2013年物業(yè)管理師考試基本制度與政策重點(diǎn)5

　　★★物業(yè)服務(wù)費(fèi)的繳納和督促

　　1. 非業(yè)主使用人的交費(fèi)責(zé)任。條例規(guī)定業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，即使存在這一約定，業(yè)主仍然負(fù)連帶繳納責(zé)任。所謂連帶繳納責(zé)任是指當(dāng)物業(yè)使用人不履行或者不完全履行與業(yè)主關(guān)于物業(yè)服務(wù)費(fèi)用繳納的約定時，業(yè)主仍負(fù)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)可以直接請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

　　2. 未交付房屋的交費(fèi)主體。條例規(guī)定，己竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。

　　3. 業(yè)主委員會對欠費(fèi)業(yè)主的督促義務(wù)。條例和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法均明確規(guī)定：對于欠費(fèi)業(yè)主，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。對于拒不交費(fèi)的業(yè)主，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)依法追繳，但不得采取停水、停電等違法措施脅迫業(yè)主交費(fèi)。

　　★物業(yè)服務(wù)合同

　　1.物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主確定聘用關(guān)系的法律形式是雙方簽訂物業(yè)服務(wù)合同;

　　2.物業(yè)服務(wù)合同是確立業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中的權(quán)利義務(wù)的法律依據(jù);

　　3.物業(yè)服務(wù)合同屬于民事合同的范疇，在合同法中屬“無名合同”;

　　4.條例明確的將業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的合同定義為物業(yè)服務(wù)合同。

　　5.根據(jù)不同物業(yè)管理階段和不同的簽約主體，現(xiàn)實(shí)存在兩種物業(yè)服務(wù)合同：一種是在前期物業(yè)管理階段，由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)所簽訂的物業(yè)服務(wù)合同;另一種是業(yè)主或業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)所簽訂的物業(yè)服務(wù)合同。

　　★★物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)具備的主要內(nèi)容：

　　1. 物業(yè)管理事項;2。物業(yè)服務(wù)質(zhì)量;3。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;4。雙方的權(quán)利義務(wù);5。專項維修資金的管理與使用;6。物業(yè)管理用房;7。合同期限;8。違約責(zé)任。物業(yè)服務(wù)合同除需明確以上八項內(nèi)容外，還應(yīng)包括當(dāng)事人雙方根據(jù)物業(yè)服務(wù)需要商定的其他條款，如約定合同生效的條件、解除合同的損失賠償、免責(zé)條款約定、合同履行爭議的解決方式等。

　　★關(guān)于物業(yè)管理資料的移交問題條例作出如下規(guī)定：1。物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會辦理驗(yàn)收手續(xù)，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)管理資料;2。物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理資料交還給業(yè)主委員會;3。物業(yè)服務(wù)合同終止時，業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)管理企業(yè)的，物業(yè)管理企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好交接工作。

　　★★★前期物業(yè)服務(wù)合同

　　(一)前期物業(yè)服務(wù)合同的特征：1。具有過渡性;2。由建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)簽訂;3。是要式合同。(要式合同指法律要求必須具備一定形式的合同。)

　　(二)前期物業(yè)服務(wù)合同的時效：條例規(guī)定：前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限;但是，期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。(即：1。前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限;2。前期物業(yè)服務(wù)合同是一種附終止條件的合同)

　　(三)前期物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容：1。合同當(dāng)事人與物業(yè)的基本情況;2。物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量;3。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方式;4。物業(yè)經(jīng)營管理活動的內(nèi)容;5。物業(yè)的承接查驗(yàn);6。物業(yè)的使用與縱護(hù);7。專項維修資金;8。違約責(zé)任;9。其他事項

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