中國香港物業(yè)管理之物業(yè)管理的法制化

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　　物業(yè)管理的法制化

　　中國香港素以“自由主義”著稱，又以法治聞名，二者有機結(jié)合，構(gòu)成“活而不亂，管而不死” 的所謂“大籠子”政策。樓宇、屋村的管理要使各方面的利益得到保障，既不能各自為政、各行其是，也不能臨渴掘井，就事論事。因而建立健全法制體系，確立人們的行為準則，是十分必要的。

　　(一)中國香港房屋管理的公共契約

　　隨著樓宇、屋村的興建，一個屋村、一座樓宇住戶之多，事務之雜，各類活動、各種關系之交錯，客觀上需要共同遵守的行為準則，于是以共同辦好樓宇、屋村管理為宗旨的公共契約便應運而生。從20世紀70年代起，中國香港政府就開始推行樓宇、屋村管理公共契約制度，使公共契約制度化、法制化。

　　公共契約屬于協(xié)議、合約性質(zhì)，反映樓宇、屋村各個方面的共同意志，由各方共同審定，共同遵守執(zhí)行。公共契約具有法律效力，它的制定、執(zhí)行和修改，均須以有關法律、法令為依據(jù)，在法律上對簽署各方，包括發(fā)展商、管理公司、業(yè)主及其承租人都有約束力，各參與公共契約簽署者均須遵守。

　　1.關于業(yè)主的權利和義務。

　　(1)業(yè)主的權利：業(yè)主通過合法程序購得之物業(yè)，從總體上對之擁有業(yè)權，公共契約則具體明確規(guī)定其權益。一般包括：

　　a、獨立擁有、使用、居住及享用其名下單位以及租金收益;

　　b、全權將其名下所占的業(yè)權份數(shù)，連同上述的權利及權益，自由出售、轉(zhuǎn)讓，出租或準許他人使用，而不受其他業(yè)主干涉;

　　c、可與其他業(yè)主共同自由使用大廈的公共部位及其設施;

　　d、對大廈的各項管理決策擁有投票權，每一份業(yè)權一票;

　　e、業(yè)主如引用公共契約以采取法律行動時，應事前征詢法律界人士的意見及指導，以確保并無誤解公共契約內(nèi)容;

　　f、各業(yè)主可根據(jù)條款，監(jiān)督管理公司和管理人員的工作。

　　(2)業(yè)主的義務和責任：

　　a、業(yè)主在行使上述權利時，須遵守公共契約的規(guī)定;

　　b、業(yè)主須依照公共契約的規(guī)定，負責其名下應分擔的管理費及其他基金款項;

　　c、業(yè)主須負責維修大廈的主要結(jié)構(gòu)，包括外墻、公共部位及公用設施;

　　d、業(yè)主須繳交其名下單位應當繳付的稅項、差餉等;

　　e、業(yè)主占用其名下的單位時，須遵守大廈公共契約的規(guī)定;

　　f、業(yè)主須遵守業(yè)主會或管理人員所訂立的“住戶守則”。

　　(3)約束業(yè)主使用樓宇的公共契約條款：

　　a、不得改建樓宇的結(jié)構(gòu)，或加建、擴建、拆除任何建筑物;

　　b、不得干擾樓宇任何公共部位或暗渠、排水道、喉管、電纜、固定裝置等設備;

　　c、不得將其名下單位作非法或不道德用途，或在單位內(nèi)進行任何足以妨礙或侵擾其他住戶的事項;

　　d、不得妨礙他人使用公共部位及公用設施;

　　e、不得在樓宇內(nèi)進行任何足以引致樓宇所投購保險失效，或引致保費增加的事情;

　　f、不得經(jīng)營大廈公共契約所禁止的行業(yè)，例如經(jīng)營公寓、舞廳、殯儀業(yè)等;

　　g、業(yè)主按照大廈公共契約各類單位的用途，使用其名下單位。

　　2.關于樓宇、屋村管理者的權利和責任。

　　中國香港樓宇、屋村管理的公共契約規(guī)定其管理者一般為管理委員會。管理委員會負責樓宇、屋村的管理、保養(yǎng)及經(jīng)營。除特別規(guī)定外，一般委員會有全權辦理一切保養(yǎng)及管理的事務。總的來講，管理委員會有下列權利、職責及義務：

　　(1)征收、收取及收受所有本契約規(guī)定業(yè)主應繳付之款項。

　　(2)擬訂、撤銷及修訂大廈規(guī)則以管制該樓宇、屋村及其服務設施、康樂設施之使用、經(jīng)營及保養(yǎng)，以及管制凡居住或使用該屋苑大廈或前來探訪人士之行為。所有大廈規(guī)則不時所作之修訂或增訂將張貼在屋村之布告板上，同時所有業(yè)主及所有代表業(yè)主或業(yè)主授權之人士均須遵守該大廈規(guī)則及所有修訂或增訂之條文。

