《物業(yè)經營管理》第一章考點:物業(yè)經營管理服務的目標

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　　物業(yè)經營管理服務的目標

　　物業(yè)經營管理服務的目標，是從業(yè)主的角度出發(fā)，在物業(yè)經濟壽命的全壽命周期內，持續(xù)滿足租戶正?？臻g使用需求，在實現(xiàn)物業(yè)各期凈收益最大化的基礎上，保持和提高物業(yè)的市場價值以及未來發(fā)展?jié)摿?。這里所說的物業(yè)業(yè)主，既包括直接持有物業(yè)產權的企業(yè)或機構，也包括這些企業(yè)或機構背后的投資者。

　　例如，在新加坡嘉德置地集團發(fā)起的嘉茂房地產投資信托基金(嘉茂REITs)的組織結構中(圖1-1)，為了使該房地產投資信托基金計劃下的物業(yè)投資項目獲得有效的專業(yè)管理，由嘉德置地集團全資控股的嘉茂信托基金管理公司負責基金管理和資產管理，將物業(yè)管理工作委托給同樣為嘉德置地公司全資控股的嘉德置地零售管理公司。因此，就嘉德置地集團而言，其承擔的物業(yè)經營管理工作，同時覆蓋了資產管理和物業(yè)管理兩個層次的管理工作。而且僅就其物業(yè)管理而言，因為增加了商業(yè)物業(yè)資產經營績效的考核指標，使其管理職能向經營管理的方向有了很大的拓展。

　　在房地產投資信托基金的組織結構下，承擔物業(yè)管理工作的物業(yè)管理企業(yè)，通常要承擔如下責任：

　　1.策劃租戶的組合及物色潛在租戶;

　　2.制訂及落實租務策略;

　　3.執(zhí)行租務條件;

　　4.確保所管理的物業(yè)遵守國家法規(guī);

　　5.履行租務管理工作，例如管理租戶租用物業(yè)的情況及附屬康樂設施，就出租、退租、租金調整、終止租約及續(xù)訂租約與租戶磋商;

　　6.進行租務評估、制訂租約條款、擬備租約、收取租金、追收欠租及收回物業(yè);

　　7.執(zhí)行例行的管理服務，包括保安監(jiān)控、防火設施、通信系統(tǒng)及緊急事故管理;

　　8.制訂及落實有關樓宇管理、維修及改善的政策及計劃;

　　9.提出更新改造建議及監(jiān)察有關活動。

　　此外，物業(yè)管理企業(yè)的管理工作，還要與基金管理公司的投資策略、現(xiàn)金流量管理、財務計劃等進行有效的配合。

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