2014物業(yè)管理師《物業(yè)經(jīng)營管理》考點:物業(yè)管理中的成本

　　物業(yè)管理中的成本

　　(一)成本的含義

　　成本是指全部生產(chǎn)費用，是指企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供維修、管理和服務(wù)等過程中發(fā)生的各項支出。

　　(二)物業(yè)管理成本構(gòu)成

　　1.營業(yè)成本

　　(1)直接人工費，包括企業(yè)直接從事物業(yè)管理活動等人員的工資、獎金及職工福利費等。

　　(2)直接材料費，包括企業(yè)在物業(yè)管理活動中直接消耗的各種材料、輔助材料、燃料和動力、構(gòu)配件、零件、低值易耗品、包裝物等。

　　(3)間接費用，包括企業(yè)所屬物業(yè)管理單位管理人員的工資、獎金及職工福利費、固定資產(chǎn)折舊費及修理費、水電費、取暖費、辦公費、差旅費、郵電通訊費、交通運輸費、租賃費、財產(chǎn)保險費、勞動保護費、保安費、綠化維護費、低值易耗品攤銷及其他費用等。

　　2.期間費用或經(jīng)營管理費用

　　(1)管理費用。是物業(yè)管理企業(yè)行政管理部門為管理和組織物業(yè)管理服務(wù)活動而發(fā)生的各項費用，包括公司經(jīng)費、工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、勞動保險費、待業(yè)保險費、董事會費、咨詢費、審計費、訴訟費、排污費、綠化費、稅金、土地使用費、土地損失補償費、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費、技術(shù)開發(fā)費、無形資產(chǎn)攤銷、開辦費攤銷、業(yè)務(wù)招待費、壞賬損失、存貨盤虧、毀損和報廢(減盤盈)損失以及其他管理費用等(注：實行一級成本核算的物業(yè)管理企業(yè)，營業(yè)成本中可不設(shè)間接費用，直接將間接費用全部計人管理費用)。稅金：是指企業(yè)按規(guī)定支付的房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅等。無形資產(chǎn)攤銷：是指專利權(quán)、商標權(quán)、著作權(quán)、土地使用權(quán)、專利技術(shù)等無形資產(chǎn)的攤銷。

　　(2)財務(wù)費用。是物業(yè)管理企業(yè)為籌措資金而發(fā)生的各項費用，包括：①利息凈支出，②匯兌凈損失(匯兌收益減去匯兌損失)，③金融機構(gòu)手續(xù)費，④公司籌資發(fā)生的其他財務(wù)費用。

　　關(guān)于物業(yè)管理成本的構(gòu)成或開支范圍，《物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定》和《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度》還有以下特別規(guī)定：

　　(1)物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營共用設(shè)施設(shè)備，支付的有償使用費，計人營業(yè)成本;

　　(2)物業(yè)管理企業(yè)支付的管理用房有償使用費，計人營業(yè)成本或管理費用;

　　(3)物業(yè)管理企業(yè)對管理用房進行裝飾裝修發(fā)生的支出，計人遞延資產(chǎn)，在有效使用期限內(nèi)，分期攤?cè)霠I業(yè)成本或管理費用;

　　(4)發(fā)生的壞賬損失，計人管理費用;

　　(5)按現(xiàn)行財務(wù)制度的規(guī)定，不得列入成本的支出主要有：①購置和建造固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)的支出;②對外投資支出;③被沒收的財產(chǎn)，支付的滯納金、罰款、違約金、賠償金，以及企業(yè)的贊助、捐贈支出;④國家法律、法規(guī)規(guī)定之外的各種付費;⑤國家規(guī)定不得列入成本、費用的其他支出。

　　(三)劃清營業(yè)成本與期間費用的界限

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