物業(yè)管理師經(jīng)營(yíng)管理講義:房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與市場(chǎng)指標(biāo)
房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與市場(chǎng)指標(biāo)
一、房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)
從宏觀上說(shuō),房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)包括總量結(jié)構(gòu)、區(qū)域結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、供求結(jié)構(gòu)和投資結(jié)構(gòu)。要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價(jià)格基本穩(wěn)定的市場(chǎng)目標(biāo),保持房地產(chǎn)業(yè)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展,必須準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)市場(chǎng)上的這些主要結(jié)構(gòu)關(guān)系。
1.總量結(jié)構(gòu):從房地產(chǎn)市場(chǎng)整體出發(fā),分析開發(fā)和銷售之間的數(shù)量結(jié)構(gòu)關(guān)系,考察房地產(chǎn)供求之間的總量差距。
2.區(qū)域結(jié)構(gòu):分析在全國(guó)不同地區(qū)之間,房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育情況的差異和特點(diǎn),考察不同區(qū)域或城市之間,房地產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)規(guī)模、主要物業(yè)類型、房?jī)r(jià)水平和政策措施的差異。
3.產(chǎn)品結(jié)構(gòu):從經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段出發(fā),考察房地產(chǎn)市場(chǎng)中住宅、寫字樓和商業(yè)用房等不同物業(yè)類型之間的投資比例關(guān)系,分析其產(chǎn)品結(jié)構(gòu)布局的合理程度。
4.供求結(jié)構(gòu):針對(duì)某一物業(yè)類型,分析其市場(chǎng)內(nèi)部不同檔次物業(yè)的供求關(guān)系;并從市場(chǎng)發(fā)展的實(shí)際情況出發(fā),判別供給檔次和需求水平之間是否處于錯(cuò)位的狀態(tài)。
5.投資結(jié)構(gòu):根據(jù)投資者參與市場(chǎng)的不同投資目的和投資方式,具體分析不同投資方式的適用空間,以及彼此之間的動(dòng)態(tài)協(xié)調(diào)關(guān)系。
二、房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分
從識(shí)別和把握房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)環(huán)境的角度出發(fā),我們可以按照地域范圍、房地產(chǎn)類型、增量存量、交易形式等標(biāo)準(zhǔn),對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分。
(一)按地域細(xì)分
房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性,表明其受地區(qū)性需求的依賴程度很大,這決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)是地區(qū)性市場(chǎng),人們認(rèn)識(shí)和把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀況,也多從地域概念開始,因此按地域范圍對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行劃分,是房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分的主要方式。
地域所包括的范圍可大可小,由于房地產(chǎn)市場(chǎng)主要集中在城市化地區(qū),所以最常見(jiàn)的是按城市劃分,例如北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)、上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)、北海市房地產(chǎn)市場(chǎng)等。對(duì)于比較大的城市,其城市內(nèi)部各區(qū)域間的房地產(chǎn)市場(chǎng)往往存在較大差異,因此常常還要按照城市內(nèi)的某一個(gè)具體區(qū)域劃分,如上海浦東新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)、北京亞運(yùn)村地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)、深圳市羅湖區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)等。