2010年物業(yè)管理師考試《物業(yè)經營管理》真題

　　一、單項選擇題(共60題，每題1分，每題的備選項中，只有1個最符合題意)

　　1.政府辦公樓雖然具有寫字樓的功能，但與一般寫字樓在()方面有所區(qū)別。

　　A.建筑規(guī)模B.建筑結構

　　C.公共性D.社會性

　　2.國外通常將具有優(yōu)越的地理位置，建筑物實物狀況優(yōu)良，建筑質量達到或超過有關建筑條例或規(guī)范的要求，設施設備先進的寫字樓稱為()級寫字樓。

　　A.甲B.乙

　　C.丙D.丁

　　3.物業(yè)經營管理服務的目標是()。

　　A.防止物業(yè)泡沫

　　B.保持和提高物業(yè)的市場價值以及未來發(fā)展?jié)摿?/P>

　　C.合理籌劃物業(yè)稅收

　　C.提供舒適環(huán)境并切實保障物業(yè)的治安安全

　　4.實現物業(yè)經營管理服務目標的基礎是實現物業(yè)各期()最大化。

　　A.價值B.凈收益

　　C.價格D.收入

　　5.物業(yè)經營管理的內容與物業(yè)類型和業(yè)主持有物業(yè)的目的密切相關，通常將其分為物業(yè)管理或設施管理，房地產資產管理和()三個層次。

