2014物業(yè)管理師考試：管理實(shí)務(wù)復(fù)習(xí)講義精解（3）

　　(六)公司章程

　　物業(yè)管理企業(yè)章程是明確企業(yè)宗旨、性質(zhì)、資金、業(yè)務(wù)、經(jīng)營規(guī)模、組織機(jī)構(gòu)以及利益分配、債權(quán)債務(wù)、內(nèi)部管理等內(nèi)容的書面文件，是設(shè)立企業(yè)的最重要基礎(chǔ)條件之一。企業(yè)章程的內(nèi)容因企業(yè)性質(zhì)和業(yè)務(wù)的實(shí)際情況不同而有所不同。一般工商行政管理部門備有章程文本，主要內(nèi)容包括：

　　(1)總則，包括公司名稱和地址等;

　　(2)企業(yè)的經(jīng)營范圍;

　　(3)公司注冊(cè)資本;

　　(4)股東的姓名或名稱;

　　(5)股東的權(quán)利和義務(wù);

　　(6)股東的出資方式和出資額，股東轉(zhuǎn)讓出資的條件;

　　(7)公司的機(jī)構(gòu)及產(chǎn)生辦法、職權(quán)、議事規(guī)則;

　　(8)公司的法定代表;

　　(9)公司解散事由和清算辦法;

　　(10)職工錄用方式、待遇、管理方法;

　　(11)企業(yè)的各種規(guī)章制度。

　　物業(yè)管理企業(yè)在辦理企業(yè)注冊(cè)登記時(shí)，應(yīng)提交由具有法定資質(zhì)的驗(yàn)資機(jī)構(gòu)出具的驗(yàn)資證明，以及必要的審批文件。物業(yè)管理企業(yè)如果符合規(guī)定的條件，在工商行政機(jī)關(guān)發(fā)給營業(yè)執(zhí)照后，公司即告成立。

　　五、物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審批及管理

　　(一)物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)條件(注意：誰審批、誰頒發(fā)、誰管理)

　　物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)分為一、二、三級(jí)。國務(wù)院建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)一級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理;省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)二級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)二級(jí)和三級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)頒發(fā)和管理，并接受國務(wù)院建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。設(shè)區(qū)的市級(jí)人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)三級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)的頒發(fā)和管理，并接受省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。各資質(zhì)等級(jí)物業(yè)管理企業(yè)的條件

　　如下：

　　1.一級(jí)資質(zhì)

　　(1)注冊(cè)資本為人民幣500萬元以上。

　　(2)物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于30人。其中，具有中級(jí)以上職稱的人員不少于20人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人應(yīng)具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱。

　　(3)物業(yè)管理專業(yè)人員應(yīng)按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。

　　(4)管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100%：

　　1)多層住宅200萬m2;

　　2)高層住宅100萬m2;

　　3)獨(dú)立式住宅(別墅)15萬m2;

　　4)辦公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè)50萬m2。

　　(5)建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經(jīng)營管理業(yè)績(jī)。

　　2.二級(jí)資質(zhì)

　　(1)注冊(cè)資本為人民幣300萬元以上。

　　(2)物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于20人。其中，具有中級(jí)以上職稱的人員不少于10人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人應(yīng)具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱。

　　(3)物業(yè)管理專業(yè)人員應(yīng)按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。

　　(4)管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100%：

　　1)多層住宅100萬m2;

　　2)高層住宅50萬m2;

　　3)獨(dú)立式住宅(別墅)8萬m2;

　　4)辦公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè)20萬m2。

　　(5)建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有良好的經(jīng)營管理業(yè)績(jī)。

　　注：計(jì)算基數(shù)如何算

　　計(jì)算時(shí)，將資質(zhì)規(guī)定中的分類面積數(shù)放在分母，將企業(yè)的該類物業(yè)實(shí)際管理面積數(shù)量作為分子，然后加和。

　　例：有一家企業(yè)想申報(bào)一級(jí)資質(zhì)，管理多層住宅60萬m2;管理高層住宅80萬m2;管理工業(yè)廠房80萬m2。

　　計(jì)算：(60/200+80/100+80/50)×100%=(0.3+0.8+1.6)×100%=270%

　　因此，該企業(yè)在這一項(xiàng)上，符合一級(jí)企業(yè)資質(zhì)申報(bào)要求。

　　3.三級(jí)資質(zhì)

　　(1)注冊(cè)資本為人民幣50萬元以上。

　　(2)物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于10人。其中，具有中級(jí)以上職稱的人員不少于5人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人應(yīng)具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱。

　　(3)物業(yè)管理專業(yè)人員應(yīng)按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。

　　(4)有委托的物業(yè)管理項(xiàng)目。

　　(5)建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。

　　表1-1物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)比較

　　資質(zhì)等級(jí)注冊(cè)資本(萬元)從事物業(yè)管類型(種類)物業(yè)管理面積要求(萬平方米)企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn);企業(yè)信用檔案系統(tǒng)企業(yè)經(jīng)營業(yè)績(jī)要求專業(yè)管理人員(人數(shù))

　　其中，中級(jí)以上職稱管理人員對(duì)財(cái)務(wù)、工程人員持有中級(jí)職稱要求

　　一級(jí)資質(zhì)≥500≥2本檔計(jì)算基數(shù)之和的100%有要求優(yōu)良業(yè)績(jī)≥30≥20有

　　二級(jí)資質(zhì)≥300≥2本檔計(jì)算基數(shù)之和的100%有要求良好業(yè)績(jī)≥20≥10有

　　三級(jí)資質(zhì)≥50≥1無要求有要求無要求≥10≥5有

　　(二)在申請(qǐng)資質(zhì)時(shí)需提供的資料

　　新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)，其資質(zhì)等級(jí)按最低等級(jí)核定，并設(shè)一年的暫定期。物業(yè)管理企業(yè)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30天內(nèi)，持以下資料向當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)主管部門申請(qǐng)資質(zhì)：

　　(1)營業(yè)執(zhí)照;

　　(2)企業(yè)章程;

　　(3)驗(yàn)資證明;

　　(4)企業(yè)法定代表人的身份證明;

　　(5)物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動(dòng)合同，管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動(dòng)合同。

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