2013物業(yè)管理師管理實(shí)務(wù)：收益性物業(yè)租賃管理模式

　　收益性物業(yè)租賃管理模式

　　根據(jù)商業(yè)物業(yè)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的委托內(nèi)容與要求的不同，物業(yè)管理企業(yè)對(duì)商業(yè)物業(yè)租賃采用不同的管理模式。

　　1、包租轉(zhuǎn)租模式。物業(yè)管理企業(yè)在接受業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的委托時(shí)，將出租物業(yè)全部或部分包租下來(lái)，然后負(fù)責(zé)轉(zhuǎn)租，即由物業(yè)管理企業(yè)零售出租。

　　包租轉(zhuǎn)租模式，業(yè)主不負(fù)責(zé)物業(yè)的租賃，不承擔(dān)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，只收取包租的租金。包租按慣例在租金上應(yīng)有所優(yōu)惠。在租賃市場(chǎng)不景氣或不容易把握時(shí)，業(yè)主通常選擇包租轉(zhuǎn)租模式，將市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。

　　物業(yè)管理企業(yè)此時(shí)既要承擔(dān)商業(yè)物業(yè)的租賃經(jīng)營(yíng)，又要負(fù)責(zé)物業(yè)的管理服務(wù)工作。除賺取一般物業(yè)管理正常收取的管理費(fèi)用之外，還將從承租活動(dòng)中獲取一定的批零差價(jià)利潤(rùn)。但以固定的租金包租的物業(yè)管理企業(yè)，一旦不能全部將物業(yè)出租，或空置率過(guò)高，將自行承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。關(guān)鍵是批零差價(jià)的確定，要充分考慮到空房率，避免或減少風(fēng)險(xiǎn)。

　　2、出租代理模式。商業(yè)物業(yè)業(yè)主全權(quán)委托物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)租賃活動(dòng)以及租賃中的管理與服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)只獲取傭金，傭金的計(jì)算與出租物業(yè)的多少成比例。

　　出租代理模式，業(yè)主同樣不負(fù)責(zé)物業(yè)租賃，但要承擔(dān)一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，獲取扣除代理傭金后的全部租金收入，在租賃市場(chǎng)活躍時(shí)，業(yè)主通常選擇出租代理模式。此時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)按委托代理合同，從事租賃活動(dòng)及租賃過(guò)程中的管理和服務(wù)，并根據(jù)合同承擔(dān)一定的責(zé)任，如管理不善或租賃活動(dòng)的失誤都將受到懲罰，但風(fēng)險(xiǎn)較小，尤其是空置房對(duì)業(yè)主的影響大，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)影響小。物業(yè)管理企業(yè)所獲得的收益主要是管理和服務(wù)費(fèi)用。在經(jīng)營(yíng)租賃活動(dòng)中，物業(yè)管理企業(yè)得到的只是傭金。

　　3、委托管理模式。商業(yè)物業(yè)業(yè)主自己直接負(fù)責(zé)租賃活動(dòng)，不讓物業(yè)管理企業(yè)介入，業(yè)主將物業(yè)管理服務(wù)工作委托給物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)，這種模式與多業(yè)主樓宇物業(yè)管理中所做的工作近似，但物業(yè)管理企業(yè)屆時(shí)所面對(duì)的不是諸多業(yè)主，而是一個(gè)業(yè)主和諸多承租人。

　　委托管理模式，業(yè)主負(fù)責(zé)物業(yè)租賃的所有活動(dòng)，承擔(dān)全部市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，也獲得全部租金收入。物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)物業(yè)管理和服務(wù)，只要沒(méi)有失職行為就不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)租中的風(fēng)險(xiǎn)完全由業(yè)主承擔(dān)，因此經(jīng)租所獲得的利潤(rùn)與物業(yè)管理企業(yè)無(wú)關(guān)，它只獲取物業(yè)管理和服務(wù)的費(fèi)用。

　　收益性物業(yè)的租賃合同

　　1、物業(yè)租賃合同的概念。物業(yè)租賃合同是出租人與承租人簽訂的、用于明確租賃雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系和責(zé)任，以物業(yè)為租賃標(biāo)的的協(xié)議，是一種債權(quán)合同。租賃是一種民事法律關(guān)系，在租賃關(guān)系中出租人與承租人之間所發(fā)生的民事關(guān)系主要是通過(guò)租賃合同確定的。因此，在租賃中出租人與承租人應(yīng)當(dāng)對(duì)雙方的權(quán)利和義務(wù)做出明確的規(guī)定，并且以文字形式形成書(shū)面記錄，成為出租人與承租人關(guān)于租賃問(wèn)題共同遵守的準(zhǔn)則。

