2013年物業(yè)管理師《經(jīng)營管理》考點(diǎn)精萃:第六章

　　第六章 租賃管理

　　1. 通常意義的物業(yè)租賃指的是房屋租賃(單選)P155

　　2. 房屋租賃的含義有以下兩點(diǎn)：(必須掌握)

　　1) 出租人必須是房屋所有權(quán)人 2)出租人將房屋出租給承租人使用，包括給承租人居住或從事經(jīng)營活動(dòng)，也包括利用自有房屋以聯(lián)營、承包經(jīng)營、入股經(jīng)營或合作經(jīng)營等名義出租或轉(zhuǎn)租房產(chǎn)。 P155

　　3. 房屋租賃的特點(diǎn):1) 房屋租賃不轉(zhuǎn)移房屋的所有權(quán) 2) 房屋租賃的標(biāo)的是作為特定物的房屋

　　3) 房屋租賃關(guān)系是一種經(jīng)濟(jì)要式契約關(guān)系 4)房屋租賃關(guān)系不因所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而中止 5)租賃雙方都必須是符合法律規(guī)定的責(zé)任人 P155-156

　　4. 按房屋所有權(quán)的性質(zhì)劃分: P156

　　房屋租賃分為公有房屋的租賃(簡稱公房租賃)和私有房屋的租賃(簡稱私房租賃)。(單選、多選)

　　5. 按房屋租賃期限約定模式不同，可分為定期租賃、自動(dòng)延期租賃和意愿租賃。(多選)P157

　　6. 定期租賃是物業(yè)管理中最常見的租賃形式。它包含確切的起租日期和結(jié)束日期。期限屆滿，租約自動(dòng)失效而不需要預(yù)先聲明，租戶必須把物業(yè)交還給業(yè)主。定期租賃(單選)不因業(yè)主或租戶的死亡而失去法律效力，即所有權(quán)的歸屬形式不變。P157

　　7. 自動(dòng)延期租賃又稱為周期性租賃。P157

　　8. 意愿租賃就是給租戶以時(shí)期不確定的物業(yè)租用權(quán)，可以未經(jīng)提前通知而隨意中止。意愿租賃關(guān)系在雙方中的一方死去時(shí)自動(dòng)中止。P157

　　9.(單選)按物業(yè)租金的內(nèi)涵劃分：物業(yè)使用過程中所發(fā)生的費(fèi)用，主要由稅費(fèi)，物業(yè)管理費(fèi)和承租單元內(nèi)部的使用費(fèi)三部分組成。通常分為毛租、凈租和百分比租金三種形式。毛租：指出租人收取的租金中，包含上述年有三部分費(fèi)用。凈租，指出租人收取的租金中，不包含上述費(fèi)用中的部分或全部。百分比租金稱為超出性租金，常用于零售商業(yè)物業(yè)P158

　　10. 凈租通常在長期租賃中采用。(單選)P158

　　11. 凈租金有三種形式(多選)：第一，租戶除向業(yè)主支付租金外，還要負(fù)擔(dān)水電熱煤氣等能源使用費(fèi);第二，除負(fù)擔(dān)第一種所提及的各項(xiàng)費(fèi)用外，還要支付物業(yè)管理費(fèi)用;第三，除支付第二種形式中的費(fèi)用外，還需支付房產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)等固定費(fèi)用，承擔(dān)物業(yè)維護(hù)和修繕等一切開銷。P158

　　12. 百分比租金(重點(diǎn)單選)P158

　　13. 其他劃分方式：按照房屋的使用用途劃分;按照承租人的性質(zhì)劃分。P159

　　14. 物業(yè)租賃管理模式常見的有包租轉(zhuǎn)租模式、出租代理模式和委托管理模式。(多選)P159

　　15. 包租轉(zhuǎn)租模式(單選)具體做法：將出租物業(yè)全部或部分包租下來;然后負(fù)責(zé)轉(zhuǎn)租，即物業(yè)管理企業(yè)再零星出租。P159

　　16. 出租代理模式(單選)具體做法：業(yè)主全權(quán)委托物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)租賃活動(dòng)以及租賃中的管理和服務(wù)。P159

　　17. 委托管理模式 業(yè)主自己直接負(fù)責(zé)租賃活動(dòng)，不讓物業(yè)管理企業(yè)介入。物業(yè)管理企業(yè)面對的是一個(gè)業(yè)主和諸多承租人。P160

　　18. 房屋租賃實(shí)行登記備案制度，其核心是對合法有效的房屋租賃行為頒發(fā)《房屋租賃證》。

　　(一)房屋租賃登記備案的一般程序：合同簽訂30日內(nèi)，到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門登記備案。房屋租賃登記備案的一般程序:為申請、審查、頒證三步。(多選)P160

　　19. 有下列情形之一的房屋不得出租：

　?、?未依法取得《房屋所有權(quán)證》的; ⑵ 司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;⑶ 共有房屋未取得共有人同意的;⑷ 權(quán)屬有爭議的;⑸ 屬于違章建筑的;⑹ 不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的;⑺ 已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的;⑻ 不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的;⑼ 有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。P161

　　20. 房屋租賃中的違法行為及處罰:

　　⑴ 偽造、涂改房屋租賃證的，注銷其證書，并可以處以罰款;

　　⑵ 不按期申報(bào)、領(lǐng)取房屋租賃證的，責(zé)令限期補(bǔ)辦手續(xù)，并可以處以罰款;

　?、?未征得出租人同意和未辦理登記備案，擅自轉(zhuǎn)租房屋的，其租賃行為無效，沒收其非法所得，并可以處以罰款。P162

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