2013年物業(yè)管理師考試基本制度與政策重點3

　　★★條例的立法理念：發(fā)展為重、平衡利益、保護弱者

　　★★★條例的立法指導思想：1。強調保護業(yè)主的財產權益，協(xié)調單個業(yè)主與全體業(yè)主的共同利益關系;2。強調業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)是平等的民事主體，是服務和被服務的關系;3。強調業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)通過公平、公開和協(xié)商方式處理物業(yè)管理事項。

　　★★★條例的立法原則：1。物業(yè)管理權利和財產權利相對應原則;2。維護全體業(yè)主合法權益原則;3?，F(xiàn)實性與前瞻性有機結合的原則;4。從實際出發(fā)，實事求是的原則。

　　★★條例創(chuàng)設的法律制度：業(yè)主大會、業(yè)主公約、前期物業(yè)管理招投標、物業(yè)承接查驗、物業(yè)管理企業(yè)資質管理、物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格、住宅專項維修資金。

　　(一)尊重和維護業(yè)主的財產權利。

　　物業(yè)管理的基礎是業(yè)主的財產權。條例本著尊重業(yè)主財產權利的原則，并不強制業(yè)主必須實行物業(yè)管理，而只是規(guī)范實行物業(yè)管理時各方的行為，條例遵循了民事法律關系的基本原則，強調物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主是平等的民事主體，對于業(yè)主的共同利益，也由業(yè)主在民主協(xié)商的基礎上自選平衡，條例還本現(xiàn)在對侵害業(yè)主財產權的救濟上。

　　(二)建立為主民主協(xié)商、自我管理、平衡利益的機制。

　　共同財產、共同利益是構成業(yè)主之間聯(lián)系的基礎，“共同契約”就意味著要遵守少數(shù)服從多數(shù)的原則。業(yè)主大會制度和業(yè)主公約制度目的就是建立業(yè)主民主協(xié)商、自我管理、平衡利益的機制。

　　(三)條例和有關法律法規(guī)共同規(guī)范物業(yè)管理活動。

　　比如物業(yè)的質量問題，業(yè)主購買物業(yè)，形成與建設單位之間物業(yè)買賣的民事法關系，有關法律規(guī)定由建設單位承擔物業(yè)建造過程中的質量責任。盡管業(yè)主在物業(yè)交接后才發(fā)現(xiàn)物業(yè)質量問題，但原來的法律關系在物業(yè)管理階段仍然存在，業(yè)主應當依據(jù)有關法律法規(guī)追究建設單位的質量責任。

　　(四)妥善處理政府和市場關系

　　條例明確界定了違反行政管理秩序行為與民事違約、民事侵權行為的界限，對凡是能夠通過民事責任解決的，不再設定行政處罰;對違反行政管理規(guī)定，對同時構成民事違約或侵權的行為，則堅持損害賠償優(yōu)先的原則。

　　物業(yè)管理的發(fā)展從根本上取決于市場規(guī)則的完善和市場機制的良性運行，條例是一部體現(xiàn)政府轉變職能的行政法規(guī)。

　　★★條例的主要內容

　　★條例生效以前的物業(yè)管理活動不適用條例的規(guī)定。法律不溯及既往。

　　★★★條例確立的基本法律關系：

　　(一)業(yè)主相互之間的關系。物業(yè)管理本質上是業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域內共同利益的維護和管理，條例規(guī)定：業(yè)主應當遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，遵守物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的制度，執(zhí)行業(yè)主大會的決定，按時交納物業(yè)管理服務費用。

　　(二)物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間的關系(民事法律)。民事行為最基本的原則就在于其主體的平等性和行為的自愿性。

　　(三)開發(fā)企業(yè)與業(yè)主以及物業(yè)管理企業(yè)之間的關系。條例要求，購房人在與開發(fā)建設單位簽訂的購房合同中，必須包含建設單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同的內容，從而讓購房人承擔前期物業(yè)服務合同中約定的關于物業(yè)管理的權利義務。因此，業(yè)主在前期物業(yè)管理階段接受物來管理服務，實際上是建立在兩個合同基礎之上的;一個是建設單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同，一個是建設單位與購房人簽訂的包含前期物業(yè)服務內容的商品房銷售合同。開發(fā)建設單位在物業(yè)管理活動中的義務是：制定業(yè)主臨時公約并明示買受人、住宅物業(yè)必須通過招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)、提供必要的物業(yè)管理用房、不得擅自處分物業(yè)共用部位和公用設施設備、在保修期限和保養(yǎng)范圍內承擔物業(yè)的保修責任。

　　(四)供水、供電等單位與業(yè)主以及物業(yè)管理企業(yè)之間的關系。條例規(guī)定了供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位的權利和義務，即：“應當向最終用戶收取有關費用”，以及“應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內相關管線和設施設備的維修、養(yǎng)護責任”。

　　(五)社區(qū)居委會與業(yè)主、業(yè)主大會及物業(yè)管理企業(yè)的關系。社區(qū)居委會是居民自我管理、自我教育、自我服務的基層群眾性自治組織。條例設立了業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出決定應當告知并聽取居委會建議的義務;業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，并接受其指導。物業(yè)管理企業(yè)和其他企業(yè)一樣與居委會之間沒有法律上的權利義務關系。

　　(六)物業(yè)管理各方主體與政府之間的關系。政府與物業(yè)管理各方主體之間的關系是一種行政法律關系。

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