2014年土地估價師案例與報告復(fù)習(xí)重點(3)

　　4.確定地價區(qū)段

　　根據(jù)調(diào)查結(jié)果，進(jìn)行地價區(qū)段的劃分。地價區(qū)段劃分標(biāo)準(zhǔn)：

　　①城市土地的區(qū)位條件、交通條件、人流量、位置相似的地塊劃歸同一區(qū)段;

　?、谏谭比A程度基本相同的地塊劃歸同一地價區(qū)段。

　　在我國實際劃分中，首先分為有商業(yè)街道、街區(qū)和無商業(yè)街道、街區(qū)，進(jìn)一步按零售商業(yè)、服裝、飲食業(yè)、零售果雜、農(nóng)貿(mào)市場、專業(yè)市場(包括服裝、水果、燈具、家具等批發(fā))、機(jī)器加工、民房住宅、住宅小區(qū)、工業(yè)區(qū)等進(jìn)行地價區(qū)段類型的劃分。

　　區(qū)段劃分方法主要兩條：

　　(1)以道路、溝渠或其他明顯地物為界限;

　　(2)在確定有路線價標(biāo)準(zhǔn)的地價區(qū)段，以里地線為界線，在我國，里地線多采用臨街宗地進(jìn)深的眾數(shù)確定。

　　5.計算區(qū)段地價

　　計算區(qū)段地價，是以地價調(diào)查實例為基礎(chǔ)，求取各區(qū)段的平均價為區(qū)段地價。

　　其計算方法主要有三種：

　　(1)取中位數(shù)。當(dāng)?shù)貎r實例項數(shù)為單數(shù)時，取其中項為中位數(shù);地價實例項數(shù)為偶數(shù)時，以中間兩項的平均數(shù)為中位數(shù)。

　　(2)取眾數(shù)。指地價實例中，取單價相同之項較多者為眾數(shù)。

　　(3)取算術(shù)平均數(shù)。指地價實例單價累加，除以實例項數(shù)為算術(shù)平均數(shù)。

　　需要說明的是，路線價是臨街標(biāo)準(zhǔn)深度宗地的平均加工，而調(diào)查收集到的樣點宗地臨街進(jìn)深等各不相同，缺乏可比性，因此在計算區(qū)段地價前，需將臨街進(jìn)深等條件不同的樣點宗地地價統(tǒng)一修正到標(biāo)準(zhǔn)深度。具體做法可采用將進(jìn)深不及或超過里地線的宗地地價除以相應(yīng)的深度修正系數(shù)，以得到統(tǒng)一進(jìn)深的樣點宗地單位面積地價。

　　區(qū)段地價的計算有兩種情況：①有買賣或租賃實例的區(qū)段以區(qū)段內(nèi)調(diào)查所得的土地正常買賣、租賃價格，求其中位數(shù)、眾數(shù)或算術(shù)平均數(shù)為該區(qū)段地價;②無買賣或租賃實例的區(qū)段應(yīng)于臨近區(qū)段選取兩個以上使用分區(qū)或使用性質(zhì)類似，且已計算區(qū)段地價的區(qū)段，作為基準(zhǔn)地價區(qū)段，按區(qū)域因素修正表，進(jìn)行區(qū)域之間因素優(yōu)劣的比較分析，經(jīng)系數(shù)修正后得到目標(biāo)區(qū)段的地價。

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