從把握某一更大范圍房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的角度,除按城市劃分外,還可以按省或自治區(qū)所轄的地域劃分,如海南省房地產(chǎn)市場(chǎng)、山東省房地產(chǎn)市場(chǎng)等。當(dāng)然我們還可以說(shuō)中國(guó)華北地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)、美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)、東南亞地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)、亞洲房地產(chǎn)市場(chǎng)、世界房地產(chǎn)市場(chǎng)等。但一般來(lái)說(shuō),市場(chǎng)所包括的地域范圍越大,其研究的深度就越淺,研究成果對(duì)房地產(chǎn)投資者的實(shí)際意義也就越小。
(二)按房地產(chǎn)用途細(xì)分
由于不同類型房地產(chǎn)在投資決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)、產(chǎn)品功能、面向客戶的類型等方面均存在較大差異,因此需要按照房地產(chǎn)的用途,將其分解為若干子市場(chǎng)。如居住物業(yè)市場(chǎng)(含普通住宅、別墅、公寓市場(chǎng)等)、商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)(寫字樓、零售商場(chǎng)或店鋪、休閑旅游設(shè)施、酒店市場(chǎng)等)、工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)(標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房、工業(yè)寫字樓、倉(cāng)儲(chǔ)用房等市場(chǎng))、特殊物業(yè)市場(chǎng)、土地市場(chǎng)等。
(三)按存量增量細(xì)分
通常將房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分為三級(jí)市場(chǎng):一級(jí)市場(chǎng)(土地使用權(quán)出讓市場(chǎng))、二級(jí)市場(chǎng)(土地轉(zhuǎn)讓、新建商品房租售市場(chǎng))、三級(jí)市場(chǎng)(存量房地產(chǎn)交易市場(chǎng))。而更加清晰的劃分是按照增量存量的方式,將土地劃分為一級(jí)土地市場(chǎng)和二級(jí)土地市場(chǎng),將房屋劃分為一級(jí)房屋市場(chǎng)(增量市場(chǎng)或一手房市場(chǎng))和二級(jí)房屋市場(chǎng)(存量市場(chǎng)或二手房市場(chǎng))。房地產(chǎn)增量和存量市場(chǎng)之間是一種互動(dòng)關(guān)系,存量市場(chǎng)的活躍,不僅有利于存量房地產(chǎn)資源的有效配置,而且由于房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的“過(guò)濾”現(xiàn)象,能促進(jìn)增量市場(chǎng)的發(fā)展。
(四)按交易形式細(xì)分
按照《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定,房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)買賣、租賃和抵押。由于同一時(shí)期、同一地域范圍內(nèi)某種特定類型房地產(chǎn)的不同交易形式,均有其明顯的特殊性,因此依不同房地產(chǎn)交易形式對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行劃分也就成為必然。土地的交易包括土地買賣、租賃和抵押等子市場(chǎng),由于我國(guó)城市土地所有權(quán)屬于國(guó)家,因此土地交易實(shí)質(zhì)是土地使用權(quán)的交易;新建成的房地產(chǎn)產(chǎn)品交易,存在著銷售(含預(yù)售)、租賃(含預(yù)租)和抵押等子市場(chǎng);面向存量房屋的交易,則存在著租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押、保險(xiǎn)等子市場(chǎng)。
(五)按目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分
從市場(chǎng)營(yíng)銷的角度出發(fā),可以將房地產(chǎn)市場(chǎng)按照市場(chǎng)營(yíng)銷過(guò)程中的目標(biāo)市場(chǎng),來(lái)細(xì)分房地產(chǎn)市場(chǎng)。通常情況下,可以將某種物業(yè)類型按其建造標(biāo)準(zhǔn)或價(jià)格水平,細(xì)分為低檔、中低檔、中檔、中高檔和高檔物業(yè)市場(chǎng),例如甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)、高檔住宅市場(chǎng)、普通住宅市場(chǎng)等;也可以按照目標(biāo)市場(chǎng)的群體特征進(jìn)行細(xì)分,例如,老年住宅市場(chǎng)、青年公寓市場(chǎng)等。
