2013年物業(yè)管理師管理實務(wù)：租賃雙方的權(quán)利與義務(wù)

　　物業(yè)租賃雙方的權(quán)利與義務(wù)

　　1、出租方的權(quán)利與義務(wù)。

　　(1)出租方的權(quán)利。出租方享有以下權(quán)利：

　　第一，有按期收取租金的權(quán)利。租金收入是實現(xiàn)房屋價值和房屋修繕資金的來源。按照合同規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)收取租金是出租人的一項基本權(quán)利，對租金拖欠者，要收取滯納金。隨著房屋條件與市場行情的變動，出租人在遵守合同條款的前提下有權(quán)對租金進行調(diào)整。

　　第二，有監(jiān)督承租人按合同規(guī)定合理使用房屋的權(quán)利，包括對改建裝修、轉(zhuǎn)租的否決權(quán)。承租人在使用房屋過程中，不得擅自拆改，私搭亂建，損壞房屋結(jié)構(gòu)和附屬設(shè)備，不得擅自改變房屋使用性質(zhì)。承租人也不得利用承租房進行非法和損害公共利益的活動。出租人有權(quán)制止承租人的違法和違約行為，并要求恢復(fù)原狀或賠償經(jīng)濟損失。

　　第三，有依法收回出租房屋的權(quán)利。房屋定期租賃的，在租賃期滿后，出租人有權(quán)收回;不定期的，出租人要求收回房屋自住的，在安排了承租人的搬遷后，一般應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許。承租人如有違約、違法、無故長期空置、拖欠租金等情況出現(xiàn)，出租人有權(quán)提前收回房屋。如承租人拒不執(zhí)行的，可以訴請人民法院處理。

　　第四，有向用戶宣傳、貫徹執(zhí)行國家房管政策和物業(yè)管理公約、管理規(guī)定等權(quán)利。出租人有權(quán)制止承租人違反國家和地方政府的有關(guān)管理規(guī)定的行為，也有權(quán)制止違反物業(yè)管理規(guī)定，如綠化、消防、安全等規(guī)定的行為。

　　(2)出租方的義務(wù)。出租方還必須承擔(dān)以下義務(wù)：

　　第一，有按照合同規(guī)定提供房屋給承租人使用的義務(wù)。出租人應(yīng)當(dāng)依照租賃合同約定的期限將房屋交付給承租人，不能按期交付的，應(yīng)當(dāng)支付違約金，給承租人造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　第二，有保障承租人合法使用房屋的義務(wù)。房屋一旦出租，就是向承租人諾成移交占有權(quán)和使用權(quán)，在正常使用范圍和期限內(nèi)，出租人不得干預(yù)，擅自毀約。

　　第三，有保障承租人居住安全和房屋裝修，設(shè)備設(shè)施進行正常維修的義務(wù)，如無力修繕，可與承租人合修，費用可以租金折抵償還。

　　第四，有組織租戶，依靠群眾管好房屋，接受租戶監(jiān)督，不斷改進工作的義務(wù)。

　　2、承租方的權(quán)利和義務(wù)。

　　(1)承租方的權(quán)利。承租方享有以下權(quán)利：

　　第一，有按照租約所列的房屋規(guī)定的用途使用房屋的權(quán)利。

　　第二，有要求保障房屋安全的權(quán)利，對非人為的房屋與設(shè)備損壞，有權(quán)要求出租人維修、護養(yǎng)。

　　第三，出租房屋出售時，有優(yōu)先購買權(quán)。

　　第四，有對物業(yè)管理狀況進行監(jiān)督、建議的權(quán)利。

　　第五，經(jīng)出租人同意有轉(zhuǎn)租獲利的權(quán)利。

　　(2)承租人的義務(wù)。承租方還必須承擔(dān)以下義務(wù)：

　　第一，有按期交納租金的義務(wù)。

　　第二，有按約定用途使用房屋，不得私自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓他人的義務(wù)。

　　第三，有維護原有房屋，愛護使用，妥善保管的義務(wù)。

　　第四，有遵守有關(guān)國家政府法規(guī)和物業(yè)管理規(guī)定的義務(wù)。

　　(七)房屋租賃糾紛的處理

　　1、房屋租賃不同類型糾紛的處理。房屋租賃中糾紛的具體類型不同，其處理辦法也不同。一般來說，房屋租賃糾紛主要有以下幾種情況：

　　(1)租金糾紛。包括租金標(biāo)準(zhǔn)、租金交納以及租金的調(diào)整等方面。

　　(2)租賃期間因使用、修繕、改建等引起的糾紛。

　　(3)租賃期間因互換房屋使用權(quán)引起的糾紛。

　　(4)租賃合同解除的糾紛。

　　2、房屋租賃糾紛處理的方式。解決房屋租賃糾紛主要有協(xié)商、調(diào)解、仲裁和訴訟幾種方式。協(xié)商是發(fā)生糾紛的雙方，本著互諒互讓、團結(jié)和睦的原則進行協(xié)商，整個過程全由雙方參加并自主解決，一般糾紛不大，矛盾也容易解決的問題都采取這種方法。調(diào)解是在他人主持下，矛盾雙方經(jīng)過談判條件、講明目的、達成共識。仲裁是國家規(guī)定的合同管理仲裁機關(guān)對房屋租賃糾紛誰是誰非做出的裁決。當(dāng)發(fā)生物業(yè)租賃糾紛的當(dāng)事人不接受調(diào)解或經(jīng)調(diào)解無效時，物業(yè)租賃關(guān)系的任何一方都可以向國家規(guī)定的合同管理仲裁機關(guān)申請仲裁。訴訟是物業(yè)租賃糾紛的一方當(dāng)事人向人民法院提出物業(yè)租賃糾紛訴訟狀，請求人民法院根據(jù)物業(yè)租賃糾紛的事實做出調(diào)解或依法做出判決。訴訟可以在物業(yè)租賃糾紛調(diào)解不成時直接向人民法院提出，也可以在國家合同管理仲裁機關(guān)做出“仲裁決定書”后的15天內(nèi)向人民法院提出。

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