甚至有的高達(dá)18000元/m2;商業(yè)用房，如某發(fā)展中心二層的商業(yè)用房，其評(píng)估價(jià)值竟高達(dá)6萬(wàn)元/m2。而在房地產(chǎn)市場(chǎng)比較平穩(wěn)時(shí)，寫字樓的價(jià)格則大都在4500～7000元/m2之間，上述發(fā)展中心二層的商用物業(yè)，如今價(jià)格甚至低至原來(lái)評(píng)估價(jià)值的1/10。雖然評(píng)估價(jià)值與當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)現(xiàn)狀基本相符，但其潛在的危害性不言而喻。當(dāng)房地產(chǎn)虛假繁榮的泡沫開(kāi)始破裂時(shí)，高額抵押貸款帶來(lái)的巨量的房地產(chǎn)，便有可能成為不良物業(yè)資產(chǎn)。

　　3.銀行貨幣資金運(yùn)動(dòng)的中斷是不良物業(yè)資產(chǎn)形成的根本原因。從現(xiàn)象上看，我國(guó)不良資產(chǎn)的形成原因是多方面的，既有經(jīng)營(yíng)和使用貨幣資金主體的內(nèi)部因素，又有使貨幣資金沉淀、死滯的外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素。從內(nèi)部因素來(lái)看，主要源于銀行和企業(yè)自身。一是使用貨幣資金的企業(yè)，在深化改革、擴(kuò)大發(fā)展的過(guò)程中，采用過(guò)度負(fù)債的經(jīng)營(yíng)方式，擠占挪用銀行貸款和“三角債”、“連環(huán)債”的現(xiàn)象頻繁發(fā)生，嚴(yán)重影響了信貸資產(chǎn)質(zhì)量。貸款被企業(yè)作為流動(dòng)資金長(zhǎng)期占用，償還能力極低，嚴(yán)重影響了信貸資產(chǎn)的安全性、流動(dòng)性、盈利性。不僅如此，一些企業(yè)借口產(chǎn)權(quán)制度改革，懸空、擱置、推脫、逃避銀行債權(quán)，又生成大量銀行不良債權(quán)。隨著企業(yè)的聯(lián)合、兼并、收購(gòu)及破產(chǎn)風(fēng)潮的興起，債權(quán)被懸空、撇開(kāi)和逃避，無(wú)數(shù)重債企業(yè)采取“金蟬脫殼”，強(qiáng)弱聯(lián)合，把資產(chǎn)轉(zhuǎn)移出去，卻置債務(wù)于不理，使老債務(wù)債無(wú)主，新債務(wù)卻又生。二是經(jīng)營(yíng)貨幣資金的銀行管理體制的嚴(yán)重缺陷是造成不良資產(chǎn)生成的直接原因。由于資金所有者-銀行與資金使用者-企業(yè)之間的信息不對(duì)稱性，尤其是財(cái)務(wù)信息嚴(yán)重失真，財(cái)務(wù)約束軟化，使銀行在發(fā)放貸款前很難對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行高質(zhì)量的評(píng)估，加之貸款審批中的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)薄弱及主觀隨意性強(qiáng)，有的甚至是違規(guī)發(fā)放貸款，貸款的發(fā)放與回收沒(méi)有責(zé)任到人，而貸款發(fā)放后又缺乏監(jiān)管，致使貸款發(fā)放后，銀行處于被動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)接受地位。從外部因素來(lái)看，主要源于國(guó)家政策調(diào)整和政府干預(yù)。不同的歷史時(shí)期，國(guó)家的產(chǎn)業(yè)政策也有所不同。而國(guó)家的產(chǎn)業(yè)政策又是通過(guò)運(yùn)用包括資金傾斜、物價(jià)調(diào)整在內(nèi)的經(jīng)濟(jì)政策和行政手段并重來(lái)貫徹實(shí)施的。伴隨每次產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整，總會(huì)使一批不符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策的企業(yè)關(guān)、停、并、轉(zhuǎn)，這是導(dǎo)致不良資產(chǎn)形成的重要原因。

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