　　2、物業(yè)租賃合同的法律特征。

　　(1)物業(yè)租賃合同是雙務(wù)合同。雙務(wù)合同是指合同當(dāng)事人都享有權(quán)利和負(fù)有義務(wù)的合同。這類合同的每一方當(dāng)事人既是債權(quán)人又是債務(wù)人，而且互為等價(jià)關(guān)系，即雙方各自享有的權(quán)利和負(fù)有的義務(wù)，正是對(duì)方應(yīng)盡的義務(wù)和享有的權(quán)利。雙務(wù)合同的主要意義在于合同的履行，即任何一方在自己未履行合同義務(wù)的情況下，無(wú)權(quán)請(qǐng)求對(duì)方履行義務(wù)而自己只有權(quán)利，否則就成了單務(wù)合同。

　　(2)物業(yè)租賃合同是有償合同。有償合同是指當(dāng)事人享有合同規(guī)定的權(quán)利時(shí)必須付出代價(jià)的合同。有償合同大多數(shù)是雙務(wù)合同。區(qū)分有償合同與無(wú)償合同的法律意義在于確定當(dāng)事人履行合同義務(wù)時(shí)應(yīng)達(dá)到和完成的程度及違約責(zé)任大小。一般而言，有償合同義務(wù)的履行，其完成程度要高于無(wú)償合同，有償合同義務(wù)的違約責(zé)任比無(wú)償合同義務(wù)的違約責(zé)任要重。

　　(3)物業(yè)租賃合同是要式合同。要式合同是相對(duì)不要式合同而言的。凡要求有特定形式和履行一定手續(xù)的合同稱為要式合同，否則為不要式合同。要式合同由法律直接規(guī)定的，稱為法定要式合同;法律無(wú)明文規(guī)定的，只是當(dāng)事人約定必須履行特定方式和手續(xù)的合同，稱為約定要式合同。房屋租約是法定要式合同。房屋租賃，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面租賃合同，沒(méi)有書(shū)面合同的租賃行為不受法律的保護(hù)。

　　(4)物業(yè)租賃合同是繼續(xù)性合同。物業(yè)租賃當(dāng)事人雙方的權(quán)利和義務(wù)，均與合同的存續(xù)期相關(guān)，租賃時(shí)間是合同的基本元素，因而房屋租賃合同屬于繼續(xù)性合同。

　　3、物業(yè)租賃合同的主要條款。

　　(1)當(dāng)事人姓名或名稱及住所。租賃合同是房地產(chǎn)權(quán)益的轉(zhuǎn)讓證書(shū)，它必須包括租賃雙方的姓名并且有承租戶和業(yè)主(或授權(quán)代表)簽名。如果租賃當(dāng)事人是一個(gè)組織或公司，則必須有該組織或公司的名稱并有該組織或公司的法人代表簽名及公章。當(dāng)事人的住所也是合同的必要要素之一，法律上判定租賃當(dāng)事人之間的有關(guān)通知送達(dá)都是以合同上的地址為準(zhǔn)。

　　(2)物業(yè)的坐落、面積、裝修及設(shè)施狀況。

　　①該條款是對(duì)出租物業(yè)的描述。如果出租物業(yè)包括了土地，則在合同中必須有精確的法律描述，如果出租物業(yè)只是一棟大樓的一部分，則寫明大樓的地址及房間號(hào)碼已足夠。

　?、趯?duì)于商業(yè)鋪面，最好是除了地址、號(hào)碼的描述以外還必須有租戶對(duì)使用公共部位如電梯、樓梯、大廳、停車場(chǎng)位置以及走廊等處的使用權(quán)的描述，除此以外還要有一張表示鋪面位置的平面圖附在租約后面。

　?、畚飿I(yè)描述中可能規(guī)定了對(duì)租賃空間的間隔、裝飾、設(shè)施方面的要求以及費(fèi)用的分擔(dān)方法。有時(shí)這些具體的要求會(huì)使租賃合同顯得冗長(zhǎng)而復(fù)雜，這樣租賃雙方可另立一個(gè)補(bǔ)充合同作為正式合同的有效附件。

　　(3)租賃用途。租賃用途是租賃合同中的一個(gè)重要條款，是指合同規(guī)定的出租房屋的使用性質(zhì)。承租人應(yīng)當(dāng)按照租賃合同規(guī)定的使用性質(zhì)來(lái)使用房屋，不得變更使用用途，確須變動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)征得出租人的同意，并重新簽訂租賃合同。

　　在寫字樓等物業(yè)租約中流行的一條限制性條款是限制承租人使用房屋時(shí)只能用于租賃合同規(guī)定的用途，而不能用于其他目的，這些限制性條款的用詞必須清楚和不含糊。因?yàn)榉ㄔ菏歉鶕?jù)限制性條款的含義來(lái)解決任何爭(zhēng)端的。如果沒(méi)有書(shū)面的限制性條款，承租人可以將房子用于任何合法的用途。對(duì)于多用戶大樓來(lái)說(shuō)，限制房屋用途的另一方法是“大樓管理規(guī)則”，它規(guī)定了更為詳細(xì)的處理日常事務(wù)的方法，如承租戶如何使用公共場(chǎng)所、停車場(chǎng)和大樓的運(yùn)營(yíng)時(shí)間，這些規(guī)則是為了保護(hù)物業(yè)的良好狀態(tài)，維護(hù)物業(yè)的聲譽(yù)和安全而設(shè)計(jì)的。