上述五種劃分方法是相互獨(dú)立的,不同的市場(chǎng)參與者通常關(guān)注不同的子市場(chǎng)。根據(jù)研究或投資決策的需要,可以將五種劃分方式疊加在一起,得到更細(xì)的子市場(chǎng)。如北京市寫字樓出售市場(chǎng)、深圳羅湖土地拍賣市場(chǎng)、南京市二手房轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)、上海市甲級(jí)寫字樓租賃市場(chǎng)等。
三、房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)
反映和描述房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的指標(biāo),包括供給指標(biāo)、需求指標(biāo)和市場(chǎng)交易指標(biāo)三種類型。
(一)供給指標(biāo)
1.存量(Stock,St),指報(bào)告期期末(如第t年或半年、季度、月,下同)已占用和空置的物業(yè)空間總量,單位為建筑面積或套數(shù);在數(shù)值上,報(bào)告期存量=上期存量+報(bào)告期新竣工量-報(bào)告期滅失量(St=St-1+NCt-δt);可按物業(yè)類型分別統(tǒng)計(jì)。
2.新竣工量(New Completions,NCt),指報(bào)告期內(nèi)新竣工房屋的數(shù)量,單位為建筑面積或套數(shù),可按物業(yè)類型分別統(tǒng)計(jì)。中國(guó)竣工量統(tǒng)計(jì)指標(biāo)是竣工面積,指報(bào)告期內(nèi)房屋建筑按照設(shè)計(jì)要求已全部完工,達(dá)到入住和使用條件,經(jīng)驗(yàn)收鑒定合格(或達(dá)到竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)),可正式移交使用的各棟房屋建筑面積的總和。
3.滅失量(δ),指房屋存量在報(bào)告期內(nèi)由于各種原因(毀損、拆遷等)滅失掉的部分。
4.空置量(VCt),指報(bào)告期期末房屋存量中沒(méi)有被占用的部分,可按物業(yè)類型分別統(tǒng)計(jì)。中國(guó)目前空置量的統(tǒng)計(jì)是不完整的,是指“報(bào)告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中,尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積,包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積,但不包括報(bào)告期已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房等不可銷售或出租的房屋面積”。
5.空置率(VRt),指報(bào)告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例,VRt=VCt/St。在實(shí)際應(yīng)用中,可以根據(jù)房屋的類型特征和空置特征分別進(jìn)行統(tǒng)計(jì),包括不同類型房屋空置率、新竣工房屋空置率、出租房屋空置率、自用房屋空置率等。
6.可供租售量(Houses for Sale/Rental,HSRt)指報(bào)告期可供銷售或出租房屋的數(shù)量,單位為建筑面積或套數(shù)??晒┳馐哿?上期可供租售數(shù)量-上期吸納量+本期新竣工量(HSRt=HSRt-1-AVt-1+NCt);實(shí)際統(tǒng)計(jì)過(guò)程中,可按銷售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物業(yè)類型等分別統(tǒng)計(jì)。因?yàn)椴⒎撬械目罩梅课荻荚诘却鍪刍虺鲎?,所以某時(shí)點(diǎn)的空置量通常大于該時(shí)點(diǎn)可供租售數(shù)量。
7.房屋施工面積(Houses Under Construction,BUCt),是指報(bào)告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積。包括本期新開工的面積和上年開工跨入本期繼續(xù)施工的房屋面積,以及上期已停建在本期恢復(fù)施工的房屋面積。本期竣工和本期施工后又停建緩建的房屋面積仍包括在施工面積中,多層建筑應(yīng)填各層建筑面積之和。
8.房屋新開工面積(Construction Starts,CSt),是指在報(bào)告期內(nèi)新開工建設(shè)的房屋面積。不包括上期跨入報(bào)告期繼續(xù)施工的房屋面積和上期停緩建而在本期恢復(fù)施工的房屋面積。房屋的開工應(yīng)以房屋正式開始破土刨槽(地基處理或打永久樁)的日期為準(zhǔn)。
9.平均建設(shè)周期(Construction Period,CPt),指某種類型的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從開工到竣工交付使用所占用的時(shí)間長(zhǎng)度。在數(shù)值上,平均建設(shè)周期=房屋施工面積/新竣工面積(CPt=BUCt/NCt)。
