當前位置: 首頁 > 物業(yè)管理師 > 物業(yè)管理師備考資料 > 中國香港物業(yè)管理之房屋的維修、保養(yǎng)與管理

中國香港物業(yè)管理之房屋的維修、保養(yǎng)與管理

更新時間:2013-01-04 10:44:44 來源:|0 瀏覽0收藏0
摘要 中國香港物業(yè)管理之房屋的維修、保養(yǎng)與管理

      【返回中國香港物業(yè)管理

  房屋的維修、保養(yǎng)與管理

  (一)公共屋村

  中國香港房屋委員會非常注重其物業(yè)的保養(yǎng)、維修及改善。每年,屋村管理辦事處與保養(yǎng)工程組就屋村的保養(yǎng)、維修進行磋商,按緩急程度和資源許可,安排工程和撥款。對于租住公屋的居民來說,由于公屋的管理、維修、保養(yǎng)、差餉及清潔等費用已全部包括在租金中,因此,如果發(fā)生房屋維修保養(yǎng)事宜,只需按規(guī)定繳租金,不必再付管理費,房屋的維修和養(yǎng)護可分為兩類:

  1.經(jīng)常性養(yǎng)護

  房屋委員會每年處理的保養(yǎng)工程超過20萬件,屬于經(jīng)常性養(yǎng)護的工程占98%,而費用僅占養(yǎng)護和維修總費用的10%。經(jīng)常性養(yǎng)護的內(nèi)容包括:疏通下水道,修理破裂的上水管道,修理平頂漏水,調(diào)換損壞的窗玻璃等。在經(jīng)常性養(yǎng)護的項目中,房屋委員會規(guī)定:90%的項目須在18天內(nèi)完工,其中22%的項目在3天內(nèi)完成,51%的項目須在一星期內(nèi)完成。若維修工作不能及時進行,管理人員須在損壞處張貼告示,告知住戶修理工程將在何時施工,何時完工。他們認為,迅速處理損壞之處,不但可增進與住戶的良好關系,還可以減少住戶因不滿而對住房有意或潛意識的破壞。

  公共屋村經(jīng)常性的養(yǎng)護,由各屋村管理處人員負責安排。這些管理人員必須接受若干工程技術的訓練,他們能夠處理發(fā)生的任何損壞,安排每日需要進行的修理工作。管理人員每天都要巡視,如發(fā)現(xiàn)損壞,須立即填寫?zhàn)B護單,安排人員進行修理。如損壞是重大緊急的,就先指示屋村管理處的工人進行應急修理,然后交由保養(yǎng)工程承造商維修,管理處的工人只負責維修較小規(guī)模的損壞。

  住戶如發(fā)現(xiàn)損壞,可在管理人員巡視房屋時報告,或親自前往屋村管理處,或打電話報告屋村管理人員。當管理人員接到報告時,應往現(xiàn)場查勘損壞的性質(zhì)程度。通過現(xiàn)場查勘,管理人員可決定如何安排修理工作,決定修理費用由誰負責。

  當工人進行維修時,若發(fā)現(xiàn)需要維修的地方與養(yǎng)護單上填寫的不同時,應向屋村管理人員報告,以便避免錯誤或拖延施工和完工后費用上的糾紛。

  維修工作完成后,屋村管理人員必須到現(xiàn)場,視察工程是否按養(yǎng)護單完成,材料的使用量等,這樣可作為對保養(yǎng)工程承造商的賬單審核的依據(jù),避免付款時發(fā)生糾紛。

  2.預定計劃的維修

  計劃維修占保養(yǎng)工程的2%,而費用占維修和養(yǎng)護總費用的90%。計劃維修工程每年約有4000件,如定期粉刷房屋的外墻,重新油漆欄桿,調(diào)換水管,清洗飲用水箱等。計劃維修周期,一般為5年,由房屋署保養(yǎng)工程科的技術人員負責,審定工程的需要、設計和施工。計劃維修工程采用投標的方式,由維修承造商負責。

  對于業(yè)主和住戶在保養(yǎng)上的責任,規(guī)定為:一切公共地方、公共設施的維修由業(yè)主負責。對于內(nèi)部裝置,如屬于正常損耗,或工程本身處理不當,或材料質(zhì)量不符合要求造成的損壞,也由業(yè)主負責。一切因住戶不小心、疏忽、錯誤使用而引起的損壞,包括意外的損壞,均由住戶負責維修費用。

  在房屋的養(yǎng)護和維修工程中,中國香港房屋委員會已廣泛采用電子計算機儲存和分析資料,如產(chǎn)業(yè)資料的統(tǒng)計,監(jiān)督工程的進度,費用管理和統(tǒng)計,維修設計,安排工程之程序,物資管理和預防性保養(yǎng)工程施工的日期,并發(fā)出指示等。他們還采用一些先進的儀器來檢查損壞,如采用電子探測器找出下水道位置,閉路電視檢查下水道淤塞等。

