2012物業(yè)經(jīng)營管理輔導(dǎo)之不良物業(yè)資產(chǎn)管理(3)

　　三、不良物業(yè)資產(chǎn)處置的目標(biāo)和原則$lesson$

　　無論何種原因形成的不良資產(chǎn)都表現(xiàn)為共同的特征，即銀行貨幣資金運(yùn)動的中斷。而要使中斷的貨幣資金連接起來，必須借助于債務(wù)人以物抵債或資產(chǎn)重組等實(shí)物資金運(yùn)動方式。

　　(一)不良物業(yè)資產(chǎn)處置的目標(biāo)

　　不良物業(yè)資產(chǎn)處置有多重目標(biāo)。如美國為解決儲貸機(jī)構(gòu)的不良資產(chǎn)，成立了重組信托公司(RTC)，其目標(biāo)有三：一是在清理破產(chǎn)儲貸機(jī)構(gòu)資產(chǎn)的過程中，爭取最高的凈現(xiàn)值回報(bào);二是盡量減少資產(chǎn)清算對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)和金融市場的影響;三是盡量增加對中低收入者的住房供應(yīng)量。

　　我國處置不良物業(yè)資產(chǎn)的主要目標(biāo)，是最大限度地出售不良物業(yè)資產(chǎn)，減少損失。在力求實(shí)現(xiàn)主要目標(biāo)的同時，還需要兼顧以下目標(biāo)：在較短的時間內(nèi)盡快收回債權(quán)，培育資本市場，實(shí)現(xiàn)資源優(yōu)化配置，幫助企業(yè)進(jìn)行戰(zhàn)略性改組，培養(yǎng)專業(yè)人員，完善有關(guān)法律體系等。

　　在不良資產(chǎn)處置過程中，各項(xiàng)目標(biāo)有時存在著沖突，需要決策時加以權(quán)衡。如美國RTC公司最初以追求最高收益為目標(biāo)，資產(chǎn)處理速度很慢。如RTC主席指出，按當(dāng)時的處置速度，RTC公司在120年后才能完成出售任務(wù)。因此，近年來RTC公司以處理速度作為重要的因素，保證了RTC在5年內(nèi)處理完所有的不良資產(chǎn)。可見，在資產(chǎn)處置過程中要制定切合實(shí)際的經(jīng)營方針，妥善協(xié)調(diào)各個目標(biāo)之間的矛盾，只有在主要目標(biāo)和次要目標(biāo)之間做出合理的妥協(xié)，才能保證主要目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

　　(二)不良物業(yè)資產(chǎn)處置的原則

　　不良物業(yè)資產(chǎn)在處置過程中應(yīng)遵循一定的原則。首先，要始終圍繞項(xiàng)目開展工作。處置不良資產(chǎn)在我國是一項(xiàng)全新的業(yè)務(wù)，要在短時間內(nèi)取得成效，必須在組織管理模式、規(guī)章制度建設(shè)、業(yè)務(wù)創(chuàng)新和研究工作、市場和人才的培養(yǎng)等方面以項(xiàng)目實(shí)踐為依據(jù)，緊緊盯住項(xiàng)目不放，在項(xiàng)目實(shí)踐中逐步實(shí)現(xiàn)處置的各項(xiàng)目標(biāo)。其次，要先易后難、先大后小。在幾個目標(biāo)發(fā)生沖突時，必須較好地進(jìn)行平衡，算大賬，算機(jī)會成本賬，善于把握和利用市場機(jī)會。對資產(chǎn)數(shù)量大、具有典型性、品質(zhì)相對較好、適宜于批量處理的不良物業(yè)資產(chǎn)，要優(yōu)先處置，保證短時間內(nèi)取得較大的成效。再次，要充分利用各種技術(shù)方法。對不同的不良資產(chǎn)要有針對性地采用不同的技術(shù)方法，注重方法的創(chuàng)新性和適應(yīng)性。最后，要廣泛利用社會資源和市場力量，以“批發(fā)”為主。從國際經(jīng)驗(yàn)來看，要處理巨額不良資產(chǎn)，必須借助國內(nèi)國際的專業(yè)公司，依靠國內(nèi)外市場，吸引眾多的投資者。這樣可以充分利用社會各方面的力量，提高資產(chǎn)處置效益和效率，促進(jìn)處置市場的發(fā)育。

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