10.竣工房屋價(jià)值(Value of Buildings Completed,VBCt),指在報(bào)告期內(nèi)竣工房屋本身的建造價(jià)值。竣工房屋的價(jià)值一般按房屋設(shè)計(jì)和預(yù)算規(guī)定的內(nèi)容計(jì)算。包括竣工房屋本身的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、屋面、裝修以及水、電、衛(wèi)等附屬工程的建筑價(jià)值,也包括作為房屋建筑組成部分而列入房屋建筑工程預(yù)算內(nèi)的設(shè)備(如電梯、通風(fēng)設(shè)備等)的購(gòu)置和安裝費(fèi)用;不包括廠房?jī)?nèi)的工藝設(shè)備、工藝管線的購(gòu)置和安裝,工藝設(shè)備基礎(chǔ)的建造;辦公和生活用家具的購(gòu)置等費(fèi)用;購(gòu)置土地的費(fèi)用;遷移補(bǔ)償費(fèi)和場(chǎng)地平整的費(fèi)用及城市建設(shè)配套投資。竣工房屋價(jià)值一般按結(jié)算價(jià)格計(jì)算。
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(二)需求指標(biāo)
1.國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP):是按市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算的一個(gè)國(guó)家(或地區(qū))所有常住單位在一定時(shí)期內(nèi)生產(chǎn)活動(dòng)的最終成果。國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值有三種表現(xiàn)形態(tài),即價(jià)值形態(tài)、收入形態(tài)和產(chǎn)品形態(tài)。從價(jià)值形態(tài)看,它是所有常住單位在一定時(shí)期內(nèi)生產(chǎn)的全部貨物和服務(wù)價(jià)值超過(guò)同期投入的全部非固定資產(chǎn)貨物和服務(wù)價(jià)值的差額,即所有常住單位的增加值之和;從收入形態(tài)看,它是所有常住單位在一定時(shí)期內(nèi)創(chuàng)造并分配給常住單位和非常住單位的初次收入之和;從產(chǎn)品形態(tài)看,它是所有常住單位在一定時(shí)期內(nèi)最終使用的貨物和服務(wù)價(jià)值減去貨物和服務(wù)進(jìn)口價(jià)值。在實(shí)際核算中,國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值有三種計(jì)算方法,即生產(chǎn)法、收入法和支出法。三種方法分別從不同的方面反映國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值及其構(gòu)成。
2.人口數(shù),是指一定時(shí)點(diǎn)、一定地區(qū)范圍內(nèi)有生命的個(gè)人總和,包括常住人口和現(xiàn)有人口。其中,常住人口是指經(jīng)常居住在這個(gè)地區(qū)的人口,現(xiàn)有人口是指在規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)時(shí)點(diǎn)下,在這個(gè)地區(qū)居留的人口。常住人口與一個(gè)地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)關(guān)系更為密切。
3.城市家庭人口,指居住在一起,經(jīng)濟(jì)上合在一起共同生活的家庭成員。凡計(jì)算為家庭人口的成員其全部收支都包括在本家庭中。
4.就業(yè)人員數(shù)量,指從事一定社會(huì)勞動(dòng)并取得勞動(dòng)報(bào)酬或經(jīng)營(yíng)收入的人員數(shù)量,包括在崗職工、再就業(yè)的離退休人員、私營(yíng)業(yè)主、個(gè)體戶主、私營(yíng)和個(gè)體就業(yè)人員、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)就業(yè)人員、農(nóng)村就業(yè)人員、其他就業(yè)人員(包括民辦教師、宗教職業(yè)者、現(xiàn)役軍人等)。這一指標(biāo)反映了一定時(shí)期內(nèi)全部勞動(dòng)力資源的實(shí)際利用情況,是研究國(guó)家基本國(guó)情國(guó)力的重要指標(biāo)。
5.就業(yè)分布。指按產(chǎn)業(yè)或職業(yè)分類的就業(yè)人員分布狀況。
6.城鎮(zhèn)登記失業(yè)率,指城鎮(zhèn)登記失業(yè)人員與城鎮(zhèn)單位就業(yè)人員(扣除使用的農(nóng)村勞動(dòng)力、聘用的離退休人員、港澳臺(tái)及外方人員)、城鎮(zhèn)單位中的不在崗職工、城鎮(zhèn)私營(yíng)業(yè)主、個(gè)體戶主、城鎮(zhèn)私營(yíng)企業(yè)和個(gè)體就業(yè)人員、城鎮(zhèn)登記失業(yè)人員之和的比。
7.城市家庭可支配收入,指家庭成員得到可用于最終消費(fèi)支出和其他非義務(wù)性支出以及儲(chǔ)蓄的總和,即居民家庭可以用來(lái)自由支配的收入。它是家庭總收入扣除交納的所得稅、個(gè)人交納的社會(huì)保障費(fèi)以及記賬補(bǔ)貼后的收入。
8.城市家庭總支出,指除借貸支出以外的全部家庭支出,包括消費(fèi)性支出、購(gòu)房建房支出、轉(zhuǎn)移性支出、財(cái)產(chǎn)性支出、社會(huì)保障支出。
9.房屋空間使用數(shù)量,指按使用者類型劃分的正在使用中的房屋數(shù)量。
10.商品零售價(jià)格指數(shù),是反映一定時(shí)期內(nèi)城鄉(xiāng)商品零售價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)和程度的相對(duì)數(shù)。商品零售物價(jià)的變動(dòng)直接影響到城鄉(xiāng)居民的生活支出和國(guó)家的財(cái)政收入,影響居民購(gòu)買力和市場(chǎng)供求的平衡,影響到消費(fèi)與積累的比例關(guān)系。