  (二)居屋

  根據(jù)“居者有其屋”計劃而營建的居屋是大型綜合開發(fā)居住小區(qū),由中國香港房屋署統(tǒng)一負責實施維修、養(yǎng)護與管理。其管理模式與公共屋村管理相類似,但也有其自身的特點。具體規(guī)定有:所有居屋業(yè)主必須簽署一份《大廈公共契約》,根據(jù)法律,設定各自的權利和義務。所有業(yè)主必須交納管理費,承擔安保、電梯、樓宇、公共部位、設施的保養(yǎng)、修繕等各項開支。根據(jù)《公共契約》,房屋署應承擔居屋交付使用后5至10年的管理責任。管理期滿后,可以聘請私人管理公司代理。選擇私人管理公司必須符合“認可物業(yè)管理代理登記冊”的基本條件,即不少于5年管理經(jīng)驗和正在實施不少于2000個單位的管理。

  對于私人發(fā)展商參建居屋計劃的物業(yè)管理,發(fā)展商必須向房屋署交納保證金,為1年保修期內(nèi)樓宇維修提供保證,同時提交一份銀行保證書作為10年內(nèi)妥善管理與維修的保證。由發(fā)展商自行組建或聘請的管理公司負責樓宇的日常管理。

  居屋管理的主要工作范圍是:

  1.居屋的保養(yǎng)與維修

  包括根據(jù)《公共契約》由房屋署負責的樓宇結(jié)構(gòu)、公共部位、公共設施維修及各業(yè)主負責其所在單位的妥善保養(yǎng)。如因住戶保養(yǎng)不善而導致相鄰單位或公共部位的損毀,有關住戶必須承擔賠償責任。

  2.居屋的安全保衛(wèi)

  根據(jù)《公共契約》,可聘請專業(yè)保安公司提供全天安保服務,包括巡察大廈、維持秩序、處理突發(fā)緊急事件等。

  3.居屋的清潔服務

  根據(jù)《公共契約》,可聘請專業(yè)清潔公司負責公共部位清潔,如按戶收集垃圾,清掃公用大堂、走道、樓梯、天臺等。

  4.居屋的物業(yè)保險

  根據(jù)《公共契約》,房屋委員會代各業(yè)主購買火災及其他意外保險,由辦事機構(gòu)根據(jù)份額向業(yè)主分攤收取。

  (三)私人樓宇

  在中國香港自由經(jīng)濟體制下,中國香港政府對私人樓宇管理持尊重業(yè)主自治、推動業(yè)主自主管理原則,政府持平衡、協(xié)調(diào)的立場。中國香港政府通過立法,引導業(yè)主成立群眾性社會組織,辦理注冊登記后成為社團法人,進行自我管理;也可以通過訂立合同,委托專業(yè)物業(yè)管理公司對其房屋進行維修、養(yǎng)護與管理。

  為改善居住環(huán)境,樓宇內(nèi)的各項設施和設備,應有適當?shù)谋pB(yǎng)。通常需要注意保養(yǎng)的地方包括樓宇的外墻、內(nèi)墻、上蓋及地面。此外,水泵、消防設備等均應經(jīng)常檢查,如有需要應立即換上適合配件,水箱亦定期清洗。

  在中國香港,私人樓宇如果日久失修,外墻破損或石粒松落,屋宇地政署會對大廈業(yè)主發(fā)出指令,著令業(yè)主在一段期限內(nèi)完成維修工程,而業(yè)主必須對指令作出反應。否則于指定期限滿后,政府將代聘承建商進行施工,一切費用(包括監(jiān)工費用),由業(yè)主承擔(即按公共契約內(nèi)的業(yè)權份數(shù)分擔)。

  (四)其他樓宇

  1.商場

  商場是向消費者提供包羅萬象的各類商品的場所,其中百業(yè)陳列,因而樓宇管理工作更顯復雜。而商場樓宇管理的服務對象主要是兩類,一類是顧客,另一類是店東;前者希望商場安全舒適,后者希望商場提供更多生意。而為這兩類服務對象提供周到滿意的服務,則是商場樓宇管理的主要目標。商場樓宇管理工作主要有以下幾個內(nèi)容:

  (1)確保樓宇設施和結(jié)構(gòu)不隨意更動。通常,租用商場店鋪的業(yè)主都要進行裝修,其間往往會對商場原先的空調(diào)、消防、給水排水設備加以改動。管理人員應針對這一情況,訂立一套裝修守則供商戶參考,保證不因其裝修工程而影響商場整體設施。

