2014物業(yè)管理師考點:房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容

特別推薦：2014物業(yè)管理師《物業(yè)經(jīng)營管理》第五章知識點匯總

　　房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容

　　市場供求分析

　　房地產(chǎn)市場狀況分析，是介于宏觀和微觀的分析。市場狀況分析一般要從以下幾個方面進行：

　　1.供給分析

　　(1)調(diào)查房地產(chǎn)當前的存量、過去的走勢和未來可能的供給。具體內(nèi)容包括：相關房地產(chǎn)類型的存量、在建數(shù)量、計劃開工數(shù)量、已獲規(guī)劃許可數(shù)量、改變用途數(shù)量和拆除量等;短期新增供給數(shù)量的估計。

　　(2)分析當前城市規(guī)劃及其可能的變化和土地利用、交通、基本建設投資等計劃。

　　(3)分析房地產(chǎn)市場的商業(yè)周期和建造周期循環(huán)運動情況，分析未來相關市場區(qū)域內(nèi)供求之間的數(shù)量差異。

　　2.需求分析

　　(1)需求預測。詳細分析物業(yè)所在市場區(qū)域內(nèi)就業(yè)、人口、家庭規(guī)模與結構、家庭收入等，預測對擬開發(fā)房地產(chǎn)類型的市場需求。具體內(nèi)容包括：就業(yè)分析，人口和家庭分析，收入分析。

　　(2)分析建設和運營中的主要物業(yè)項目。開發(fā)建設中的房地產(chǎn)項目需分析其用途、項目名稱、位置、預計完工日期、建筑面積、售價和開發(fā)商名稱等;運營中的物業(yè)項目主要分析其用途、物業(yè)名稱、位置、開業(yè)日期、建筑面積規(guī)模、租金、物業(yè)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)名稱等。

　　(3)吸納率分析。就每一個相關的細分市場進行需求預測，以估計市場吸納的價格和質(zhì)量。具體內(nèi)容包括：市場吸納和空置的現(xiàn)狀與趨勢，預估市場吸納計劃或相應時間周期內(nèi)的需求。

　　(4)市場租戶對產(chǎn)品功能需求。以公司租戶為例，需分析的內(nèi)容包括：租戶所從事的行業(yè)類型、公司規(guī)模、現(xiàn)辦公地點的區(qū)域分布、承租面積規(guī)模、租約期間長度、對當前承租物業(yè)的滿意程度等。

　　3.競爭分析

　　(1)列出與競爭有關物業(yè)的功能和特點。具體內(nèi)容包括：描述運行中或在建的競爭性物業(yè)(價格、數(shù)量、建造年代、空置、競爭特點)，描述計劃建設中的競爭性物業(yè)，對競爭性物業(yè)進行評價。

　　(2)市場細分，明確目標物業(yè)的目標使用者。具體內(nèi)容包括：目標使用者的狀態(tài)(年齡、性別、職業(yè)、收入)、行為(生活方式、預期、消費模式)、地理分布 (需求的區(qū)位分布及流動性)，每一細分市場下使用者的愿望和需要，按各細分市場結果，分析對競爭物業(yè)功能和特點的需求狀況，指出目標物業(yè)應具備的特色。

　　4.市場占有率分析

　　(1)基于競爭分析的結果，按各細分市場，估算市場供給總吸納量和吸納速度和目標物業(yè)的市場份額，明確目標物業(yè)吸引顧客或使用者的競爭優(yōu)勢。具體內(nèi)容包括：估計物業(yè)的市場占有率，在充分考慮目標物業(yè)優(yōu)勢的條件下進一步確認其市場占有率，簡述主要的市場特征;估算物業(yè)吸納量，物業(yè)吸納量等于市場供求缺口 (未滿足需求量)和目標物業(yè)的市場占有率的乘積。

　　(2)市場占有率分析結果，要求計算出目標物業(yè)的市場占有率、出租進度、租賃價格和達到穩(wěn)定出租率水平所需要的時間(租賃期)，并提出有利于增加市場占有率的建議。

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