2014年物業(yè)管理師考試考點:構造物業(yè)管理方案

特別推薦：2014物業(yè)管理師《物業(yè)經(jīng)營管理》第五章知識點匯總

　　構造物業(yè)管理方案

　　(一)探討改進舊有物業(yè)的可能性

　　在進行了以上一系列分析、研究之后，物業(yè)管理師就要確定，現(xiàn)狀物業(yè)的各種運行方案能否為業(yè)主帶來可能的較高凈收益，如果不能，就要提出改進方案。理想的物業(yè)管理是管理新開發(fā)的物業(yè)，但大多數(shù)的物業(yè)是在進行專業(yè)管理前已被別人管理過了。如果發(fā)現(xiàn)建筑物不再能滿足其所處位置的要求，那么最好改變物業(yè)的現(xiàn)狀以符合當前的市場趨勢，并使業(yè)主獲得可能的最大凈收益。改進方案通常從以下兩個方面考慮：

　　1.更新及現(xiàn)代化

　　更新就是在建筑物的原結構設計、用途等不變的情況下，把建筑物內的設備、飾面及材料更換成新的，將其恢復至維修良好并具有吸引力的狀況。在更新時可使之現(xiàn)代化，如把原來的設備、材料更換成新設計的、性能更好的替代品。更新及現(xiàn)代化可以延長建筑物的經(jīng)濟使用壽命，并使其重新具有與新建筑物競爭的能力。

　　2.改變建筑物的用途

　　改變建筑物用途能在不影響鄰里景觀的情況下，滿足社區(qū)對房地產的需求，并使舊建筑物得以“再生”。對于建議進行改造的任何物業(yè)，還應作融資分析。通過融資分析，提出不同的融資方案并從中選出一個可以實施的、最符合業(yè)主目標的方案。

　　(二)物業(yè)管理計劃的主要內容

　　在分析了所有可能的改進方案并進行科學的對比之后，選出與業(yè)主目標最為符合的方案作為最優(yōu)方案。經(jīng)向業(yè)主推薦并得到業(yè)主的同意，物業(yè)管理師就可編制其對推薦方案的管理計劃了。推薦方案管理計劃的編制，要從實物的、財務的、運行的不同角度出發(fā)，說明如何管理物業(yè);要按市場狀況及發(fā)展趨勢制定租賃計劃，制定收入及支出計劃，確定所需工作人員的結構及數(shù)量，建立物業(yè)運行方針和工作程序;如有必要，還應制定融資計劃。

　　1.建筑物管理計劃

　　物業(yè)管理企業(yè)的首要責任是在物業(yè)維護、維修、服務的質量標準和達到這些標準所需的成本之間進行適當?shù)钠胶?。建筑物管理計劃的內容，包括如下幾個方面的內容：

　　(1)建筑物維護的標準。確定適當?shù)木S護維修標準首先要考慮到物業(yè)的類型和使用特點，物業(yè)體量的大小、物業(yè)的位置、物業(yè)的維修預算限制，以及業(yè)主就本物業(yè)的長遠策略。

　　(2)建筑物管理策略。最重要的是決定是否使用有計劃的維護維修體系，這兩種方案選擇的結果通常取決于業(yè)主投資目標和其為物業(yè)確定的維護標準。北京地區(qū)的調查表明，大約60%的物業(yè)管理企業(yè)是沒有建筑物管理的具體計劃，這對物業(yè)投資是十分有害的;另外40%的物業(yè)管理企業(yè)采用有計劃的管理 (PMP)，但一般集中于對大型中高檔商業(yè)物業(yè)的管理。對建筑物實施管理可以使用物業(yè)管理企業(yè)內部人員，也可以雇請社會上的專業(yè)承包商，或兩者的結合。采用物業(yè)管理企業(yè)內部人員負責建筑物的維護維修一般僅限于像北京國際貿易中心這樣的大型物業(yè)(該公司有物業(yè)保養(yǎng)部)或其物業(yè)處于其他物業(yè)的地理中心位置(還可為其他物業(yè)提供服務)。

　　(3)物業(yè)檢查計劃。這種檢查主要是對物業(yè)的一般功能狀況、總體的整潔情況、物業(yè)的健康安全標準、負責維護維修的承包商的工作表現(xiàn)等進行檢查。當然，這種檢查還通常涉及到一些非物業(yè)維護維修的問題如監(jiān)督租戶履行租約的情況等。一般來說，物業(yè)檢查的頻率取決于業(yè)主對物業(yè)質量要求的程度。

　　(4)公共設施服務的內容。一個物業(yè)運轉是否良好在很大程度上取決于公共設施如電、水、煤氣、供熱、電話等的使用狀態(tài)是否正常。對于商業(yè)物業(yè)來說，公共設施服務費用的支出在物業(yè)整個年費用支出中所占的比重也非常大。因此，確定公共設施服務的具體內容與方式，也是建筑物管理計劃中的重要內容。

