2013年物業(yè)管理師《經(jīng)營管理》考點精萃:第七章

　　第七章 成本管理

　　第一節(jié) 物業(yè)管理中的成本及其分類

　　一、物業(yè)管理中的成本

　　(一)成本的含義

　　成本是指全部生產(chǎn)費用，是指企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供維修、管理和服務(wù)等過程中發(fā)生的各項支出。

　　(二)物業(yè)管理成本構(gòu)成

　　1.營業(yè)成本

　　(1)直接人工費，包括企業(yè)直接從事物業(yè)管理活動等人員的工資、獎金及職工福利費等。

　　(2)直接材料費，包括企業(yè)在物業(yè)管理活動中直接消耗的各種材料、輔助材料、燃料和動力、構(gòu)配件、零件、低值易耗品、包裝物等。

　　(3)間接費用，包括企業(yè)所屬物業(yè)管理單位管理人員的工資、獎金及職工福利費、固定資產(chǎn)折舊費及修理費、水電費、取暖費、辦公費、差旅費、郵電通訊費、交通運輸費、租賃費、財產(chǎn)保險費、勞動保護費、保安費、綠化維護費、低值易耗品攤銷及其他費用等。

　　2.期間費用或經(jīng)營管理費用

　　(1)管理費用。是物業(yè)管理企業(yè)行政管理部門為管理和組織物業(yè)管理服務(wù)活動而發(fā)生的各項費用，包括公司經(jīng)費、工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、勞動保險費、待業(yè)保險費、董事會費、咨詢費、審計費、訴訟費、排污費、綠化費、稅金、土地使用費、土地?fù)p失補償費、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費、技術(shù)開發(fā)費、無形資產(chǎn)攤銷、開辦費攤銷、業(yè)務(wù)招待費、壞賬損失、存貨盤虧、毀損和報廢(減盤盈)損失以及其他管理費用等(注：實行一級成本核算的物業(yè)管理企業(yè)，營業(yè)成本中可不設(shè)間接費用，直接將間接費用全部計人管理費用)。稅金：是指企業(yè)按規(guī)定支付的房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅等。無形資產(chǎn)攤銷：是指專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、土地使用權(quán)、專利技術(shù)等無形資產(chǎn)的攤銷。

　　(2)財務(wù)費用。是物業(yè)管理企業(yè)為籌措資金而發(fā)生的各項費用，包括：①利息凈支出，②匯兌凈損失(匯兌收益減去匯兌損失)，③金融機構(gòu)手續(xù)費，④公司籌資發(fā)生的其他財務(wù)費用。

　　關(guān)于物業(yè)管理成本的構(gòu)成或開支范圍，《物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定》和《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度》還有以下特別規(guī)定：

　　(1)物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營共用設(shè)施設(shè)備，支付的有償使用費，計人營業(yè)成本;

　　(2)物業(yè)管理企業(yè)支付的管理用房有償使用費，計人營業(yè)成本或管理費用;

　　(3)物業(yè)管理企業(yè)對管理用房進行裝飾裝修發(fā)生的支出，計人遞延資產(chǎn)，在有效使用期限內(nèi)，分期攤?cè)霠I業(yè)成本或管理費用;

　　(4)發(fā)生的壞賬損失，計人管理費用;

　　(5)按現(xiàn)行財務(wù)制度的規(guī)定，不得列入成本的支出主要有：①購置和建造固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)的支出;②對外投資支出;③被沒收的財產(chǎn)，支付的滯納金、罰款、違約金、賠償金，以及企業(yè)的贊助、捐贈支出;④國家法律、法規(guī)規(guī)定之外的各種付費;⑤國家規(guī)定不得列入成本、費用的其他支出。

　　(三)劃清營業(yè)成本與期間費用的界限

　　二、物業(yè)管理成本的分類

　　(一)按照經(jīng)濟性質(zhì)分類

　　(1)外購材料。 (2)工資。 (3)職工福利費。 (4)折舊費。 (5)利息支出。 (6)稅金。 (7)其他支出。

　　(二)按照經(jīng)濟用途劃分

　　按經(jīng)濟用途進行分類，有助于揭示物業(yè)管理成本升降的原因，從而可為降低成本，加強成本管理指明方向。

　　(三)按照與業(yè)務(wù)量的關(guān)系劃分：分為固定成本、變動成本和半固定或半變動成本。

　　(四)按照計算依據(jù)不同劃分：(1)目標(biāo)成本。(2)定額成本。 (3)計劃成本。(4)實際成本。

　　(五)按照與決策的關(guān)系劃分：分為(1)邊際成本;(2)差異成本;(3)機會成本;(4)估計成本;(5)沉沒成本;(6)可緩成本;(7)可免成本;(8)附加價值成本

　　第二節(jié) 成本估算方法

　　一、成本估算的目的

　　二、主要成本項目的估算方法

　　(一)人工費的估算：包括管理服務(wù)人員的工資、社會保險、按規(guī)定提取的福利費以及加班費和服裝費等。

　　(二)辦公費估算：1.交通費;2.通信費;3.低值易耗文具、辦公用品費;4.書報費;5.宣傳廣告和市場推廣費;6.法律費用;7.節(jié)日裝飾費;8.辦公用房租金(含水電費)

　　(三)共用部位與共用設(shè)施設(shè)備的日常運行和維護費估算：1.維修保養(yǎng)費;2.裝修費;3.能源費(電、氣、油料等);4.康樂設(shè)施費;5.雜項費用

　　(四)保安費估算;1.保安系統(tǒng)費;2.保安人員人身保險費;3.保安用房和保安人員住房租金

　　(五)清潔衛(wèi)生費估算：1.清潔工具購置費;2.勞保用品費;3.清潔機械材料費;4.化糞池清理費;5.垃圾外運費;6.其他費用;7.水池清潔費

　　(六)綠化養(yǎng)護費估算：1.綠化工具費;2.勞保用品費;3.綠化用水費;4.農(nóng)藥化肥費;5.雜草清運費;6.園林景觀再造費

　　(七)固定資產(chǎn)折舊費估算：1.交通工具(汽車等);2.通信設(shè)備(電話機、手機、傳真機等);3.辦公設(shè)備(桌椅、沙發(fā)、電腦、復(fù)印機、空調(diào)機等;4.工程維修設(shè)備(管道疏通機、電焊機等);5.其他設(shè)備(一般為5年)

　　(八)保險費估算：物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用開支，不包括員工醫(yī)療險和失業(yè)險，后者在人工費里列支。

　　(九)專項維修資金：1.工資津貼等費用;2.設(shè)備、零部件和材料購置費;3.機械使用費;4.水、電、氣費;5.管理費

　　三、成本估算結(jié)果匯總：匯總公式P=ΣF¡ㄍS

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