2013年物業(yè)管理師《經營管理》考點精萃:第十二章

　　第十二章 物業(yè)經營管理的未來發(fā)展

　　第一節(jié) 房地產組合投資管理

　　1、房地產組合投資管理的概念

　　(1)組合投資管理，組合投資管理包含三個要素：管理對象、管理者與管理方法。在三要素中，管理者是第一位的，其余兩要素則處于從屬地位。 (多選P359)

　　(2)、房地產組合投資管理，即對房地產資產的集合進行優(yōu)化組合、協(xié)調、管理的過程，包括確定業(yè)主的投資目標，評估資產管理公司的表現，審批資產管理公司提出的物業(yè)更新改造計劃，

　　房地產組合投資管理的主要工作包括：(1)與投資者溝通并制定組合投資的目標和投資準則，(2)制定并執(zhí)行組合投資策略(3)設計和調整房地產資產的資本結構(4)負責策略資產的配置和衍生工具的應用(5)監(jiān)督物業(yè)購買、處置、資產管理和再投資決策(6)評估組合投資績效，(7)客戶報告與現金管理等。(需要掌握P360)

　　2、組合投資管理的內容與步驟(1)制定投資方針和政策(2)投資分析(3)構建投資組合(4)投資組合的調整(5)投資組合績效評估 (多選P361)

　　第二節(jié) 大型企業(yè)物業(yè)資產管理

　　企業(yè)物業(yè)資產管理是指企業(yè)對因經營業(yè)務而持有或租用的物業(yè)資產的管理。在現代企業(yè)中，企業(yè)物業(yè)資產已經被視為人力，資本，信息，技術之外的五種戰(zhàn)略資源。其目標是使資產增值。通常，當一個企業(yè)占有或擁有的資產面積達到約50000平米時，就應該編制物業(yè)資產管理清單。

　　1、企業(yè)物業(yè)資產六類細目：(1)建筑物：包括在公司物業(yè)、廠房和設備賬戶列支的建筑費用。(2)在建工程：未完工的廠房、設備、建筑物等的折現金額(3)土地：用于生產的土地費用(4)租賃費用：租賃物業(yè)、廠房、設備的折現值(5)自然資源：不可替代的自然資源，包括礦山、油田和森林等(6)其他：無法歸人上述5類的物業(yè)、廠房和設備的附屬部分。

　　2、企業(yè)物業(yè)資產管理 (多選P364)

　　企業(yè)物業(yè)資產管理對企業(yè)的經營發(fā)展有重要的作用。一方面，當企業(yè)的競爭優(yōu)勢不再過分依賴布場定位時，就會更多依靠對企業(yè)內部特有的資源和潛在能力的開發(fā);另一方面成功酌企業(yè)應該能夠通過管理和調控自身資產來創(chuàng)造或獲取有價值的資源，并使其他企業(yè)難以效仿

　　大型企業(yè)物業(yè)資產管理

　　(一)編制企業(yè)物業(yè)資產清單

　　(二)設定管理目標

　　(三)控制成本

　　(四)適時處置資產并獲得收入

　　(五)進行多樣化的物業(yè)投資

　　(六)結合企業(yè)主營業(yè)務選擇物業(yè)占用形式

　　(七)建立合理的物業(yè)資產管理機構

　　(八)明確物業(yè)管理師的責任

　　(九)審慎選擇物業(yè)資產管理顧問

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