2014年物業(yè)管理師考試輔導(dǎo)講義:房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分
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房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分
從識(shí)別和把握房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)環(huán)境的角度出發(fā),我們可以按照地域范圍、房地產(chǎn)類型、增量存量、交易形式等標(biāo)準(zhǔn),對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分。
(一)按地域細(xì)分
房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性,表明其受地區(qū)性需求的依賴程度很大,這決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)是地區(qū)性市場(chǎng),人們認(rèn)識(shí)和把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀況,也多從地域概念開始,因此按地域范圍對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行劃分,是房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分的主要方式。
地域所包括的范圍可大可小,由于房地產(chǎn)市場(chǎng)主要集中在城市化地區(qū),所以最常見的是按城市劃分,例如北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)、上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)、北海市房地產(chǎn)市場(chǎng)等。對(duì)于比較大的城市,其城市內(nèi)部各區(qū)域間的房地產(chǎn)市場(chǎng)往往存在較大差異,因此常常還要按照城市內(nèi)的某一個(gè)具體區(qū)域劃分,如上海浦東新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)、北京亞運(yùn)村地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)、深圳市羅湖區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)等。從把握某一更大范圍房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的角度,除按城市劃分外,還可以按省或自治區(qū)所轄的地域劃分,如海南省房地產(chǎn)市場(chǎng)、山東省房地產(chǎn)市場(chǎng)等。當(dāng)然我們還可以說中國(guó)華北地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)、美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)、東南亞地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)、亞洲房地產(chǎn)市場(chǎng)、世界房地產(chǎn)市場(chǎng)等。但一般來說,市場(chǎng)所包括的地域范圍越大,其研究的深度就越淺,研究成果對(duì)房地產(chǎn)投資者的實(shí)際意義也就越小。
(二)按房地產(chǎn)用途細(xì)分
由于不同類型房地產(chǎn)在投資決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)、產(chǎn)品功能、面向客戶的類型等方面均存在較大差異,因此需要按照房地產(chǎn)的用途,將其分解為若干子市場(chǎng)。如居住物業(yè)市場(chǎng)(含普通住宅、別墅、公寓市場(chǎng)等)、商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)(寫字樓、零售商場(chǎng)或店鋪、休閑旅游設(shè)施、酒店市場(chǎng)等)、工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)(標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房、工業(yè)寫字樓、倉(cāng)儲(chǔ)用房等市場(chǎng))、特殊物業(yè)市場(chǎng)、土地市場(chǎng)等。
(三)按存量增量細(xì)分
通常將房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分為三級(jí)市場(chǎng):一級(jí)市場(chǎng)(土地使用權(quán)出讓市場(chǎng))、二級(jí)市場(chǎng)(土地轉(zhuǎn)讓、新建商品房租售市場(chǎng))、三級(jí)市場(chǎng)(存量房地產(chǎn)交易市場(chǎng))。而更加清晰的劃分是按照增量存量的方式,將土地劃分為一級(jí)土地市場(chǎng)和二級(jí)土地市場(chǎng),將房屋劃分為一級(jí)房屋市場(chǎng)(增量市場(chǎng)或一手房市場(chǎng))和二級(jí)房屋市場(chǎng)(存量市場(chǎng)或二手房市場(chǎng))。房地產(chǎn)增量和存量市場(chǎng)之間是一種互動(dòng)關(guān)系,存量市場(chǎng)的活躍,不僅有利于存量房地產(chǎn)資源的有效配置,而且由于房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的“過濾” 現(xiàn)象,能促進(jìn)增量市場(chǎng)的發(fā)展。
(四)按交易形式細(xì)分
按照《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定,房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)買賣、租賃和抵押。由于同一時(shí)期、同一地域范圍內(nèi)某種特定類型房地產(chǎn)的不同交易形式,均有其明顯的特殊性,因此依不同房地產(chǎn)交易形式對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行劃分也就成為必然。土地的交易包括土地買賣、租賃和抵押等子市場(chǎng),由于我國(guó)城市土地所有權(quán)屬于國(guó)家,因此土地交易實(shí)質(zhì)是土地使用權(quán)的交易;新建成的房地產(chǎn)產(chǎn)品交易,存在著銷售(含預(yù)售)、租賃(含預(yù)租)和抵押等子市場(chǎng);面向存量房屋的交易,則存在著租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押、保險(xiǎn)等子市場(chǎng)。
(五)按目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分
從市場(chǎng)營(yíng)銷的角度出發(fā),可以將房地產(chǎn)市場(chǎng)按照市場(chǎng)營(yíng)銷過程中的目標(biāo)市場(chǎng),來細(xì)分房地產(chǎn)市場(chǎng)。通常情況下,可以將某種物業(yè)類型按其建造標(biāo)準(zhǔn)或價(jià)格水平,細(xì)分為低檔、中低檔、中檔、中高檔和高檔物業(yè)市場(chǎng),例如甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)、高檔住宅市場(chǎng)、普通住宅市場(chǎng)等;也可以按照目標(biāo)市場(chǎng)的群體特征進(jìn)行細(xì)分,例如,老年住宅市場(chǎng)、青年公寓市場(chǎng)等。
上述五種劃分方法是相互獨(dú)立的,不同的市場(chǎng)參與者通常關(guān)注不同的子市場(chǎng)。根據(jù)研究或投資決策的需要,可以將五種劃分方式疊加在一起,得到更細(xì)的子市場(chǎng)。如北京市寫字樓出售市場(chǎng)、深圳羅湖土地拍賣市場(chǎng)、南京市二手房轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)、上海市甲級(jí)寫字樓租賃市場(chǎng)等。
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