　　A.房地產組合投資管理B.房地產融資管理

　　C.房地產開發(fā)管理D.房地產租售管理

　　6.物業(yè)管理向入住的客戶或業(yè)主提供服務，其核心工作是()。

　　A.物業(yè)區(qū)域內公共秩序的維護B.對物業(yè)進行日常的維護或維修

　　C.保安和保潔D.對物業(yè)進行資產管理

　　7.資產管理的主要內容本質上是對成本和收益的()。

　　A.分配B.組合

　　C.估計D.控制

　　8.下列投資中，能夠直接形成房地產市場上增量供給的是()。

　　A.房地產企業(yè)債券和投票投資B.房地產置業(yè)投資

　　C.房地產開發(fā)投資D.購買房地產投資信托基金

　　9.城市快速軌道交通的建設，導致沿線房地產價格產生明顯變化，這反映出房地產投資特性中的()。

　　A.不可移動性B.地租遞減性

　　C.政策影響性D.相互影響性

　　10.關于房地產投資利弊的說法，錯誤的是()。

　　A.房地產投資具有相對較高的收益水平

　　B.房地產投資回收期較長

　　C.房地產投資不需要專門的知識和經驗

　　D.房地產投資數額巨大

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　　11.某一計息周期內的凈現金流量是指該時段內()。

　　A.正現金流量的代數和

　　B.負現金流量的代數和

　　C.現金流量的代數和

　　D.現金流量的公允價值

　　12.關于有效毛收入的計算公式，正確是的()。

　　A.有效毛收入=潛在毛租金收入-空置損失+收租損失+其他收入

　　B.有效毛收入=潛在毛租金收入+空置損失+收租損失+其他收入

　　C.有效毛收入=潛在毛租金收入-空置損失-收租損失+其他收入

　　D.有效毛收入=潛在毛租金收入+空置損失-收租損失+其他收入

　　13.下列費用中，不屬于運營費用的是()。

　　A.保險費B.房產稅

　　C.員工工資D.公益捐款

　　14.物業(yè)服務有效需求的特征是()。

　　A.有需要無購買力B.無需要有購買力

　　C.無需要也無購買力D.有需要也有購買力

　　15.關于期房價格的公式，正確的是()。

　　A.期房價格=現房價格-租金收益-風險補償

　　B.期房價格=現房價格-租金收益+風險補償

　　C.期房價格=現房價格+租金收益-風險補償

　　D.期房價格=現房價格+租金收益+風險補償

　　16.經濟適用住房的開發(fā)利潤應控制在()以下。

　　A.1%B.2%

　　C.3%D.4%

　　17.關于房屋空置率的說正，正確的是()。

　　A.房屋空置率是指報告期期初空置房屋占同期房屋存量的比例

　　B.房屋空置率是指報告期期初空置房屋占上期房屋增量的比例

　　C.房屋空置率是指報告期期末空置房屋占上期房屋增量的比例

　　D.房屋空置率是指報告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例

　　18.租憑計劃包括租金方案和()。

　　A.物業(yè)管理計劃B.出租策略

　　C.總體租金水平D.租金價格表

　　19.關于物業(yè)管理年度運營預算的說法，正確的是()。

　　A.預算不包括費用支出發(fā)生的時間

　　B.預算不包括能源費用支出安排

　　C.預算不包括員工的養(yǎng)老保險

　　D.預算中要為不可預見費用的支出預留空間

　　20.下列自然人中，不能成為房屋租賃主體的是()。

　　A.肢體殘疾的人B.沒有民事行為能力的人

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　　21.房屋租賃合同到期，合同自行終止，承租人需繼續(xù)租用的，應在租賃期限屆滿前()個月提出，并經出租人同意，重新簽訂房屋租賃合同。

　　A.1B.2

　　C.3D.4

　　22.城市房屋租賃實行()制度。

　　A.審批 B.審核 C.登記備案 D.報告

　　23.甲、乙雙方簽訂了廠房租賃合同，合同規(guī)定，甲于合同簽訂之日起將其擁有的廠房租賃給乙，乙應于合同簽訂之日起承擔支付租金的義務，合同簽訂后，乙因自身原因遲滯1個月后入住該廠房，關于合同第1個月租金的說法，正確的是()。

　　A.乙方不應該支付第一個月租金B(yǎng).乙方應支付第一個月租金

　　C.乙方應該減半支付第一個月租金D.乙方應該加倍支付第一個月租金

　　24.房屋租賃合同中，限定承租戶使用房屋只能用于特定的使用功能，這類限定性規(guī)定包含在()條款之中。

　　A.租賃用途B.房屋的修繕責任

　　C.轉租的約定D.租憑期限

　　25.關于租賃合同生效的說法，正確的是()。

　　A.簽訂租賃合同，并交付標的房屋，合同才能生效

　　B.簽訂租賃合同，并交納合同定金，合同才能生效

　　C.簽訂租賃合同，并交納首期租金，合同才能生效

　　D.簽訂租賃合同后立即生效

　　26.張某將自己的一套已居住10年的住房租給李某居住，李某入住的第二天，該住房陽臺的遮陽棚因年久失修墜落，將地面的行人砸傷，此次砸傷事件應由()承擔賠償責任。

　　A.張某B.李某

　　C.該住房所在小區(qū)的物業(yè)服務企業(yè)D.該住房所在小區(qū)的開發(fā)建設單位

　　27.張某將房屋租給李某，李某又將房屋轉租給王某，在轉租合同存續(xù)期間，張某和李某按約定解除租賃合同。針對該情況，下列說法中，正確的是()。

　　A.李某與王某的轉租合同繼續(xù)有效

　　B.李某與王某的轉租合同同時失效

　　C.張某與李某此時不能解除租賃合同

　　D.張某與李某解除租賃合同的前提是要征得王某的同意

　　28.下列情形中，屬于房屋租賃合同自然終止的是()。

　　A.無正當理由，拖欠房租6個月以上的

　　B.公有住宅無正當理由閑置6個月以上的

　　C.將承租的房屋擅自轉租的

　　D.因不可抗力致使房屋租賃合同不能繼續(xù)履行的

　　29.一定時期內，物業(yè)服務企業(yè)為受托物業(yè)提供管理服務而發(fā)生的直接物業(yè)管理成本，稱為物業(yè)服務企業(yè)的()。

　　A.管理費用 B.咨詢費用 C.財務費用 D.營業(yè)成本

　　30.下列費用中，計入物業(yè)服務企業(yè)財務費用的是()。

　　A.財務人員的工資B.金融機構手續(xù)費

　　C.法定稅費D.財務部門辦公費

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　　31.物業(yè)管理服務成本中按規(guī)定提取的租利基金按工資總額的()計算。

