物業(yè)使用與維護詳解(一)

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　　公共建筑和共用設施規(guī)劃用途不得擅自改變

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施，是滿足業(yè)主正常的生產(chǎn)、生活需求所必需的。因此，無論業(yè)主大會、業(yè)主委員會、業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)，都不得擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施用途。但是，因原規(guī)劃設計不合理或?qū)嶋H需要，存在確需改變公共建筑和共用設施用途的客觀情況。為保證城市規(guī)劃的有序進行和防止對公共利益造成侵害，對確需改變公共建筑和共用設施用途的情況，當事人必須依照法律程序進行，通過向規(guī)劃部門提出申請，經(jīng)規(guī)劃部門批準后方可實施。

　　由于改變公共建筑和共用設施用途可能影響到物業(yè)管理企業(yè)的正常管理，因此《條例》要求業(yè)主確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法向規(guī)劃部門辦理有關手續(xù)后告知物業(yè)管理企業(yè)，以便物業(yè)管理企業(yè)及時調(diào)整管理方案。如果變更用途涉及物業(yè)管理企業(yè)合同權(quán)益，雙方還應就有關權(quán)益作出相應調(diào)整。

　　由于物業(yè)公共建筑和共用設施屬于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所有，因此物業(yè)管理企業(yè)無權(quán)決定改變公共建筑和共用設施用途，確需改變公共建筑和共用設施用途的，物業(yè)管理企業(yè)應當提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主委員會依法辦理有關行政審批手續(xù)。關于改變公共建筑和共用設施用途應當辦理的具體手續(xù)，其他法律法規(guī)已有相應規(guī)范，因此《條例》只是強調(diào)業(yè)主應當依法辦理有關手續(xù)。例如，根據(jù)《公共文化體育設施條例》規(guī)定，確需改變公共文化體育設施用途的，有關地方人民政府在作出決定前，應當組織老師論證，并征得上一級人民政府文化行政主管部門、體育行政主管部門同意，報上一級人民政府批準。涉及大型公共文化體育設施的，上一級人民政府在批準前，應當舉行聽證會，聽取公眾意見。

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