2013年物業(yè)管理師考試基本制度與政策重點6

　　★★物業(yè)管理企業(yè)的義務

　　(一)物業(yè)管理企業(yè)維護物業(yè)管理區(qū)域秩序的義務

　　(1)。業(yè)主違反物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理區(qū)域秩序的主要表現(xiàn)：1。侵占公共場地，私搭亂建，損害居住環(huán)境;2。建規(guī)裝修，拆改房屋結(jié)構(gòu)和設備設施，造成財產(chǎn)損害和安全隱患;3。安裝設備設施，侵犯相關業(yè)主正當權(quán)益;4。違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物，損害環(huán)境，影響相鄰業(yè)主生活;5。經(jīng)營活動污染環(huán)境、噪音超標，給相鄰業(yè)主生活與經(jīng)營造成損害;6。使用房屋、陽臺荷載超標，給相鄰業(yè)主造成安全隱患;7。使用房屋大量存放易燃、易爆、有毒等危險物品，給相鄰來主造成安全隱患;8。占用房屋共用露臺、門廳或公共通道，影響他人使用和通行;9。阻撓、妨礙或者拒絕配合物業(yè)管理企業(yè)實施正常的房屋修繕，損害相關業(yè)主正當權(quán)益;10。其他損害公共秩序和違反業(yè)主公約及物業(yè)管理區(qū)域規(guī)章制度的行為。

　　(2).維護物業(yè)管理區(qū)域秩序的主要方式：履行告知義務、履行制止義務、履行報告義務。

　　(3)。業(yè)主違反物業(yè)管理秩序的法律責任：侵權(quán)責任

　　(二)物業(yè)管理區(qū)域的安全防范協(xié)助義務

　　(1)。物業(yè)管理企業(yè)在安全事故中的義務。條例首先強調(diào)了物業(yè)管理企業(yè)在安全防范工作中的地位，是協(xié)助相關主管部門做好安全防范工作，而不是對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作全面負責;其次在發(fā)生安全事故時物業(yè)公司要履行三項義務：1。立即采取應急措施，避免擴大損失;2。及時向有關行政管理部門報告事故;3。協(xié)助做好救助工作。

　　(2)。物業(yè)保安人員的職責。物業(yè)保安人員的主要職責是維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序，為業(yè)主提供良好的生活環(huán)境。

　　★★物業(yè)管理企業(yè)的責任：條例規(guī)定“物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任?！?/P>

　　這句話可以這樣理解：1。對不履行合同約定，造成業(yè)主人身和財產(chǎn)損害的，物業(yè)管理企業(yè)應承擔相應的合同責任，而非法定責任;2。不能簡單地認為既然實施了物業(yè)管理，物業(yè)管理企業(yè)就應當保障業(yè)主的財產(chǎn)和人身安全，對業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)受到的人身和財產(chǎn)的損害，物業(yè)管理企業(yè)就應當承擔完全的法律責任(主要是民事責任)，物業(yè)管理企業(yè)承擔責任有一個前提條件，就是物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定;3。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同中的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)受到損害的，“依法”承擔的是“相應”的法律責任。所謂相應即：根據(jù)不同的情況，承擔不同類型的責任;根據(jù)物業(yè)服務合同的不同約定，承擔不同的責任。

　　★★★物業(yè)使用與維護中的相關規(guī)定：

　　一、 公共建筑和共用設施規(guī)劃用途不得擅自改變。對確需改變公共建筑和共用設施用途的情況，當事人必須依照法律程序進行，通過向規(guī)劃部門提出申請，經(jīng)規(guī)劃部門批準后方可實施;條例要求業(yè)主確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法向規(guī)劃部門辦理有關手續(xù)后告知物業(yè)管理企業(yè)，以便物業(yè)管理企業(yè)及時調(diào)整管理方案;物業(yè)管理企業(yè)無權(quán)決定改變公共建筑和共用設施用途，確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業(yè)主大會討論同意后，由業(yè)主委員會依法辦理有關行政審批手續(xù)。

　　二、 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路場地不得擅自占用與挖掘。

　　三、 公用事業(yè)單位應當依法履行相關管線和設施設備的維修養(yǎng)護責任。

　　四、 業(yè)主裝飾裝修房屋應當依法規(guī)范。裝飾裝修房屋是業(yè)主的權(quán)利，但這一權(quán)利的行使應以不損害他人利益和社會公共利益為前提;條例規(guī)定了業(yè)主裝修房屋前對物業(yè)管理企業(yè)的告知義務;同時物業(yè)管理企業(yè)在知道業(yè)主裝修后應當將相關禁止行為和注意事項告知業(yè)主。

　　五、 利用物業(yè)共用部位、共用設施設備經(jīng)營應當遵守有關規(guī)定。利用物業(yè)共用部位、共用設施設備經(jīng)營收益應當優(yōu)先用于補充住宅專項維修資金(1。收益來源于利用共用部位、共用設施設備經(jīng)營所得，應該主要用于其維修養(yǎng)護;2.住宅專項維修資金是房屋的“養(yǎng)老金”，由全體業(yè)主按照產(chǎn)權(quán)份額分期繳納，一旦急需時所需數(shù)量巨大，利用共用部位、共用設施設備經(jīng)營所得補充住宅專項維修資金有利于及時籌備所需資金);利用物業(yè)共用部位、共用設施設備經(jīng)營的前提是，必須符合國家、地方有關共用部位、共用設施設備安全使用、管理等相關要求及規(guī)定。

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