　　A.1.5% B.2% C.12% D.14%

　　32.某辦公單位以每月2000元的價格租了一間100平方米的辦公室，年底結算時，其交通費3500元/年，通信費5000元/年，辦公用品費1000元/年，書報費1300元/年，宣傳廣告和市場推廣費15000元/年，法律費用8000元/年，節(jié)日裝飾費2500元/年。其辦公費估算為()元/月•平方米。

　　A.31.67 B.50.00 C.380.00 D.600.00

　　33.在做物業(yè)管理服務的主要成本估算時，保安人員的人身保險費計入()中。

　　A.保安費B.不可預見費

　　C.保險費D.辦公費

　　34.適合經營管理水平較高、業(yè)務結構和業(yè)務數量較為穩(wěn)定的物業(yè)服務企業(yè)采用的預算編制方法是()。

　　A.固定預算B.零基預算

　　C.滾動預算D.概率預算

　　35.編制營業(yè)成本預算，應以()預算為基礎。

　　A.支出B.費用

　　C.收入D.工資

　　36.在預算期內，物業(yè)服務企業(yè)為籌措資金所發(fā)生費用的預算是()。

　　A.營業(yè)成本預算B.管理費用預算

　　C.經營費用預算D.財務費用預算

　　37.下列指標中，屬于考核物業(yè)服務企業(yè)經濟效益的指標是()。

　　A.物業(yè)增值率B.房屋完好率

　　C.成本(費用)降低率D.重大事故發(fā)生率

　　38.物業(yè)服務企業(yè)與專營公司訂立有關物業(yè)管理活動的合同屬于()服務合同。

　　A.物業(yè)B.特殊

　　C.專項D.前期

　　39.住宅小區(qū)物業(yè)服務合同是物業(yè)服務企業(yè)與()簽訂的約束物業(yè)管理服務行為規(guī)范的合同。

　　A.業(yè)主B.居民委員會

　　C.業(yè)主委員會D.物業(yè)建設單位

　　40.關于前期物業(yè)服務合同特征的說法，錯誤的是()。

　　A.前期物業(yè)服務合同的有效期不能約定

　　B.前期物業(yè)服務合同由建設單位和物業(yè)服務企業(yè)簽訂

　　C.前期物業(yè)服務合同具有過渡性

　　D.前期物業(yè)服務合同是雙務合同

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　　41.在物業(yè)財產的火災保險中，采用的保險形式一般是()醫(yī)保險。

　　A.定值B.不定值

　　C.保證D.法定

　　42.討論確定投標項目管理總體思路，這是物業(yè)服務企業(yè)投標()階段的工作內容。

　　A.前期準備B.標書準備

　　C.答辨D.總結

　　43.承保各種團體及個人在固定場所從事生產、經營等活動，以至日常生活中由于意外事故而造成他人人身傷害或財產損失的經濟賠償責任的險種是()保險。

　　A.雇主責任B.公眾責任

　　C.財產D.人身

　　44.下列選項中，與保險合同發(fā)生間接關系的是()。

　　A.保險人B.投保人

　　C.被保險人D.保險經紀人

　　45.下列決策中，不屬于財務管理基本內容的是()決策。

　　A.籌資B.投資

　　C.經營D.利潤分配

　　46.物業(yè)管理績效評價中，凈資產收益率的計算公式是()。

　　A.凈資產收益率=(凈利潤/平均凈資產)×100%

　　B.凈資產收益率=(凈利潤/凈資產總額)×100%

　　C.凈資產收益率=(息前稅前利潤/平均資產總額)×100%

　　D.凈資產收益率=(主營業(yè)務收入凈額/平均流動資產總額)×100%

　　47.寫字樓物業(yè)管理常規(guī)目標包括經營，管理和()等三方面內容。

　　A.維護B.服務

　　C.效益D.安全

　　48.寫字樓物業(yè)管理的服務目標是()最大化。

　　A.物業(yè)資產升值率B.收益部分使用率

　　C.物業(yè)所有與使用人滿意率D.物業(yè)資產保值率

　　49.普通租售型商務寫字樓整體有效使用率等于()面積的合計除以總建筑面積(停車場除外)。

　　A.使用B.專用部分

　　C.共用部分D.單位

　　50.制定租金收取辦法的目的是盡量減少()帶來損失。

　　A.由于遲付或拖欠租金而給業(yè)主

　　B.由于空置或免租期長而給業(yè)主

　　C.由于空置或免租期長而給物業(yè)服務企業(yè)

