當(dāng)前位置: 首頁(yè) > 物業(yè)管理師 > 物業(yè)管理師備考資料 > 《物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理》第二章考點(diǎn):個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)

《物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理》第二章考點(diǎn):個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)

更新時(shí)間:2013-12-25 16:09:30 來(lái)源:|0 瀏覽0收藏0
摘要 2014年物業(yè)管理師考試《物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理》第二章房地產(chǎn)投資及其區(qū)位選擇知識(shí)點(diǎn),相關(guān)內(nèi)容已經(jīng)整理更新,詳細(xì)內(nèi)容點(diǎn)擊查看。

特別推薦:2014物業(yè)管理師《物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理》第二章知識(shí)點(diǎn)匯總

  個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)

  (一) 收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)

  收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的實(shí)際收益現(xiàn)金流未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)要求的風(fēng)險(xiǎn)。不論是開(kāi)發(fā)投資,還是置業(yè)投資,都面臨著收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)。

  (二) 未來(lái)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)

  未來(lái)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn),是指物業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用支出超過(guò)預(yù)期經(jīng)營(yíng)費(fèi)用而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。即使對(duì)于剛建成的新建筑物的出租,且物業(yè)的維修費(fèi)用和保險(xiǎn)費(fèi)均由租戶承擔(dān),也會(huì)由于建筑技術(shù)的發(fā)展和人們對(duì)建筑功能要求的提高而影響到物業(yè)的使用,使后來(lái)的物業(yè)購(gòu)買(mǎi)者不得不支付昂貴的更新改造費(fèi)用,而這些在初始的評(píng)估中是不可能考慮到的。

  其他未來(lái)會(huì)遇到的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用包括由于建筑物存在內(nèi)在缺陷導(dǎo)致結(jié)構(gòu)損壞的修復(fù)費(fèi)用和不可預(yù)見(jiàn)的法律費(fèi)用(例如租金調(diào)整時(shí)可能會(huì)引起爭(zhēng)議而訴諸法律)。

  (三) 資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)

  資本價(jià)值在很大程度上取決于預(yù)期收益現(xiàn)金流和可能的未來(lái)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用水平。然而,即使收益和費(fèi)用都不發(fā)生變化,資本價(jià)值也會(huì)隨著收益率的變化而變化。這種情況在證券投資市場(chǎng)上反映得最為明顯。房地產(chǎn)投資收益率也經(jīng)常變化。房地產(chǎn)投資收益率的變化很復(fù)雜,人們至今也沒(méi)有對(duì)這個(gè)問(wèn)題給出權(quán)威的理論解釋。但是,預(yù)期資本價(jià)值和現(xiàn)實(shí)資本價(jià)值之間的差異即資本價(jià)值的風(fēng)險(xiǎn),在很大程度上影響著置業(yè)投資的績(jī)效。

  (四)比較風(fēng)險(xiǎn)

  比較風(fēng)險(xiǎn)又稱機(jī)會(huì)成本風(fēng)險(xiǎn),是指投資者將資金投入房地產(chǎn)后,失去了其他投資機(jī)會(huì),同時(shí)也失去了相應(yīng)可能收益的風(fēng)險(xiǎn)。

  (五)時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)

  時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)投資中與時(shí)間和時(shí)機(jī)選擇因素相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資強(qiáng)調(diào)在適當(dāng)?shù)臅r(shí)間、選擇合適的地點(diǎn)和物業(yè)類(lèi)型進(jìn)行投資,這樣才能使其在獲得最大投資收益的同時(shí)使風(fēng)險(xiǎn)降至最低限度。時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)的含義不僅表現(xiàn)為選擇合適的時(shí)機(jī)進(jìn)入市場(chǎng),還表現(xiàn)為物業(yè)持有時(shí)間的長(zhǎng)短、物業(yè)持有過(guò)程中對(duì)物業(yè)重新進(jìn)行裝修或更新改造時(shí)機(jī)的選擇、物業(yè)轉(zhuǎn)售時(shí)機(jī)的選擇以及轉(zhuǎn)售過(guò)程所需要時(shí)間的長(zhǎng)短等。

  (六)持有期風(fēng)險(xiǎn)

  持有期風(fēng)險(xiǎn)是指與房地產(chǎn)投資持有時(shí)間相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)。一般說(shuō)來(lái),投資項(xiàng)目的壽命周期越長(zhǎng),可能遇到的影響項(xiàng)目收益的不確定性因素就越多。很容易理解,如果某項(xiàng)置業(yè)投資的持有期為1年,則對(duì)于該物業(yè)在1年內(nèi)的收益以及1年后的轉(zhuǎn)售價(jià)格很容易預(yù)測(cè);但如果這個(gè)持有期是4年,那對(duì)4年持有期內(nèi)的收益和4年后轉(zhuǎn)售價(jià)格的預(yù)測(cè)就要困難得多,預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確程度也會(huì)差很多。因此,置業(yè)投資的實(shí)際收益和預(yù)期收益之間的差異是隨著持有期的延長(zhǎng)而加大的。

  上述所有風(fēng)險(xiǎn)因素都應(yīng)引起投資者的重視,而且投資者對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)因素將給投資收益帶來(lái)的影響估計(jì)得越準(zhǔn)確,他所做出的投資決策就越合理。

編輯推薦:

2014物業(yè)管理師《綜合能力》章節(jié)知識(shí)點(diǎn)匯總
2014年VIP套餐內(nèi)含考題預(yù)測(cè) 兩年學(xué)習(xí)保障
2013年物業(yè)管理師考試合格證書(shū)領(lǐng)取匯總
2013年物業(yè)管理師考試合格標(biāo)準(zhǔn)匯總
2014年物業(yè)管理師考試輔導(dǎo)招生簡(jiǎn)章

分享到: 編輯:環(huán)球網(wǎng)校

資料下載 精選課程 老師直播 真題練習(xí)

物業(yè)管理師資格查詢

物業(yè)管理師歷年真題下載 更多

物業(yè)管理師每日一練 打卡日歷

0
累計(jì)打卡
0
打卡人數(shù)
去打卡

預(yù)計(jì)用時(shí)3分鐘

物業(yè)管理師各地入口
環(huán)球網(wǎng)校移動(dòng)課堂APP 直播、聽(tīng)課。職達(dá)未來(lái)!

安卓版

下載

iPhone版

下載

返回頂部