11.城市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù),是反映一定時(shí)期內(nèi)城市居民家庭所購(gòu)買的生活消費(fèi)品價(jià)格和服務(wù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)和程度的相對(duì)數(shù)。該指數(shù)可以觀察和分析消費(fèi)品的零售價(jià)格和服務(wù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格變動(dòng)對(duì)職工貨幣工資的影響,作為研究職工生活和確定工資政策的依據(jù)。
(三)市場(chǎng)交易指標(biāo)
1.銷售量(Houses Sold,HSt),指報(bào)告期內(nèi)銷售房屋的數(shù)量,單位為建筑面積或套數(shù)。在統(tǒng)計(jì)過(guò)程中,可按物業(yè)類型、存量房屋和新建房屋分別統(tǒng)計(jì)。我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計(jì)中采用是實(shí)際銷售面積,指報(bào)告期已竣工的房屋面積中已正式交付給購(gòu)房者或已簽訂(正式)銷售合同的商品房屋面積。不包括已簽訂預(yù)售合同正在建設(shè)的商品房屋面積,但包括報(bào)告期或報(bào)告期以前簽訂了預(yù)售合同,在報(bào)告期又竣工的商品房屋面積。
2.出租量(Houses Rented,HRt),指報(bào)告期內(nèi)出租房屋的數(shù)量,單位為建筑面積或套數(shù)。在統(tǒng)計(jì)過(guò)程中,可按房屋類型和新建房屋分別統(tǒng)計(jì)。我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計(jì)中的出租面積,是指在報(bào)告期期末房屋開發(fā)單位出租的商品房屋的全部面積。
3.吸納量(Absorption Volume,AVt),指報(bào)告期內(nèi)銷售和出租房屋的數(shù)量之和(AVt=HSt+HRt),單位為建筑面積或套數(shù)。實(shí)際統(tǒng)計(jì)過(guò)程中,可按銷售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物業(yè)類型等分別統(tǒng)計(jì)。
4.吸納率(Absorption Rate,ARt),指報(bào)告期內(nèi)吸納量占同期可供租售量的比例(ARt=AVt/HSRt),以百分?jǐn)?shù)表示,有季度吸納率、年吸納率等。實(shí)際計(jì)算過(guò)程中,可按銷售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物業(yè)類型等分別計(jì)算。
5.吸納周期(Absorption Period,APt),指按報(bào)告期內(nèi)的吸納速度(單位時(shí)間內(nèi)的吸納量)計(jì)算,同期可供租售量可以全部被市場(chǎng)吸納所需要花費(fèi)的時(shí)間(APt=HSRt/AVt),單位為年、季度或月,在數(shù)值上等于吸納率的倒數(shù)。在計(jì)算過(guò)程中,可按銷售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物業(yè)類型等分別計(jì)算。在新建商品房銷售市場(chǎng),吸納周期又稱為銷售周期。
6.預(yù)售面積,指報(bào)告期末仍未竣工交付使用,但已簽訂預(yù)售合同的正在建設(shè)的商品房屋面積。報(bào)告期預(yù)售又在報(bào)告期轉(zhuǎn)正式或協(xié)議銷售的商品房屋的面積應(yīng)列入實(shí)際銷售面積,同時(shí)統(tǒng)計(jì)為銷售收入。
7.房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù),是反映一定時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)和程度的相對(duì)數(shù),包括房屋銷售價(jià)格指數(shù)、房屋租賃價(jià)格指數(shù)和土地交易價(jià)格指數(shù)。理想的價(jià)格指數(shù),應(yīng)該是基于同質(zhì)物業(yè)的價(jià)格指數(shù)。我國(guó)目前的各類房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù),通?;谄骄鶅r(jià)格。
8.房地產(chǎn)價(jià)格,指報(bào)告期房地產(chǎn)市場(chǎng)中的價(jià)格水平,通常用不同類型房屋的中位數(shù)價(jià)格表示。中國(guó)現(xiàn)有房地產(chǎn)價(jià)格統(tǒng)計(jì),是基于各類物業(yè)平均價(jià)格的統(tǒng)計(jì)。
9.房地產(chǎn)租金,指報(bào)告期房地產(chǎn)市場(chǎng)中的租金水平,通常用不同類型房屋的中位數(shù)租金表示。中國(guó)現(xiàn)有房地產(chǎn)租金統(tǒng)計(jì),是基于各類物業(yè)平均租金的統(tǒng)計(jì)。
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