物業(yè)管理師經(jīng)營管理講義:設(shè)備更新中的經(jīng)濟分析

　　設(shè)備更新中的經(jīng)濟分析

　　建筑物及相關(guān)的設(shè)施、設(shè)備在使用過程中會發(fā)生磨損，導(dǎo)致物業(yè)空間服務(wù)質(zhì)量降低、收益能力下降，設(shè)備設(shè)施的運行效率下降、運行成本上升等現(xiàn)象。如果不及時對建筑物或設(shè)施進行大修理，對設(shè)備進行升級換代或者更新，將嚴重影響物業(yè)的整體服務(wù)質(zhì)量，降低在市場中的競爭力，甚至導(dǎo)致物業(yè)資產(chǎn)的貶值。因此，掌握建筑物及設(shè)施設(shè)備更新中的經(jīng)濟分析方法，進行相應(yīng)的更新投資決策，也是物業(yè)管理師必須具備的技能。

　　一、設(shè)備更新的原因與特點

　　房地產(chǎn)的自然壽命很長，有時甚至超過100年，其經(jīng)濟壽命通常達到40年以上。而附著在建筑物上的電梯、集中空調(diào)、供水和排水等設(shè)備的壽命往往很難達到這么長的年限。因此，在房地產(chǎn)使用過程中，普遍存在著設(shè)備更新的決策問題。

　　(一)設(shè)備更新的原因

　　設(shè)備更新源于設(shè)備磨損。設(shè)備磨損是設(shè)備使用(或閑置)過程中發(fā)生的損耗。磨損分為有形磨損和無形磨損。

　　1.設(shè)備有形磨損

　　設(shè)備有形磨損，是設(shè)備在使用(或閑置)過程中發(fā)生的實體性磨損。設(shè)備有形磨損分為第一類有形磨損和第二類有形磨損。

　　第一類有形磨損，是指設(shè)備在運轉(zhuǎn)過程中，在外力作用下產(chǎn)生的實體磨損、變形和損壞。該類磨損使設(shè)備精度降低、勞動生產(chǎn)率下降。當(dāng)這種有形磨損達到一定程度時，整個設(shè)備的功能就會下降，導(dǎo)致設(shè)備故障頻發(fā)、運行成本上升，甚至難以繼續(xù)正常工作，喪失使用價值。

　　第二類有形磨損，是指設(shè)備因自然力產(chǎn)生的磨損。這種磨損與生產(chǎn)過程的使用無關(guān)，甚至在一定程度上還同使用程度成反比。因此，閑置或封存的設(shè)備也會產(chǎn)生有形磨損，包括金屬件生銹、腐蝕、橡膠件老化等。設(shè)備閑置時間長了，也會喪失精度和工作能力，失去使用價值。

　　2.設(shè)備無形磨損

　　設(shè)備無形磨損，是由于社會經(jīng)濟環(huán)境變化造成的設(shè)備貶值。無形磨損不是由于生產(chǎn)過程中的使用和自然力的作用，不表現(xiàn)為設(shè)備實體的變化和損壞，也不表現(xiàn)為設(shè)備原始價值的貶值。設(shè)備無形磨損也可以分為第一類無形磨損和第二類無形磨損。

　　第一類無形磨損，是指生產(chǎn)制造工藝的改進，勞動生產(chǎn)率地提高，設(shè)備生產(chǎn)成本降低導(dǎo)致設(shè)備市場價格降低，從而引發(fā)的原來購買的設(shè)備貶值。這種無形磨損的后果是導(dǎo)致現(xiàn)有設(shè)備原始價值部分貶值，設(shè)備本身的技術(shù)特性和功能，即使用價值并未發(fā)生變化，故不會影響現(xiàn)有設(shè)備的使用。

　　第二類無形磨損，是由于技術(shù)進步因素的影響，社會上出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)更先進、技術(shù)更完善、生產(chǎn)效率更高、運行費用更低的新型設(shè)備，從而使原有設(shè)備在技術(shù)上顯得陳舊、落后造成的。其后果不僅是使原有設(shè)備的價值降低，而且會使原有設(shè)備局部或全部喪失其使用功能。這是因為，雖然原有設(shè)備的使用期還沒有達到其設(shè)計經(jīng)濟壽命，能夠正常工作，但由于技術(shù)上更先進的新設(shè)備的應(yīng)用，使原有設(shè)備的市場效率大大低于社會平均生產(chǎn)效率，如果繼續(xù)使用，有可能使產(chǎn)品生產(chǎn)成本明顯高于社會平均成本，使企業(yè)失去市場競爭力。所以原有設(shè)備價值應(yīng)視為已經(jīng)降低，甚至應(yīng)該淘汰。由于政府節(jié)能、環(huán)保等政策的調(diào)整，通過稅費政策，鼓勵新興節(jié)能環(huán)保設(shè)備的使用，限制原來能耗高、污染環(huán)境的設(shè)備使用，也會導(dǎo)致設(shè)備的第二類無形磨損。