　　(4)租賃期限。作為嚴(yán)格的租賃行為必須有明確的租賃期限。租賃期限的表達(dá)應(yīng)完整、明確，寫明開(kāi)始與終止日期，并說(shuō)明整個(gè)期限的時(shí)間長(zhǎng)度。

　　①出租人應(yīng)當(dāng)按照租賃合同規(guī)定的期限將出租房屋交給承租人使用，租賃期滿后，出租人有權(quán)收回房屋。出租人在租賃合同期滿前需收回房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)事先征得承租人同意，并賠償承租人損失，承租人有義務(wù)在房屋租賃期滿后返還承租的房屋。如需繼續(xù)租用原租賃的房屋，應(yīng)當(dāng)在租賃期滿前征得出租人同意，并重新簽訂租賃合同。

　?、谠趯懽謽堑壬虡I(yè)物業(yè)的租賃時(shí)，租賃期限的條款中常常涉及續(xù)租的優(yōu)先權(quán)條款。此條款給予承租戶在規(guī)定的條件下，有權(quán)續(xù)約一定時(shí)間。優(yōu)先權(quán)條款一般都規(guī)定了承租戶提前通知的時(shí)間要求，也規(guī)定了通知形式、遞送方式、通知接受人、續(xù)約的期限以及租金等。

　?、勰承┳赓U合同的租賃期限條款還常常包含了允許承租戶在支付罰金后可提前終止租約的內(nèi)容。有的租賃合同中還有在租賃期限到期后給予承租戶優(yōu)先購(gòu)買該物業(yè)的權(quán)利。

　　(5)租金及支付方式。租金標(biāo)準(zhǔn)是租賃合同的核心，是引起租賃糾紛的主要原因。租賃合同應(yīng)當(dāng)明確規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)及支付方式。同時(shí)，租金標(biāo)準(zhǔn)必須符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定。出租人除收取租金外，不得收取其他費(fèi)用。承租人應(yīng)當(dāng)按照合同規(guī)定交納租金，不得拒交或拖欠，承租人如拖欠租金，出租人有權(quán)收取滯納金。

　　(6)房屋的修繕責(zé)任。租賃雙方必須在租賃合同中明確列出各自的修繕責(zé)任。按照一般房屋出租慣例，租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，修繕責(zé)任由雙方當(dāng)事人在租賃合同中約定。

　　房屋修繕責(zé)任人對(duì)房屋及其設(shè)備應(yīng)當(dāng)及時(shí)、認(rèn)真地檢查、修繕，保證房屋的使用安全。修繕責(zé)任人對(duì)形成租賃關(guān)系的房屋確實(shí)無(wú)力修繕的，可以與另一方當(dāng)事人合修，責(zé)任人因此付出的修繕費(fèi)用，可以折抵租金或由出租人分期償還。

　　租賃合同還應(yīng)說(shuō)明，如果房屋在租賃期內(nèi)被出售，業(yè)主的責(zé)任在出售之日結(jié)束，除了承擔(dān)將保證金歸還承租方或轉(zhuǎn)移給新的業(yè)主的責(zé)任以外，其他責(zé)任均由新的業(yè)主承擔(dān)。

　　(7)轉(zhuǎn)租的規(guī)定。

　　(8)變更和解除合同的條件。

　　(9)違約責(zé)任。主要是闡明租賃雙方在違背租賃合同時(shí)所應(yīng)承擔(dān)的法律和經(jīng)濟(jì)責(zé)任。

　　(10)當(dāng)事人約定的其它條款。租賃合同中當(dāng)事人可根據(jù)各自的情況和要求以及市場(chǎng)的情況，商定一些雙方同意的條款。

　　①稅收與保險(xiǎn)費(fèi)的分擔(dān)。目前越來(lái)越多的租約包括一個(gè)“稅收分擔(dān)”的條款。這個(gè)條款要求承租方除了支付租金外，還要按一定的比例分擔(dān)任何稅收的增加(如房地產(chǎn)稅)。很顯然這種稅收分擔(dān)條款對(duì)出租方的投資是極有價(jià)值的保護(hù)。保險(xiǎn)費(fèi)的分擔(dān)也有類似情況。

　?、诟慕ǖ囊?guī)定。通常大多數(shù)租戶的改建被認(rèn)為是固著物而成為物業(yè)的一部分。在租賃結(jié)束時(shí)改建就作為物業(yè)不可分割的部分歸出租方所有。

　?、郾ＷC金。一般租約要列出保證金的數(shù)量和種類，以及什么條件下進(jìn)行補(bǔ)充，保證金的使用方法以及保證金的利息歸屬。有關(guān)保證金，各地的規(guī)定不同，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)注意當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)保證金的規(guī)定。

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