2012年物業(yè)管理師考試基本制度與政策復(fù)習(xí)方法9

　　★★業(yè)主大會(huì)籌備：$lesson$

　　(1)成立業(yè)主大會(huì)籌備組(在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處指導(dǎo)下，由建設(shè)單位、業(yè)主代表組成)

　　(2)業(yè)主籌備組的工作內(nèi)容：確定業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容;參照政府主管部門制定的示范文本、擬定《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》草案和《業(yè)主公約》草案;確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù);確定業(yè)主委員會(huì)侯選人產(chǎn)生辦法及名單;做好召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。

　　(3)籌備業(yè)主大會(huì)的工作要求：業(yè)主大會(huì)籌備組的工作內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告;公告《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》草案和《業(yè)主公約》草案的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)將業(yè)主向籌備組反饋修改意見(jiàn)的時(shí)間和反饋方式同時(shí)公告;確認(rèn)業(yè)主身份，應(yīng)當(dāng)以業(yè)主房屋產(chǎn)權(quán)證書標(biāo)明的房屋所有權(quán)人為準(zhǔn);業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。

　　★★業(yè)主大會(huì)的成立：

　　業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起30日內(nèi)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下，組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。主要內(nèi)容：報(bào)告業(yè)主大會(huì)的籌備工作情況;宣讀業(yè)主名冊(cè)和首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù);宣讀《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》草案和《業(yè)主公約》草案，宣講業(yè)主對(duì)草案提出的修改意見(jiàn)，以及業(yè)主大會(huì)籌備組根據(jù)業(yè)主意見(jiàn)對(duì)《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》和《業(yè)主公約》的修改結(jié)果;投票通過(guò)《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》和《業(yè)主公約》;宣讀業(yè)主委員會(huì)委員侯選人名單，經(jīng)投票選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)組成人員。

　　★★業(yè)主大會(huì)的職責(zé)：

　　制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè);決定專項(xiàng)維修資金使用、繼籌方案，并監(jiān)督實(shí)施;制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。

　　★★★業(yè)主大會(huì)活動(dòng)規(guī)則：

　　1.業(yè)主大會(huì)會(huì)議：定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議，都由業(yè)主委員會(huì)組織召開(kāi)。

　　臨時(shí)會(huì)議召開(kāi)的條件：20%以上業(yè)主提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議;發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理;業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者業(yè)主公約規(guī)定的其他情況。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議15日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　2.業(yè)主代理人和業(yè)主代表人：業(yè)主只能委托代理人代理事項(xiàng)、不能委托代理人代理業(yè)主身份，代理人無(wú)權(quán)以候選人身份參加業(yè)主委員會(huì)成員的競(jìng)選;業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議3日前，就業(yè)主大會(huì)會(huì)議擬討論的事項(xiàng)，書面征求其所代表的業(yè)主意見(jiàn);業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用到會(huì)業(yè)主集體討論的形式，也可以采用書面征求意見(jiàn)和書面投票表決的形式。

　　3.業(yè)主大會(huì)決定事項(xiàng)的表決效力：一般決定，實(shí)行簡(jiǎn)單多數(shù)表決原則，經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過(guò);重大事項(xiàng)實(shí)行特別多數(shù)表決原則，經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過(guò)。業(yè)主大會(huì)不符合上述兩項(xiàng)規(guī)則的表決事項(xiàng)，均屬無(wú)效。

　　★業(yè)主委員會(huì)。條例明確定位為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)

　　★★業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)：

　　1.召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況。除首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議處，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)會(huì)議的法定召集人，定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議均由業(yè)主委員會(huì)籌備和召開(kāi)。

　　2.代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

　　3.及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。

　　4.監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施。

　　5.業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

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