2013年物業(yè)管理師考試基本制度與政策重點1

　　第一章物業(yè)管理概述

　　★★★物業(yè)管理概念：物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

　　對條例定義的理解：

　　1. 物業(yè)管理是由業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)的方式來實現(xiàn)的活動。

　　條例調(diào)整和規(guī)范的范圍僅限于業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)所進行的物業(yè)管理服務(wù)活動。這并不意味著業(yè)主采用其他方式對建筑物進行管理的行為沒有法律約束。比如：民法通則、合同法、物權(quán)法。

　　是否選聘物業(yè)管理企業(yè)來對物業(yè)實施管理，是業(yè)主的權(quán)利。條例并不強制業(yè)主必須選擇物業(yè)管理企業(yè)來實施物業(yè)管理，但是，如果業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)的方式來對物業(yè)進行管理，則應(yīng)當(dāng)按照條例的規(guī)定來進行。

　　2. 物業(yè)管理活動的基礎(chǔ)是物業(yè)服務(wù)合同。

　　物業(yè)管理活動的實質(zhì)是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)就物業(yè)管理服務(wù)為標(biāo)的所進行的一項交易。

　　業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理活動產(chǎn)生的契約基礎(chǔ)，物業(yè)管理企業(yè)是基于物業(yè)服務(wù)合同的約定來為業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)的。雙方是平等的民事法律關(guān)系。

　　3.物業(yè)管理的內(nèi)容是對物業(yè)進行維修、養(yǎng)護、管理，對相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序進行維護。

　　★條例調(diào)整的范圍：

　　1.既調(diào)整住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動，也調(diào)整非住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動。至于兩者的差別，可以通過物業(yè)服務(wù)合同來解決。但是需要注意：在前期物業(yè)管理階段的招投標(biāo)制度、專項維修資金制度僅適用于住宅物業(yè)。

　　2.適用的范圍，既包括城市，也涵蓋鄉(xiāng)村。

　　★物業(yè)管理的市場化特征。物業(yè)管理的基本特征是市場化

　　1.房地產(chǎn)物質(zhì)形態(tài)的演變導(dǎo)致了物業(yè)財產(chǎn)狀況的演變。建筑物區(qū)分所有權(quán)

　　2.多元化的物業(yè)權(quán)屬狀況要求物業(yè)管理形式與之相適應(yīng)。單個業(yè)主對全體業(yè)主共同享有的權(quán)利無權(quán)單方作出決定，同時單個業(yè)主也沒有義務(wù)全額承擔(dān)應(yīng)由全體業(yè)主共同履行的義務(wù)。任何業(yè)主的任何一項關(guān)系全體業(yè)主權(quán)益的決定，都必須取得多數(shù)業(yè)主的同意，否則就會構(gòu)成對其他業(yè)主權(quán)利的侵害。

　　3.物業(yè)管理活動應(yīng)當(dāng)遵循市場原則。

　　其本質(zhì)就是業(yè)主將自己的物業(yè)管理職能從物業(yè)管理權(quán)限中分離出去，全體業(yè)主仍然享有物業(yè)管理的決策權(quán)，但管理職能交由物業(yè)管理企業(yè)實施。將市場化原則作為物業(yè)管理活動的前提條件：一是強調(diào)為主在市場活動中的自主權(quán)，其具有充分的自主選擇權(quán);二是強調(diào)物業(yè)管理活動必須納入市場秩序。

　　3. 非市場性的房屋管理不屬于物業(yè)管理。

　　★★物業(yè)管理的特征。社會化、專業(yè)化、市場化是物業(yè)管理的三個基本特征。

　　1. 社會化。物業(yè)的所有權(quán)、使用權(quán)與物業(yè)的經(jīng)營權(quán)相互分離，是物業(yè)管理社會化的必要前提，現(xiàn)代化大生產(chǎn)的社會化專業(yè)分工，則是實現(xiàn)物業(yè)管理社會化的必要條件。

　　2. 專業(yè)化。要求物業(yè)管理企業(yè)必須具備一定的資質(zhì)等級，要求物業(yè)管理從業(yè)人員必須具備一定的職業(yè)資格。

　　3. 市場化。市場化是物業(yè)管理最主要的特點，通過市場競爭機制和商品經(jīng)營的方式所實現(xiàn)的商業(yè)行為就是市場化，雙向選擇和等價有償是物業(yè)管理市場化的集中體現(xiàn)。

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