　　(3)以該委員會名義，代表該屋村之業(yè)主，為屋村內(nèi)所有大廈及設施，向聲譽良好的保險公司投保及投購火險、公共責任保險與管理及保養(yǎng)人員之傭主責任保險，以及代表業(yè)主繳付以保持此等保險生效而須繳付的保險費。投保項目及投保額將由委員會全權決定。由投保上述大廈之火險或其他保險所得之所有賠償款項，將用以修復該大廈，使其恢復原狀，并用以補償該大廈因遭損失而蒙受之損失。

　　(4)安排清理該屋村各單位及公共部位之垃圾。

　　(5)維修該屋村內(nèi)所有大廈公共部位之照明及通風設備，以及所有屬于該屋村公用設備一部分之滅火設備，并保持其功能良好。

　　(6)保持及維持該屋村公共部位環(huán)境清潔衛(wèi)生。

　　(7)維修該屋村所有大廈之主要結(jié)構(gòu)(包括外墻、屋頂、公共部位及結(jié)構(gòu)物)、設備、器具、服務設施、設施及公共部位，保持其功能良好，并在有需要時更換任何需要替換之部分。

　　(8)每隔若干合理時間所需加漆、粉飾或修補時，及在任何政府部門提出要求時，為該屋村內(nèi)所有需要加漆或粉飾或用水泥漿或其他適當之材料修補。

　　(9)更換該屋村內(nèi)任何大廈之公共部位門窗之破爛玻璃。

　　(10)維修該屋村內(nèi)公用設施及保持其功用良好。

　　(11)維修該屋村內(nèi)所有大廈之升降機，保持其操作功用良好，并更換任何需要替換之升降機及升降機零件。

　　(12)防止該屋村及其大廈任何公共部位或該屋村內(nèi)之道路、小徑及空地遭受障礙，以及停泊在該屋村任何地方之車輛移走，并向車主征收該委員會不時厘定的拖車費和停車費。

　　(13)拆遷該屋村內(nèi)任何地方之非法或違犯以下所載大廈規(guī)則及本契約規(guī)定之任何搭建物或安裝物、招牌、蔭篷、托架、設備、障礙物或物件，并向豎設或安裝此等搭建物或其他物體之單位業(yè)主收取拆移所需之費用。

　　(14)委托一名律師，授權其代表屋村所有業(yè)主處理及接受所有與該屋村的服務設施、器具及設備有關之法律訴訟文件。

　　(15)防止任何人士未經(jīng)委員會許可而泊車、占用或使用該屋村任何公用地方道路及小徑、空位及空地或其他任何地方。

　　(16)防止該屋村內(nèi)任何業(yè)主、居民或房客違反向政府承批該土地時所訂官契之任何規(guī)定，并在有任何違反官契規(guī)定之情形時，采取索取行動。

　　(17)防止任何人士更改或損壞該屋村任何部分或其他任何設備、器具。

　　(18)保養(yǎng)、修復草坪及道路等設施。

　　(19)繳付該委員會根據(jù)該官契規(guī)定繳付之地稅及其他費用。

　　(20)支付公用水、電費用、管理員工薪金和各類管理費用。

　　(21)向該屋村內(nèi)每單位之業(yè)主收取按本契約規(guī)定業(yè)主應繳付之業(yè)主責任保證金。

　　(22)依照該委員會指定的辦法，向每一單位的業(yè)主征收及收費按照本契約規(guī)定各該業(yè)主應分擔之該屋村管理、保養(yǎng)費用及開支。

　　(23)將該委員會因履行本契約之職責所支付一切開支及所收取的一切款項正確記賬，并每年將該賬目張貼在該屋村的布告板上。

　　(24)代表所有業(yè)主進行與政府或任何公用事業(yè)機構(gòu)或其他有關機構(gòu)或任何其他人士洽辦任何涉及該屋村及其設備、器具、服務設施之事務。

　　(25)代表所有業(yè)主訂立契約，聘請、雇用、付給薪酬及解雇律師、建筑師及其他專業(yè)人員、顧問人員及顧問公司、承造商、工人、園丁、傭人、代理人、看更員、管理員及其他管理、保養(yǎng)、行政人員，以提出、主持、進行及答辯有關涉及該屋村及其管理方面之法律訴訟或其他事件。