　　D.由于遲付或拖欠租金而給物業(yè)服務企業(yè)

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　　51.確定寫字樓能否滿足某一特定租戶的面積需求，考慮的因素包括可能的面積組合，該租戶面積的擴展以及該租戶()。

　　A.承租期限B.經營實力

　　C.現在的辦公面積D.經營業(yè)務的性質

　　52.寫字樓的可出租面積是()加上分攤公用建筑面積。

　　A.出租單元內使用面積B.出租單元內建筑面積

　　C.建筑面積D.使用面積

　　53.在確定寫字樓租金時，最低租金水平應是能夠抵償抵押貸款還本付息、()和空置損失的租金。

　　A.建造費用B.人工費用

　　C.經營費用D.廣告費用

　　54.下列指標中，不屬于寫字樓物業(yè)經營管理績效評價指標的是()。

　　A.物業(yè)經濟指標B.服務滿意度

　　C.物業(yè)品牌化D.市場占有率

　　55.零售商業(yè)物業(yè)中，每個承租戶經營的成功，需要依賴其他承租戶的成功，這體現了()關系。

　　A.對立B.包含

　　C.共生D.競爭

　　56.從管理層面看，零售商業(yè)物業(yè)經營管理的核心內容是()

　　A.物業(yè)設施的維護B.策略與運行管理

　　C.現場管理D.環(huán)境管理

　　57.現場管理是在零售商業(yè)物業(yè)建成投入運營之后提供的日常管理和服務。不包括()服務工作內容。

　　A.清潔衛(wèi)生B.安全保衛(wèi)

　　C.選址咨詢D.公共空間的維護

　　58.某租戶的基礎租金為10萬元/月，其與業(yè)主約定每月200萬元的營業(yè)額為自然平衡點，以營業(yè)的5%作為百分比租金?，F租戶本月營業(yè)額為200萬元，其該月份應繳租金()萬元。

　　A.9B.10

　　C.11D.20

　　59.對企業(yè)而言，物業(yè)資產的價值主要應體現在對()的貢獻。

　　A.投資價值B.主營業(yè)務

　　C.賬面價值D.歷史成本

　　60.下列資產處置方式中，不適合處置不良物業(yè)資產的方式是()。

　　A.重組B.以資抵貸

　　C.債轉股D.贈予

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　　二、多項選擇題(共20題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分：少選，所選的每個選項得0.5分)

　　61.收益性物業(yè)經營管理的支出包括()。

　　A.日常維修費用B.保險費

　　C.營業(yè)稅D.所得稅

　　E.財務費用

　　62.在所有權不變情況下，寫字樓的類型包括()。

　　A.企業(yè)自用寫字樓B.出租寫字樓

　　C.自用出租復合型寫字樓D.出售寫字樓

　　E.出租出售復合型寫字樓

　　63.零售商業(yè)物業(yè)的分類，主要依據有()等方面。

　　A.建筑規(guī)模B.建筑結構

　　C.經營成本D.商業(yè)輻射區(qū)域的范圍

　　E.經營商品的特點

　　64.下列房地產投資中，屬于房地產間接投資的有()。

　　A.房地產企業(yè)債券和股票投資B.房地產置業(yè)投資

　　C.房地產開發(fā)投資D.購買住房抵押支付證券

　　E.購買房地產投資信托基金

　　65.現金流入通常包括()等。

　　A.銷售收入B.出租收入

　　C.運營費用D.還本付出

　　E.稅金

　　66.下列物業(yè)中，屬于收益性物業(yè)的有()。

　　A.餐館B.自用倉庫

　　C.商業(yè)停車場D.加油站

　　E.出租用標準廠房

　　67.關于物業(yè)管理計劃的說法，正確的是()。

　　A.物業(yè)管理中短期計劃通常以物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主簽訂的物業(yè)服務合同約定的合同有效期為周期