  (2)增加商場人流以增加其營業(yè)額。提供一個舒適、潔凈的環(huán)境是增加人流量的前提條件,而商場獨特的形象更是吸引人流的有效手段。商鋪樓宇管理公司不僅在招商時要注意選擇有市場力的商店,而且更應以優(yōu)惠的租金等條件招徠著名商號落戶開店。管理人員在審查商戶的裝修圖時,要特別注意店面、招牌的設置是否符合商場的整體形象。

  (3)交通便捷、停車有位對商場至關重要。樓宇管理人員應爭取公共汽車就近設站,甚至可以自備小客車在公共汽車站和商場之間往來接送顧客。商場內(nèi)交通順暢,有電梯、自動扶梯服務,這也是至關重要的一條。

  通過良好的樓宇管理可以樹立商場的美好形象,吸引顧客。為此,管理人員還應該做到,在適當?shù)牡胤皆O置明顯的方向指示牌,商店的招牌應妥善管理,保持整潔美觀。設備設施應加強養(yǎng)護,減少停機率,為顧客提供方便及不間斷的服務。餐館、飲食店、百貨店、劇院及公共娛樂場所的空調(diào)設備要運行正常,冷熱相宜。防火通道要保持暢通無阻。所有的固定裝置、設備、裝飾品都必須達到一定的高度和牢度,符合安全標準,避免顧客特別是小孩子不慎受傷。對餐館、飲食店的排氣裝置、排污管、排油煙濾油裝置要經(jīng)常監(jiān)督檢查,以免造成污染和對他人的滋擾。

  2.工業(yè)大廈

  工業(yè)大廈的主要用途是作生產(chǎn)場地之用,因而水、電、燃料的供應和通道暢通是不可或缺的條件。樓宇管理必須保證能源供應的通暢,同時要注意防止某些廠家因負荷超載而導致災害。

  工業(yè)大廈內(nèi)部運輸系統(tǒng)必須有足夠的能力和順暢的系統(tǒng),進出原料、設備或產(chǎn)品的裝卸區(qū)域一定不能被租戶占為堆場、倉庫,而且裝卸作業(yè)占位也不能耽擱,這些都需要由物業(yè)管理制定條例予以保障。

  工業(yè)大廈是最難管理的物業(yè),其存在的常見問題主要有:公用部位與防火通道易受堵塞;廠家存儲易燃物品易造成火警;笨重的機器與存放過多的貨物,超過樓面結(jié)構(gòu)所能承受的荷載;機器運行時的振動荷載過大;廠家搭建違章建筑;因使用公用電梯及公用貨物裝卸而引起糾紛;因使用不當或頻繁使用,造成房屋損耗嚴重,養(yǎng)護維修費用高,電梯與其他樓宇設施容易受損;由于使用過度,人多手雜,樓字難以保持清潔。造成這類問題的原因,是使用這類樓宇的人員的文化素質(zhì)較低。

  3.辦公樓

  辦公樓需要高標準、高質(zhì)量的管理服務。這類樓宇大都有比較現(xiàn)代化的設備,除自動控制的高檔電梯與升降機外,還有由電腦控制的樓宇自動化系統(tǒng)、中央空調(diào)、通風、保安監(jiān)控、自動給水濾水、消防自動報警以及應急自備電力等設備。這些設備需要由具備專業(yè)知識與技術的人員來操作與養(yǎng)護。特別是出入口、洗手間、公共通道、清潔衛(wèi)生要求甚高,要保持極好的清潔度,樓宇的外墻也需要定期清潔。辦公樓的物業(yè)管理質(zhì)量直接影響物業(yè)的租金收益。

  辦公樓的管理主要是保持高貴的氣派和潔凈典雅的環(huán)境。對樓宇管理工作來說,確保通信設施的先進、可靠和安保人員、清潔人員恪盡職守是至關重要的。一般而言,租戶公司的人員與來訪者來來往往,絡繹不絕,人流量很大,確保安全與注意禮節(jié),兩者之間的關系尤應加以注意。

  編輯推薦:

  2013年注冊物業(yè)管理師VIP套餐,考不過免費重學

  2013年物業(yè)管理師考試報名時間匯總

  2013年物業(yè)管理師考試備考資料匯總

  2013年物業(yè)管理師考試模擬試題匯總

分享到: 編輯:環(huán)球網(wǎng)校

資料下載 精選課程 老師直播 真題練習

物業(yè)管理師資格查詢

物業(yè)管理師歷年真題下載 更多

物業(yè)管理師每日一練 打卡日歷

0
累計打卡
0
打卡人數(shù)
去打卡

預計用時3分鐘

物業(yè)管理師各地入口
環(huán)球網(wǎng)校移動課堂APP 直播、聽課。職達未來!

安卓版

下載

iPhone版

下載

返回頂部