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《物業(yè)經(jīng)營管理》第三章:物業(yè)管理中的設(shè)備更新問題

更新時間:2013-12-27 12:58:57 來源:|0 瀏覽0收藏0
摘要 2014年物業(yè)管理師考試《物業(yè)經(jīng)營管理》第三章房地產(chǎn)投資分析技術(shù)知識點,相關(guān)內(nèi)容已經(jīng)整理更新,詳細(xì)內(nèi)容點擊查看。

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  物業(yè)管理中的設(shè)備更新問題

  (一)不會提升物業(yè)運行服務(wù)質(zhì)量的設(shè)備更新

  物業(yè)管理中經(jīng)常會出現(xiàn)這樣的情況:部分建筑設(shè)備(如燈具、空調(diào)系統(tǒng)、電梯等)能正常運行,不影響物業(yè)的整體服務(wù)質(zhì)量,但運行費用過高,而市場上有功能類似但運行費用低的替代設(shè)備可供選擇,是沿用原有設(shè)備還是對其進(jìn)行更新,這就涉及到了更新決策問題。

  僅從提升物業(yè)經(jīng)營管理的經(jīng)濟(jì)效益這個角度來看,此類設(shè)備更新決策的邏輯是:在現(xiàn)有設(shè)備的年運行費用與更新設(shè)備的年總成本之間(包括初始購買成本支出的分?jǐn)偤湍赀\行費用),選擇數(shù)值較低的方案。

  例如,某物業(yè)內(nèi)現(xiàn)有設(shè)備為舊式空調(diào)機(jī)組,剩余使用壽命5年,年電費支出40萬元。市場上銷售的新型節(jié)能空調(diào)機(jī)組,使用壽命10年,初始購置費用支出 120萬元,年電費支出20萬元。僅從經(jīng)濟(jì)的角度分析,是否需要更新呢?如果采用靜態(tài)分析的方法,則分析過程十分簡單:舊式空調(diào)機(jī)組年電費支出40萬元,新空調(diào)機(jī)組的等效年總費用支出為120/10+20=32萬元,采用新設(shè)備,每年節(jié)約費用支出8萬元,因此應(yīng)該選擇更新設(shè)備方案。當(dāng)然,如果采用動態(tài)分析方法,新設(shè)備購置費用會產(chǎn)生較大的財務(wù)成本,因此更新設(shè)備的經(jīng)濟(jì)效果會下降。

  (二)能提升物業(yè)運行服務(wù)質(zhì)量的設(shè)備更新

  物業(yè)經(jīng)營管理實踐中,許多設(shè)備更新的情況,都會由于設(shè)備性能的提升而提高住戶的滿意度,從而提升物業(yè)租金收益(通過提高租金、提高入住率、減少租金拖欠等方式)。此時的設(shè)備更新決策,就要同時考慮設(shè)備更新后所帶來的物業(yè)經(jīng)營收益的影響。

  例如,某出租寫字樓的電梯已經(jīng)明顯老化,雖然能夠正常運行,但能源費用、維護(hù)維修費用逐年增加,而且維修期間對住戶的正常使用也產(chǎn)生了一定的影響,住戶抱怨增加,支付租金的意愿下降,租約期滿續(xù)約的可能性也下降。此時,物業(yè)業(yè)主和經(jīng)營管理者就面臨著電梯的更新決策問題。

  假設(shè)在上述情況中,電梯的運行費用為20萬元/年,可能導(dǎo)致的潛在租金損失為30萬元/年,新電梯的更新購置成本為200萬元,經(jīng)濟(jì)使用壽命為15年,年運行費用為15萬元,電梯更新后不僅可以扭轉(zhuǎn)可能的租金損失,而且還能比當(dāng)前增加20萬元/年的租金收入。此時如何決策呢?更新決策的思維邏輯是:比較更新和不更新兩個方案下的年等額費用,以數(shù)值小的方案為優(yōu)。當(dāng)然,這里要妥善處理好收益參數(shù),將潛在租金損失作為費用、可能增加的租金收入作為負(fù)費用。

  如果進(jìn)行靜態(tài)條件下的計算,則不更新條件下的等額年費用為20+30=50萬元,采用更新方案下的年費用為300/15+15-10=25萬元。據(jù)此可以選擇更新設(shè)備方案。同樣的道理,如果選用動態(tài)算法,考慮資金時間價值的影響,更新方案的年費用會增加,經(jīng)濟(jì)效果會下降,但也有可能是優(yōu)于沿用原電梯的方案。

  物業(yè)經(jīng)營管理中的設(shè)備更新問題很常見,這里只介紹了采用靜態(tài)算法進(jìn)行更新決策的思路,而動態(tài)算法決策的思路相同,只是計算過程比較復(fù)雜。

  此外,物業(yè)經(jīng)營管理中,也會經(jīng)常遇到建筑物主要部分更新或大修決策問題,例如屋頂?shù)姆?、入口或大堂的改造、空間使用功能的調(diào)整等。此時面臨的經(jīng)濟(jì)分析和決策問題是:不更新或大修,物業(yè)日常維護(hù)維修費用增加、收租能力下降;進(jìn)行更新或大修,需要較多的初始投入,但物業(yè)日常維護(hù)維修費用下降、收租能力提高。此問題經(jīng)濟(jì)分析和決策的思路,與設(shè)備更新決策的第二種類型相似。

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