2012年物業(yè)管理師考試基本制度與政策復(fù)習(xí)方法24

　　★房地產(chǎn)權(quán)屬登記(契證登記制度、權(quán)證登記制度)$lesson$

　　1.契證登記制度

　　行政登記沒有證據(jù)效力，對所提供形式要件的真實(shí)性、合法性不做實(shí)質(zhì)性審查;契證登記制度所進(jìn)行的房地產(chǎn)權(quán)屬登記，只具有公示力，而無公信力;對于發(fā)生的房地產(chǎn)權(quán)利爭議，最終取決于法院審理后的確認(rèn)。

　　2.權(quán)證登記制度

　　政府頒發(fā)的房地產(chǎn)權(quán)屬證件不公具有公信效力，而且政府登記機(jī)關(guān)對登記確認(rèn)的房地產(chǎn)權(quán)屬負(fù)有證明義務(wù)，房地產(chǎn)權(quán)利人可以依據(jù)政府頒發(fā)的權(quán)屬證件，行使確認(rèn)的權(quán)能;當(dāng)事人關(guān)于房地產(chǎn)的債權(quán)文件，必須經(jīng)政府行政主管部門審查、核準(zhǔn)并頒發(fā)相關(guān)證件后，才產(chǎn)生物權(quán)效力。

　　如果發(fā)生房地產(chǎn)行政確權(quán)爭議，必須通過行政訴訟解決爭議，政府行政機(jī)關(guān)同時(shí)承擔(dān)登記責(zé)任。

　　3.我國的房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度。基本采用權(quán)證登記制度

　　★★★房屋權(quán)屬登記的種類

　　1.總登記。指縣級以上地方人民政府根據(jù)需要，在一定期限內(nèi)對本行政區(qū)域內(nèi)的房屋進(jìn)行統(tǒng)一的權(quán)屬登記。

　　2.初始登記。指對房屋產(chǎn)權(quán)進(jìn)行的原始登記。一般有三種情況。一是新建房屋進(jìn)行的初始登記;二是集體土地轉(zhuǎn)為國有土地后，地上房屋納城市房屋管理范圍所進(jìn)行的初始登記;三是城市國有土地上少量未辦理過登記的房屋，所進(jìn)行的初始登記。

　　(1)新建的房屋，申請人應(yīng)當(dāng)在房屋竣工后的3個(gè)月內(nèi)向登記機(jī)關(guān)申請房屋所有權(quán)初始登記。

　　(2)集體土地上的房屋轉(zhuǎn)為國有土地上的房屋，申請人應(yīng)當(dāng)自土地權(quán)屬性質(zhì)變更之日起30日內(nèi)，向登記機(jī)關(guān)提交土地權(quán)屬性質(zhì)變更證明等有關(guān)文件，申請房屋所有權(quán)初始登記。

　　3.轉(zhuǎn)移登記。指房屋所有權(quán)主體轉(zhuǎn)移所進(jìn)行的登記。當(dāng)事人申請轉(zhuǎn)移登記的，應(yīng)當(dāng)自房屋所有權(quán)主體轉(zhuǎn)移事實(shí)發(fā)生之日起90日內(nèi)申請轉(zhuǎn)移登記。

　　4.變更登記。是針對房屋權(quán)利人改換姓名、名稱，或房屋狀況發(fā)生變化所進(jìn)行的登記(房屋坐落地點(diǎn)名稱和門牌號碼變更、房屋因添建、改建、部分拆除所發(fā)生的物質(zhì)狀況變更)權(quán)利人申請變更登記，應(yīng)當(dāng)自變更事實(shí)發(fā)生之日起30日內(nèi)提出申請，并提交房屋權(quán)屬證書以及相關(guān)的證明文件。

　　5.他項(xiàng)權(quán)利登記。指當(dāng)事人針對房屋所設(shè)定的，除房屋所有權(quán)以外的其他權(quán)利。其中既包括擔(dān)保物權(quán)，如抵押權(quán)，也包括用益物權(quán)，如典權(quán)、承租權(quán)等。申請房屋他項(xiàng)權(quán)利登記，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)自他期權(quán)利成立之日起30日內(nèi)提出申請，并提交房屋權(quán)屬證書，和設(shè)定房屋抵押權(quán)、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利的合同書，以及相關(guān)的證明文件。

　　6.注銷登記。指房屋滅失、他項(xiàng)權(quán)利終止，土地使用年限屆滿等情況，對房屋檔案記載的房屋權(quán)屬情況所辦理的注銷手續(xù)。原權(quán)利人應(yīng)當(dāng)于發(fā)生房屋滅失、他項(xiàng)權(quán)利終止、土地使用年限屆之日起30日內(nèi)申請注銷登記。

　　★房屋權(quán)屬證書

　　房屋權(quán)屬證書有以下幾種：《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》、《房屋他項(xiàng)權(quán)證》

　　房屋權(quán)屬證書破損，經(jīng)登記機(jī)關(guān)查驗(yàn)需換領(lǐng)的，予以換證。房屋權(quán)屬證書遺失的，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)及時(shí)登報(bào)聲明作廢，并向登記機(jī)關(guān)申請補(bǔ)發(fā)，由登記機(jī)關(guān)作出補(bǔ)發(fā)公告，經(jīng)6個(gè)月無異議的，予以補(bǔ)發(fā)。

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