2012年物業(yè)管理師考試基本制度與政策復習方法25

　　★★房屋權屬登記程序$lesson$

　　房屋所有權登記按照房屋所有權人，以房屋的門牌號、幢、套(間)以及有具體權屬界限的部分為基本單元進行登記。

　　登記機關自受理登記申請之日起7日內(nèi)決定是否予以登記，對暫緩登記、不予登記的，書面通知申請人。經(jīng)登記機關審查登記申請，凡權屬清楚、產(chǎn)權來源資料齊全的，初始登記、轉移登記、變更登記、他項權利登記，在受理登記后的30日內(nèi)核準登記，并頒發(fā)房屋權屬證書;注銷登記在受理登記后的15日內(nèi)核準注銷，并注銷房屋權屬證書。

　　申請人申請房屋權屬登記，應當按照國家規(guī)定交納登記費和權屬證書工本費。申請人逾期申請房屋權屬登記的，登記機關可以按照規(guī)定登記的3倍以下收取登記費。

　　★房屋權屬登記處理規(guī)則

　　1.登記機關依法直接代為登記的情況：依法由房地產(chǎn)行政主管部門代管的房屋;無人主張權利的房屋;法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。由登記機關依法直接代為登記，不頒發(fā)房屋權屬證書。

　　2.暫緩登記的情況：因正當理由不能按期提交證明材料的;按照規(guī)定需要補辦手續(xù)的;法律、法規(guī)規(guī)定可以準予暫緩登記的。

　　3.不予登記的情況：屬于違章建筑的;屬于臨時建筑的;法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

　　4.注銷房屋權屬證書的情況：申報不實的;涂改房屋權屬證書的;房屋權利滅失，而權利人未在規(guī)定期限內(nèi)辦理房屋權屬注銷登記的;因登記機關工作人員工作失誤造成房屋權屬登記不實的。

　　注銷房屋權屬證書，由登記機關作出書面決定送達當事人，并收回原發(fā)放的房屋權屬證書或者公告原房屋權屬證書作廢。

　　★★城市異產(chǎn)毗連房屋管理

　　(一)異產(chǎn)毗連房屋的概念和房屋使用規(guī)則

　　異產(chǎn)毗連房屋，指結構相連或具有共有、共用設備和附屬建筑、而為不同所有人所有的房屋。異產(chǎn)毗連房屋所有人和使用人應按照有利使用、共同協(xié)商、公平合理的原則，正確處理毗連關系;異產(chǎn)毗連房屋所有人以外的人，如需使用異產(chǎn)毗連房屋共有部位時，應當取得各所有人一致同意，并簽訂書面協(xié)議。

　　(一)異產(chǎn)毗連房屋的修繕規(guī)則

　　異產(chǎn)毗連房屋的一方所有人，改變共有部位的外形或結構時，除須經(jīng)城市規(guī)劃部門批準外，還須征得其他所有人的書面同意。

　　因使用不當造成異產(chǎn)毗連房屋損壞的，由責任人負責修繕。異產(chǎn)毗連房屋發(fā)生自然損壞或不可抗力造成的損壞，修繕費用依下列原則(受益原則)處理：1.共有房屋主體結構中的基礎、柱、梁、墻的修繕，由共有房屋所有人按份額比例分擔;2.共有墻體的修繕按兩側均分后，再由每側房屋所有人按份額比例分擔;3.樓蓋的修繕，其樓面與頂棚部位，由所在層房屋所有人負責;其結構部位，由毗連層上下房屋所有人按份額比例分擔;4.屋蓋的修繕：不上人房蓋，由修繕所及范圍覆蓋下各層所有人按份額比例分擔;可上人層蓋，如為各層所共有，由修繕所及范圍覆蓋下各層的房屋所有人按份額比例分擔;如僅為若干層使用，使用層的房屋所有人分擔一半，其余一半由修繕所及范圍覆蓋下層房屋所有人按份額比例分擔;5.樓梯及樓梯間的修繕：各層共用樓梯，由房屋所有人按份額比例分擔;為某些層所專用的樓梯，由其專用的房屋所有人按份額比例分擔;6.房屋共用部位必要的裝飾，由受益的房屋所有人按份額比例分擔;7.房屋共有、共用的設備和附屬建筑(如電梯、水泵、暖氣、水衛(wèi)、電照、溝管、垃圾道、化糞池等)的修繕，由所有人按份額比例分擔。