　　3.設(shè)備磨損的補償

　　要維持企業(yè)再生產(chǎn)的正常運行，必須對設(shè)備的磨損進行補償。沒備磨損的補償方式有兩種，即局部補償和完全補償。設(shè)備有形磨損的局部補償是修理，設(shè)備無形磨損的局部補償是現(xiàn)代化技術(shù)改造。有形磨損和無形磨損的完全補償是更換，即淘汰舊設(shè)備，更換新設(shè)備(圖3-9)。

　　(二)設(shè)備更新的特點分析

　　1.設(shè)備更新的核心工作，是確定設(shè)備的經(jīng)濟壽命。設(shè)備的壽命包括自然壽命、技術(shù)壽命和經(jīng)濟壽命。自然壽命也稱物理壽命，是指設(shè)備從全新狀態(tài)下開始使用，直到不堪再用而予以報廢的全部時間過程，自然壽命主要取決于設(shè)備有形磨損的速度。技術(shù)壽命是指設(shè)備在開始使用后持續(xù)的能夠滿足使用者需要功能的時間，其時間長短主要取決于無形磨損的速度，技術(shù)進步速度越快，設(shè)備的技術(shù)壽命越短。經(jīng)濟壽命是指從經(jīng)濟角度判斷的設(shè)備最合理的使用年限，在數(shù)值上等于使投入使用的設(shè)備等額年總成本(包括初始購置費用和使用過程中的年運營費用)最低或等額年凈收益最高的期限，經(jīng)濟壽命是有形磨損和無形磨損共同決定的。

　　2.設(shè)備更新分析只考慮未來發(fā)生的現(xiàn)金流量。舊設(shè)備經(jīng)過磨損，其實物資產(chǎn)的價值會有所降低，但舊設(shè)備經(jīng)過折舊后所剩下的賬面價值，并不一定等于其當(dāng)前的市場價值，即更新舊設(shè)備會產(chǎn)生一筆沉沒成本。沉沒成本等于舊設(shè)備賬面價值(原值減折舊累計)減去其當(dāng)前市場價值(殘值)后的差值。在設(shè)備更新分析中，一個很重要的特點是只考慮今后所發(fā)生的現(xiàn)金流量，對以前發(fā)生的現(xiàn)金流量及沉沒成本，因為它們都屬于不可恢復(fù)的費用，與更新決策無關(guān)，故不參與經(jīng)濟計算。

　　3.只比較設(shè)備的費用。通常在比較設(shè)備更新方案時，界定設(shè)備產(chǎn)生的收益是相同的，因此只對它們的費用進行比較。在物業(yè)設(shè)備更新的經(jīng)濟分析中，如果電梯、空調(diào)等主要設(shè)備的更新明顯地提高了物業(yè)的市場租金，也可以將增加的收益和費用一起考慮。

　　4.設(shè)備更新分析以費用年值法為主。由于不同設(shè)備方案的服務(wù)壽命不同，因此通常都采用年值法進行比較。新設(shè)備往往具有較高的購置費用和較低的運營費用，而要更新的舊設(shè)備則往往具有較低的重置費用和較高的運營費用。

　　二、設(shè)備經(jīng)濟壽命的確定

　　(一)經(jīng)濟壽命的靜態(tài)計算方法

　　在不考慮資金時間價值影響的條件下，設(shè)備年等額總成本的計算公式是：

　　(二)經(jīng)濟壽命的動態(tài)計算方法

　　當(dāng)考慮資金時間價值的影響時，則需要將有關(guān)的費用支出折算到一個時間點上，該時間點通常為初始購置設(shè)備費用支出的時間。此時求取設(shè)備等額年總成本的方法，可參照復(fù)利計算公式與系數(shù)的有關(guān)算法。