　　(26)確保業(yè)主遵守及履行本契約的規(guī)定、條件及章則，并在任何違反本契約規(guī)定之情形時，采取行動，包括提出、主持并答辯法律訴訟，以及登記及征收有關費用。

　　(27)在該屋村內(nèi)控制、指揮及管理車輛交通。

　　(28)處理其他一切合理而有關該屋村管理之雜務。

　　(二)房屋管理的法律依據(jù)

　　中國香港樓宇、屋村管理的公共契約是有關各方直接遵循行為規(guī)范，它能具有法律效力的關鍵在于，自始至終以法律為依據(jù)。公共契約的宗旨、內(nèi)容和制訂程序符合法律規(guī)定;公共契約的執(zhí)行、監(jiān)督和保證均憑借法制;若對公共契約的解釋、貫徹的出現(xiàn)異議和爭端，更須直接上訴法院，依法裁決和處理。

　　中國香港樓宇、屋村管理的法制化，實際上包含公共契約和相關法律的成龍配套相互為用，體現(xiàn)出依法管理的系列化、規(guī)范化。

　　在中國香港，同樓宇、屋村管理有關的法律依據(jù)，主要有以下幾個條例：

　　1.房屋條例

　　該條例是為房屋委員會的設立、各級組織機構(gòu)管理權限的明確而制訂的。于1973年4月1日公布，列為中國香港法例第283章。房屋條例給樓宇和屋村管理機構(gòu)設置和權限提供較高層次的法律依據(jù)。

　　2.多層大廈(業(yè)主立案法團)條例

　　該條例是在加強樓宇、屋村管理的原則指引下有效發(fā)揮業(yè)主集體自治力量而確立的法例。該條例首先賦予業(yè)主立案法團的成立以法律地位。根據(jù)此條例，樓宇、屋村的業(yè)主有權成立自己的組織――業(yè)主立案法團。

　　成立業(yè)主立案法團的第一步工作是召開業(yè)主大會。業(yè)主大會選出管理委員會的成員，包括主席、秘書等;第二步是管理委員會于成立后14天內(nèi)，依照條例規(guī)定向田土注冊處處長申請注冊為立案法團。

　　業(yè)主立案法團成立后，日常的管理事務及決策，將交由管理委員會負責處理。而管理委員會則按時向各業(yè)主報告會務。因此，管理委員會除了在各分會業(yè)主注冊成立立案法團之日起一定時間內(nèi)，安排召開該法團的第一次周年大會外，每年還要召開周年大會一次。同時，每次都要將賬目結(jié)算清楚，呈交大會審核。

　　3.規(guī)劃條例

　　規(guī)劃條例既是城市和樓宇、屋村建設的藍圖，也是有關管理的依據(jù)，它在依法治城和依法治區(qū)中，均有基礎性的作用。中國香港早在1939年即行制定，列為中國香港法例的第131章。該法例要求城市規(guī)劃要“像設計一座大廈的造型一樣，通過進行系統(tǒng)的準備和制定合理布局的市區(qū)發(fā)展規(guī)劃，促進社會的健康、秩序、福利和公共福利的發(fā)展”。該法例還賦予被批準的規(guī)劃以法律效力，不僅是規(guī)范城市、進行宏觀管理的法律依據(jù)，也是規(guī)范建筑物，從事樓宇、屋村管理的法律依據(jù)。

　　4.建筑物條例

　　該條例是對包括住宅、商店、辦公室和各類公用房屋、設施在內(nèi)的建筑物進行直接管理的法律規(guī)范，除對建筑工程的申報、批準等有詳盡的規(guī)定、嚴格的程序外，對建筑物的使用、改動等也有相應的要求和規(guī)范。

　　5.消防條例

　　該條例對預防和制止火災作出規(guī)定，這是樓宇、屋村管理的重要依據(jù)和法律保證。條例規(guī)定，任何設有消防裝置或設備樓宇之業(yè)主，或業(yè)主不在場時，其住客須隨時保持該幢裝置或設備操作效能良好，并須每12個月至少由注冊之消防裝置承辦商檢查該幢消防裝置及設備一次。

　　6.公共衛(wèi)生條例

　　對維護樓宇、屋村的公共衛(wèi)生作出明確規(guī)定，以便嚴格制止“臟、亂、差”現(xiàn)象。

　　7.防止賄賂條例

　　把廉政建設具體化、法制化，對健全和加強管理有著深刻的意義。根據(jù)《防止賄賂條例》第九條，任何雇員，包括受雇為大廈管理員、清潔工或維修工的，未經(jīng)雇主許可，在執(zhí)行與職務有關的事務上索取或接受任何利益，即屬違法，而提供利益者，也同屬違法。

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