　　異產(chǎn)毗連房屋的所有人可組成房屋管理組織，也可委托其他組織，在當?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門的指導下，負責房屋的使用、修繕等管理工作。

　　★城市危險房屋管理

　　1.危險房屋指結構己嚴重損壞承重構件己屬危險構件，隨時有可能喪失結構穩(wěn)定和承載能力，不能保證居住和使用安全的房屋。

　　房屋所有人或使用人向當?shù)罔b定機構提出鑒定申請時，必須持有證明其具備相關民事權利的合法證件。

　　2.危險房屋鑒定程序：受理申請;初始調(diào)查，摸清房屋的歷史和現(xiàn)狀;現(xiàn)場查勘、測試、記錄各種損壞數(shù)據(jù)和狀況;檢測驗算，整理技術資料;全面分析，論證定性，作出綜合判斷，提出處理建議;簽發(fā)鑒定文書。

　　鑒定機構鑒定房屋為危險房屋的，分為四種情況進行處理：觀察使用;處理使用;停止使用;整體拆除。鑒定機構進行安全鑒定必須有兩名以上鑒定人員參加，經(jīng)鑒定屬于危險房屋的，鑒定機構必須及時發(fā)出危險房屋通知書。

　　1.危險房屋的鑒定費用與修繕責任。

　　房屋所有人和使用人都有權申請危險房屋鑒定，經(jīng)鑒定為危險房屋的，鑒定費由所有人承擔;經(jīng)鑒定為非危險房屋的，鑒定費由申請人承擔。

　　房屋所有人對危險房屋能夠解除危險的，應當及時解除危險;解除危險暫時有困難的，必須采取安全措施，防止發(fā)生危害。異產(chǎn)毗連房屋被鑒定為危險房屋的，房屋各所有權人應當按國家對異產(chǎn)毗連房屋的規(guī)定，共同履行治理責任。

　　房屋所有人對經(jīng)鑒定的危險房屋，必須按照鑒定機構的處理建議及時加固或修繕治理;如果房屋所有人拒絕照處理建議修繕治理危險房屋，或者使用人有阻礙修繕治理危險房屋，房地產(chǎn)行政主管部門有權指定有關部門代修，或者采取其他的強制措施。發(fā)生的費用由責任人承擔(代履行)。

　　4.危險房屋造成損害事故的法律責任：

　　(1)房屋所有人應當承擔的民事責任：有險不查或損壞不修;經(jīng)鑒定機構鑒定為危險房屋而未采取有效的解除措施。

　　(2)房屋使用人、行為人應當承得的民事責任：使用人擅自改變房屋結構、構件、設備或使用性質;使用人阻礙房屋所有人對危險房屋采取解除危險措施;行為人由于施工、堆物、碰撞等行為危及房屋

　　(3)鑒定機構應當承擔的民事責任：因故意把非危險房屋鑒定為危險房屋而造成損失;因過失把危險房屋鑒定為非危險房屋，并在有效時限內(nèi)發(fā)生事故;因拖延鑒定時間而發(fā)生事故。

　　★公有住宅各部位與設施設備的維修養(yǎng)護責任

　　1.住宅所有人的維修養(yǎng)護責任。公有住宅出售后，住宅自用部位和自用設備的維修養(yǎng)護，由住宅所有人承擔維修養(yǎng)護責任。

　　2.售房單位的維修養(yǎng)護責任。公有住宅出售后，住宅共用部位和共用設施設備的維修養(yǎng)護，由售房單位承擔維修養(yǎng)護責任;住宅共用部位和共用設施設備的維修養(yǎng)護費用，可以由售房單位按照規(guī)定比例向購房人收取。維修養(yǎng)護費用不足時，暫由原售房單位承擔。

　　3.其他責任。

更多內(nèi)容訪問>> 物業(yè)管理師考試頻道    物業(yè)管理師課程試聽     物業(yè)管理師考試論壇

?2012年全國注冊物業(yè)管理師考試時間9月15日、16日
?2012年注冊物業(yè)管理師考試網(wǎng)上遠程輔導招生簡章！
?環(huán)球網(wǎng)校2010年物業(yè)管理師考試輔導通過率96.73%