《物業(yè)經營管理》第一章考點:零售商業(yè)物業(yè)管理類型

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　　零售商業(yè)物業(yè)經營管理的類型

　　按照管理層面的不同，零售商業(yè)物業(yè)的經營管理可以分為策略與運行管理、現場管理這兩個層次。

　　(一)策略與運行管理

　　策略與運行管理是零售商業(yè)物業(yè)經營管理的核心內容，這項工作最早可以在該物業(yè)尚處于可行性研究時就開始進行，并在物業(yè)的生命周期內一直持續(xù)，包括市場需求分析、選址分析、經營業(yè)態(tài)和租戶的選擇及更替、租金和租約的確定及調整等。這些工作正是從資產管理的角度出發(fā)，其目標是實現零售商業(yè)物業(yè)的收益最大化。策略與運行管理有時由投資商自己(投資商的一個部門或子公司)承擔，有時由投資商委托給專業(yè)的零售物業(yè)管理企業(yè)承擔，這取決于投資商對商業(yè)物業(yè)經營的熟悉程度。

　　從管理層面上來看，策略與運行管理是零售商業(yè)物業(yè)經營管理的更高層次，對于零售商業(yè)物業(yè)的成功運營也更為關鍵，是零售商業(yè)物業(yè)管理的發(fā)展方向。例如，大連萬達集團與包括國美電器、沃爾瑪等零售企業(yè)合作的過程中，新加坡嘉德地產與華聯商廈合作的過程中，都已經充分的認識到，能否找到合格的、能承擔商業(yè)物業(yè)策略和整體運營管理的商業(yè)物業(yè)管理企業(yè)，是成功的關鍵。

　　然而目前在我國，由于能夠獨立承擔大型現代商業(yè)物業(yè)策略與運行管理的專業(yè)物業(yè)公司極少，加之投資商或業(yè)主對把商業(yè)物業(yè)交由專業(yè)物業(yè)公司管理的認識也有限，因此目前由傳統(tǒng)物業(yè)管理企業(yè)承擔這一層次管理工作的商業(yè)物業(yè)并不多見，一般直接由投資商完成，或委托給專業(yè)的商業(yè)經營管理公司或顧問公司完成。

　　(二)現場管理

　　現場管理則是在物業(yè)建成投入運營之后，對物業(yè)的清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)和公共空間的維護，以及為租戶提供日常的管理和服務?，F場管理是對物業(yè)“硬件”的管理。現場管理有如下幾種類型：

　　1.按管理組織形式不同分類

　　目前一些大型現代商業(yè)物業(yè)的現場管理在管理組織形式上通常采取“門里門外”的做法，即門里小物業(yè)，門外大物業(yè)。

　　小物業(yè)是指商業(yè)經營單位所屬的后勤和總務部門中單獨設立一些崗位，其人員負責商業(yè)經營面積區(qū)域內的物業(yè)保潔、工程小修(如接電源、安插座等)、內部保安工作(如歇業(yè)封門、監(jiān)控等)。大物業(yè)是指在商業(yè)經營面積區(qū)域外的工作由專業(yè)物業(yè)公司承擔，如負責與商業(yè)經營有關聯的工程大系統(tǒng)的運行和保養(yǎng)、門前三包、外部清潔、消防系統(tǒng)及停車場的管理等。

　　這種“門里門外”物業(yè)管理形式所涉及的各方的責任、負責的區(qū)域等事項必須通過合同加以詳細確定。它的優(yōu)勢是責任明確，商業(yè)經營者不必為物業(yè)管理過多操心，小物業(yè)配合商業(yè)經營活動會更加便捷。它的劣勢是條塊分割太明確，統(tǒng)一協(xié)調不便，處理突發(fā)事件時往往會產生協(xié)調不順暢的問題。另外由于各方利益不同，難免會發(fā)生相互推諉的情況。

　　2.按專業(yè)和分包形式的不同進行分類

　　還有一些大型商業(yè)物業(yè)的產權人或經營者根據物業(yè)管理各個專業(yè)的特點，將關鍵專業(yè)和費用開支大的專業(yè)(例如消防工程和安全監(jiān)控等)留給自己負責，而將一些簡單、勞動密度大和費用可控制的專業(yè)(例如保潔和保安警衛(wèi)等)對外實施分包。有的是將所有的專業(yè)全部發(fā)包給一家物業(yè)管理企業(yè)，有的則是分別分包，對外簽訂幾份甚至十幾份的專業(yè)委托合同。

　　上述分別分包的形式一方面可以使專業(yè)分工更加細化和明確，另一方面也存在一些弊端，例如溝通環(huán)節(jié)過多，全面協(xié)調困難;用工人數較多，總體成本加大;各合同起止時間不一，相互影響正常工作，必須嚴格控制好工作中的關鍵點。

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