　　2.租賃計劃

　　租賃計劃是物業(yè)管理計劃的重要內容，包括租金方案和出租策略。租金方案要建立在市場分析和物業(yè)分析的基礎上，租金方案中不僅要確定物業(yè)出租時的總體租金水平，還要針對每一個獨立的出租單元，編制出租金價格表。出租策略則是為了使物業(yè)總體出租收入最大化應該采取的策略，包括租期長短、獨立出租單元大小、租戶類型的匹配策略，管理服務水平與租戶優(yōu)惠與補貼方式選擇，以及采用何種租金形式(毛租金還是凈租金、采用建筑面積還是使用面積或可出租面積等) 等。

　　3.財務收支計劃

　　財務收支計劃通常以預算計劃的形式體現(xiàn)，這是業(yè)主非常關注的內容。預算是物業(yè)管理中經(jīng)營計劃的核心，預算中包括詳細的預期收益估算、允許的空置率水平和運營費用，且這些數(shù)字構成了物業(yè)管理的量化目標。要根據(jù)實際經(jīng)營情況對預算進行定期調整，因為租金收益可能由于空置率的增加而較預期收益減少，此時物業(yè)管理師往往要就空置率增加的原因進行認真的分析。維護費用超過預算一般預示著建筑物內的某些設備需要予以更新。

　　預算是物業(yè)管理中財務控制和財務計劃的重要工具。其控制特性表現(xiàn)在當收入低于預算或費用超過預算時就會引起物業(yè)管理師的注意，而其計劃特性則表現(xiàn)在當物業(yè)管理師編制預算時能就未來一年的經(jīng)營計劃作出比較現(xiàn)實的安排。此外，檢查上年度預算執(zhí)行情況，也有助于物業(yè)管理師發(fā)現(xiàn)問題，并在新年度預算中進行適當?shù)恼{整。

　　預算還可以使業(yè)主較容易地對物業(yè)管理的財務情況進行檢查。當業(yè)主發(fā)現(xiàn)物業(yè)運營收入和費用大大超過預計的水平時，通常會要求物業(yè)管理師予以解釋，物業(yè)管理師則必須負責對實際執(zhí)行結果背離預算的原因進行說明，并告之業(yè)主這種未預計到的情況的發(fā)展趨勢。所以，一旦提出了一個預算，物業(yè)管理師和業(yè)主之間的經(jīng)濟關系也就確立了，但在雙方共同制定預算的過程中，物業(yè)管理師要努力為業(yè)主提出更為完美并切合實際的目標。

　　4.物業(yè)運行績效評估及與業(yè)主溝通計劃

　　經(jīng)常更新和評估物業(yè)的財務狀況，以便從中發(fā)現(xiàn)物業(yè)運營表現(xiàn)好壞的原因。物業(yè)管理企業(yè)需要定期評價物業(yè)運行績效，并將分析結果及時報告業(yè)主，以便采取正確的方法或改變策略來適應未來的市場狀況。

　　(1)物業(yè)績效評估指標。將物業(yè)當前的績效狀況和過去的績效表現(xiàn)相比較，就能看出物業(yè)當前的表現(xiàn)是否正常。目前使用的主要表現(xiàn)評估指標包括：① 預計租值與實際租值的比較;②實際和預計的資本價值的增長;③收益率即物業(yè)的競爭狀況和預期的風險與其市場競爭對手的比較;④資本回報率即收益和物業(yè)資本價值的比較;⑤凈收益即毛收益減去成本;⑥空置水平;⑦服務收費水平;⑧拖欠租金和壞賬;⑨財務內部收益率;⑩對于機構投資者來說本物業(yè)在其房地產投資組合中的位置。物業(yè)管理企業(yè)應該就上述指標作為財務記錄進行經(jīng)常性的監(jiān)控，以在競爭的市場上及時調整自己的策略。

　　(2)物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的溝通。大多數(shù)業(yè)主主要依靠其物業(yè)管理企業(yè)的及時溝通來了解其物業(yè)的表現(xiàn)情況。這種溝通的模式和頻率主要取決于業(yè)主的態(tài)度。最常用的溝通手段是：定期的年度或季度表現(xiàn)報告;定期的管理會議;通過電話通信或現(xiàn)場會議等形式的定期私人接觸。通過這些溝通，業(yè)主一般能達到兩個目的：及時了解物業(yè)管理中出現(xiàn)了什么問題(如租金、租戶爭議)以及物業(yè)管理師是如何解決這些問題的;物業(yè)管理企業(yè)的未來計劃是什么(如重新裝修、重新發(fā)展、賣掉或繼續(xù)出租)。

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