2012年物業(yè)管理師考試基本制度與政策復習方法22

　　★★房地產(chǎn)中介服務機構管理$lesson$

　　1.從事房地產(chǎn)中介業(yè)務，應當設立相應的房地產(chǎn)中介服務機構。房地產(chǎn)中介服務機構，應是具有獨立法人資格的經(jīng)濟組織。房地產(chǎn)中介服務機構在領取營業(yè)執(zhí)照后一個月內(nèi)，應當?shù)降怯洐C關所在地的縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門備案。

　　2.設立房地產(chǎn)中介服務機構應具備下列條件：有自己的名稱、組織機構;有固定的服務場所;有規(guī)定數(shù)量的財產(chǎn)和經(jīng)費;從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務的，具有房地產(chǎn)及相關專業(yè)中等以上學歷、初級以上專業(yè)技術職稱人員須占總人數(shù)的50%以上;從事房地產(chǎn)評估業(yè)務的，須有規(guī)定數(shù)量的房地產(chǎn)估價師;從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務的，須有規(guī)定數(shù)量的房地產(chǎn)經(jīng)紀人。

　　3.房地產(chǎn)管理部門每年對房地產(chǎn)中介服務機構的專業(yè)人員條件進行一次檢查，并于每年年初公布檢查合格的房地產(chǎn)中介服務機構名單。

　　4.房地產(chǎn)中介服務機構必須履行下列義務：遵守有關的法律、法規(guī)和政策;遵守自愿、公平、誠實信用的原則;按照核準的業(yè)務范圍從事經(jīng)營活動;按規(guī)定標準收取費用;依法交納稅費;接受行業(yè)主管部門及其他有關部門的指導、監(jiān)督和檢查。

　　★★房地產(chǎn)中介服務業(yè)務管理

　　1.房地產(chǎn)中介服務人員承辦業(yè)務，應當由其所在中介機構統(tǒng)一受理并與委托人簽訂書面中介服務合同。房地產(chǎn)中介服務合同應當包括下列主要內(nèi)容：當事人姓名或者名稱、住所;中介服務項目的名稱、內(nèi)容、要求和標準;合同履行期限;收費金額和支付方式、時間;違約責任和糾紛解決方式;當事人約定的其他內(nèi)容。

　　經(jīng)委托人同意，房地產(chǎn)中介服務機構可以將委托的房地產(chǎn)中介業(yè)務轉讓委托給具有相應資格的中介服務機構代理，但不得增加傭金。

　　2.房地產(chǎn)中介服務人員在房地產(chǎn)中介活動中不得有下列行為：索取、收受委托合同以外的酬金或其他財物，或者利用工作之便，牟取其他不正當?shù)睦?允許他人以自己的名義從事房地產(chǎn)中介業(yè)務;同時在兩個或兩個以上中介服務機構執(zhí)行業(yè)務;與一方當事人串通損害另一方當事人利益;法律、法規(guī)禁止的其他行為。

　　因房地產(chǎn)中介服務人員過失，給當事人造成經(jīng)濟損失的，由所在中介服務機構承擔賠償責任。所在中介服務機構可以對有關人員追償。

　　★房地產(chǎn)抵押：抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。

　　★在建設工程抵押：抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。

　　★預購商品房貸款抵押：購房人在支付首期規(guī)定的房價款后，由貸款銀行代其支付其余購房款，將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。貸款銀行要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須對購房人貸款承擔階段性的連帶保證責任。

　　★房地產(chǎn)抵押的主要原則：

　　(一)房地產(chǎn)抵押應當遵循民事法律原則。1.設定房地產(chǎn)抵押時，抵押房地產(chǎn)的價值可以由抵押當事人協(xié)商議定，雙方當事人也可以協(xié)商由房地產(chǎn)價格評估機構評估確定;2.抵押權人為避免抵押房屋因遭受人為損壞或自然災害而出現(xiàn)的風險，要求抵押人辦理房產(chǎn)保險的，雙方當事人應當協(xié)商議定。抵押當事人約定對抵押房地產(chǎn)保險的，由抵押人為抵押的房地產(chǎn)投保，保險費由抵押人負擔。抵押房地產(chǎn)投保的，抵押人應當將保險單移送抵押權人保管。在抵押期間、抵押權人為保險賠償?shù)牡谝皇芤嫒?3.企業(yè)、事業(yè)單位法人分立或者合并后，原抵押合同繼續(xù)有效，其權利和義務由變更后的法人享有和承擔;4.抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失蹤時，其房地產(chǎn)合法繼承人或者代管人應當繼續(xù)履行原抵押合同。

　　(二)房地產(chǎn)抵押中的房產(chǎn)、在產(chǎn)抵押權設定應當一致。

　　(三)抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的價值。房地產(chǎn)抵押后，該抵押房地產(chǎn)的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但再次抵押所擔保的債權不得超出余額部分。同一房地產(chǎn)設定兩個以上抵押權的，抵押人應當將己經(jīng)設定過的抵押情況告知抵押權人，以便抵押權人測算擔保價值。對以兩宗以上房地產(chǎn)設定同一抵押權的，兩宗以上房地產(chǎn)視為同一抵押房地產(chǎn)。

更多內(nèi)容訪問>> 物業(yè)管理師考試頻道    物業(yè)管理師課程試聽     物業(yè)管理師考試論壇

?2012年全國注冊物業(yè)管理師考試時間9月15日、16日
?2012年注冊物業(yè)管理師考試網(wǎng)上遠程輔導招生簡章！
?環(huán)球網(wǎng)校2010年物業(yè)管理師考試輔導通過率96.73%