中國香港物業(yè)管理之物業(yè)管理的財務安排

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　　物業(yè)管理的財務安排

　　為履行樓宇、屋村管理的職責，必須有相應的財務安排加以保證。既要籌集資金，又要用好資金，經濟、社會和環(huán)境效益兼收。

　　中國香港房屋管理的財務安排主要有以下幾個方面：

　　(一)編制管理預算案

　　首先，在接受管理任務時應弄清管理任務的各個方面。為此，必須收集有關資料，了解樓宇的結構、成新等情況，了解公共地方的界定，公用設施的種類、數量和分布，了解業(yè)主對管理的要求和管理機構所應承擔的責任等。

　　其次，對各項職責進行經濟分析，核算所需經費開支。如果是舊房老村，可查閱往年的各項開支記錄;如果是新房新村，則比較相近情況。在了解、掌握應開支的情況后，再結合新年度增加或減少的項目以核算需增加或減少的支出。此外，在通貨膨脹的情況下，還須預計因通貨膨脹而引起的費用變化?？傊?，應盡可能地預先核算各種經費開支，努力使預算案具有科學性和準確性。由于一些不可預見的因素，因而整個預算案除了較為準確地確定各項可預見的開支外，還應列入一定比例的不可預見性開支。不可預見性開支的多少視管理的對象、性質等情況而定。

　　最后，根據所需的經費開支確定應有的收入。樓宇、屋村管理的財務安排一般應遵循“量出而入”的原則，也就是努力做到“保證必需、收支基本相抵”。這個原則的確定，是基于樓宇、屋村管理的基本任務，是為住戶提供多方面的優(yōu)質服務，既需要有足夠的經費來源，又不以盈利為目的。如果不是“量出而人”而是“量入而出”，有可能會出現因資金短缺而影響管理任務的完成;如果不是“收支基本相抵”，也可能出現為多盈利而出現收人過多，增加住戶經濟負擔?！傲砍龆搿钡脑瓌t是樓宇、屋村管理的財務安排的一般原則，更是確定管理費或租金的重要依據。

　　所有這些收與支的厘定，就構成樓宇、屋村管理的財務預算案。

　　(二)管理費的厘定

　　中國香港樓宇、屋村管理費主要用于以下幾個方面的開支：

　　1.管理維修人員的薪金，長期服務金，醫(yī)療、勞保等費用;

　　2.公共地方和公用設施的維修、保養(yǎng)費;

　　3.清潔用料和服務費;

　　4.公用水電費;

　　5.火災及共用部位的責任保險;

　　6.管理處差餉(稅金)、電話、文具及雜費;

　　7.其他和管理有關的支出;

　　8.不可預見性開支。

　　按照“量出而入”的原則，一般是依據上述開支項目確定全年度應支出或將支出的總金額，然后再確定每個單位及每個業(yè)主所應付的管理費。

　　假定：全年管理費總開支為120000元，全部業(yè)權為100份

　　那么，每份業(yè)權每年管理費支出=120000/100=1200(元)

　　每份業(yè)權每月管理費支出=1200元/12月=100元

　　若每個單位業(yè)權各占一份，各單位每月所繳之管理費即為100元;若某些單位所占業(yè)權不只一份，那么則依其實際占有之份數確定其應繳管理費之總額。

　　(三)公屋租金的厘定

　　租金主要用于維持房屋的再生產。就維持某房屋的再生產而言，可視為簡單再生產，其租金構成應包括：房屋維修費、管理費、拆舊費、利息、稅金和保險費、地租，這即成本租金。若某房屋的租金，不僅為自身的再生產還可適當積累以擴建、增建新房，則叫擴大再生產。能進行擴大再生產的租金除了包括上述八項因素之外，還應包括一定的利潤，即所謂九項租金或商品房租金。商品房市場受市場規(guī)律調節(jié)，由相互競爭的開發(fā)商所提供的私人樓宇一般屬于此種類型。

　　在中國香港，為緩解嚴重的住房問題，政府出面組建大量公屋，并在居民難以按市場房價購買或難以按市場租金租賃住房的情況下，也采取相應的優(yōu)惠和資助政策。租金的厘定，在中國香港的公屋政策中占有重要的地位。租金的高低直接影響到居民的生活，影響到社會的穩(wěn)定繁榮，所以需要妥善厘定。中國香港公共屋村的厘定受以下因素的影響：

　　1.住戶的負擔能力;

　　2.屋村的對比價值;

　　3.稅金增加額;

　　4.通貨膨脹及維修和管理費用的增加。

　　房屋委員會經考慮上述因素后而厘定的租金是以每平方米計算，而各單位的租金則是把每平方米所征收的租金乘以單位面積而得出。目前，新屋村租金只約為市值的四分之一或三分之一，而較舊屋村的租金則比市值更低。房屋委員會之所以能夠將租金維持在這樣低水平，乃因政府給予巨額資助，及免費撥地予房屋委員會興建公屋。租金所得，主要用來支付各項經常性開支。由于大部分現有屋村租金偏低，所以屋村經費經常出現赤字。因此，房屋委員會認為，所有公屋住戶都無權終生享用當局巨額資助的公共房屋。因此，那些經濟環(huán)境已改善的家庭，可負擔較高的房屋支出。經過民意咨詢后，房屋委員會為善用資源，使更多亟需房屋資助的家庭受益，由1987年4月實施，規(guī)定凡住滿公屋首10年的住戶，其家庭成員的總收入，若超過資助收入限額，則需繳付雙倍凈額租金另繳差餉。但假如日后他們的收入降至資助收入限額以下，仍可申請恢復原有租金。

　　租金每隔三年檢討一次，由房屋委員會的管理小組開會討論來決定，主要是將開支來作詳細分析。開支包括房屋署職員薪金，保養(yǎng)建筑物費用、清潔費、電費、行政開支、政府貸款予建筑的利息、折舊率等，來取得一個經營成本的數據。例如，上次檢討租金的成本數據，每平方米約為港幣19元。故此，現時的福利租金，一律訂為每平方米港幣19元。由于成本不斷上漲，房屋委員會每隔三年就要檢討此類租金，假如居民在經濟上沒有能力繳付調整后的租金，房屋委員會會安排他們遷往相同居住面積但租金較為廉宜的屋村單位。

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