　　B.物業(yè)管理長期計劃通常以物業(yè)的剩余使用壽命為限

　　C.編制物業(yè)管理長期計劃時，應進行物業(yè)全壽命周期的成本費用分析

　　D.物業(yè)管理計劃由業(yè)主委員會編制

　　E.物業(yè)管理計劃包括年度計劃、中短期計劃和長期計劃

　　68.下列物業(yè)中，不適宜采用百分比租金的物業(yè)有()。

　　A.住宅小區(qū)B.政府辦公樓

　　C.零售商業(yè)D.大型購物中心

　　E.工業(yè)廠房

　　69.下列房屋中，不得用于出租的是()。

　　A.權屬有爭議的

　　B.不符合安全標準的

　　C.共有房屋未取得共有人同意的

　　D.已抵押，未經抵押權人同意的

　　E.住宅小區(qū)中，業(yè)主未簽字同意《業(yè)主公約》的

　　70.關于房屋租賃合同的說法，正確的是()。

　　A.房屋租賃合同是單務合同B.房屋租賃合同是雙務合同

　　C.房屋租賃合同是要式合同D.房屋租賃合同不是有效合同

　　E.房屋租賃合同是繼續(xù)性合同

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　　71.物業(yè)服務企業(yè)成本控制，按時間不同，可以分有()。

　　A.全程控制B.事先控制

　　C.事中控制D.事后控制

　　E.階段控制

　　72.物業(yè)服務企業(yè)在進行固定資產折舊費估算時，各類固定資產包括()。

　　A.交通工具B.通信設備

　　C.辦公設備D.物業(yè)管理用房

　　E.工程維修設備

　　73.物業(yè)經營管理中，成本控制應遵循的原則有()原則。

　　A.收入最大化B.全面控制

　　C.講究經濟效益D.權費利相結合

　　E.例外管理

　　74.風險管理的整個過程包括()。

　　A.風險識別B.風險評估

　　C.風險控制D.風險調整

　　E.風險補償

　　75.物業(yè)服務合同的簽訂要點包括()。

　　A.“宜粗不宜細”的原則B.不應有無償無期限的承諾

　　C.實事求是留有余地D.“宜細不宜粗”的原則

　　E.明確界定違約責任與處理方式

　　76.物業(yè)管理績效評價中社會評價的主體包括()。

　　A.政府B.咨詢機構

　　C.新聞媒體D.業(yè)主

　　E.本企業(yè)員工

　　77.業(yè)主或物業(yè)服務企業(yè)選擇寫字樓租戶，考慮的主要準則有()。

　　A.潛在租戶所經營業(yè)務的類型

　　B.財務穩(wěn)定性和長期盈利的能力

　　C.企業(yè)租戶的股權結構

　　D.所需的面積大小及其需要提供的特殊物業(yè)管理服務的內容

　　E.潛在租戶的聲譽

　　78.寫字樓物業(yè)租賃經營績效的主要指標有()。

　　A.租金價格水平B.出租經營成本

　　C.凈租金收入占毛租金收入的比例D.銷售價格

　　E.租戶的規(guī)模

　　79.在零售商業(yè)物業(yè)的租賃中，凈租的形式有()。

　　A.租戶僅按比例分攤與物業(yè)有關的稅項

　　B.租戶要按比例分攤與物業(yè)有關的稅項和保險費

　　C.所有的經營費用都由租戶直接支付，而業(yè)主一般只負責建筑物結構部分的維修費用

　　D.租戶僅按比例分攤業(yè)主的所有稅項

　　E.租戶不分攤稅費

　　80.可持續(xù)發(fā)展的物業(yè)管理要求垃圾處理必須遵循的原則有()。

　　A.無害化B.簡單化

　　C.資源化D.減量化

　　E.有償化

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