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　　三、物業(yè)管理中的設(shè)備更新問題

　　(一)不會提升物業(yè)運行服務(wù)質(zhì)量的設(shè)備更新

　　物業(yè)管理中經(jīng)常會出現(xiàn)這樣的情況：部分建筑設(shè)備(如燈具、空調(diào)系統(tǒng)、電梯等)能正常運行，不影響物業(yè)的整體服務(wù)質(zhì)量，但運行費用過高，而市場上有功能類似但運行費用低的替代設(shè)備可供選擇，是沿用原有設(shè)備還是對其進行更新，這就涉及到了更新決策問題。

　　僅從提升物業(yè)經(jīng)營管理的經(jīng)濟效益這個角度來看，此類設(shè)備更新決策的邏輯是：在現(xiàn)有設(shè)備的年運行費用與更新設(shè)備的年總成本之間(包括初始購買成本支出的分攤和年運行費用)，選擇數(shù)值較低的方案。

　　例如，某物業(yè)內(nèi)現(xiàn)有設(shè)備為舊式空調(diào)機組，剩余使用壽命5年，年電費支出40萬元。市場上銷售的新型節(jié)能空調(diào)機組，使用壽命10年，初始購置費用支出120萬元，年電費支出20萬元。僅從經(jīng)濟的角度分析，是否需要更新呢?如果采用靜態(tài)分析的方法，則分析過程十分簡單：舊式空調(diào)機組年電費支出40萬元，新空調(diào)機組的等效年總費用支出為120/10+20=32萬元，采用新設(shè)備，每年節(jié)約費用支出8萬元，因此應(yīng)該選擇更新設(shè)備方案。當(dāng)然，如果采用動態(tài)分析方法，新設(shè)備購置費用會產(chǎn)生較大的財務(wù)成本，因此更新設(shè)備的經(jīng)濟效果會下降。

　　(二)能提升物業(yè)運行服務(wù)質(zhì)量的設(shè)備更新

　　物業(yè)經(jīng)營管理實踐中，許多設(shè)備更新的情況，都會由于設(shè)備性能的提升而提高住戶的滿意度，從而提升物業(yè)租金收益(通過提高租金、提高入住率、減少租金拖欠等方式)。此時的設(shè)備更新決策，就要同時考慮設(shè)備更新后所帶來的物業(yè)經(jīng)營收益的影響。

　　例如，某出租寫字樓的電梯已經(jīng)明顯老化，雖然能夠正常運行，但能源費用、維護維修費用逐年增加，而且維修期間對住戶的正常使用也產(chǎn)生了一定的影響，住戶抱怨增加，支付租金的意愿下降，租約期滿續(xù)約的可能性也下降。此時，物業(yè)業(yè)主和經(jīng)營管理者就面臨著電梯的更新決策問題。

　　假設(shè)在上述情況中，電梯的運行費用為20萬元/年，可能導(dǎo)致的潛在租金損失為30萬元/年，新電梯的更新購置成本為200萬元，經(jīng)濟使用壽命為15年，年運行費用為15萬元，電梯更新后不僅可以扭轉(zhuǎn)可能的租金損失，而且還能比當(dāng)前增加20萬元/年的租金收入。此時如何決策呢?更新決策的思維邏輯是：比較更新和不更新兩個方案下的年等額費用，以數(shù)值小的方案為優(yōu)。當(dāng)然，這里要妥善處理好收益參數(shù)，將潛在租金損失作為費用、可能增加的租金收入作為負費用。

　　如果進行靜態(tài)條件下的計算，則不更新條件下的等額年費用為20+30=50萬元，采用更新方案下的年費用為300/15+15-10=25萬元。據(jù)此可以選擇更新設(shè)備方案。同樣的道理，如果選用動態(tài)算法，考慮資金時間價值的影響，更新方案的年費用會增加，經(jīng)濟效果會下降，但也有可能是優(yōu)于沿用原電梯的方案。

　　物業(yè)經(jīng)營管理中的設(shè)備更新問題很常見，這里只介紹了采用靜態(tài)算法進行更新決策的思路，而動態(tài)算法決策的思路相同，只是計算過程比較復(fù)雜。

　　此外，物業(yè)經(jīng)營管理中，也會經(jīng)常遇到建筑物主要部分更新或大修決策問題，例如屋頂?shù)姆?、入口或大堂的改造、空間使用功能的調(diào)整等。此時面臨的經(jīng)濟分析和決策問題是：不更新或大修，物業(yè)日常維護維修費用增加、收租能力下降;進行更新或大修，需要較多的初始投入，但物業(yè)日常維護維修費用下降、收租能力提高。此問題經(jīng)濟分析和決策的思路，與設(shè)備更新決策的第二種類型相似。

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