物業(yè)管理師講義:房地產開發(fā)項目的規(guī)劃設計管理

　　房地產開發(fā)項目的規(guī)劃設計管理

　　房地產開發(fā)一般可以劃分為四個階段：投資機會選擇與決策分析階段、房地產開發(fā)前期工作階段、房地產開發(fā)建設階段、房地產租售經(jīng)營階段。其中，房地產開發(fā)前期工作階段的內容，包括取得建設用地、取得建設項目的立項批復、完成房屋拆遷、審定項目規(guī)劃設計等方面工作。

　　城市規(guī)劃部門對房地產開發(fā)項目的管理，包括審定項目規(guī)劃設計和實施監(jiān)督檢查兩個方面。

　　(一)城市規(guī)劃的概念和與房地產開發(fā)項目的關系

　　1.城市規(guī)劃的概念

　　城市規(guī)劃是指為了確定城市規(guī)模和發(fā)展方向，以實現(xiàn)城市經(jīng)濟和社會發(fā)展為目標，合理利用城市土地，協(xié)調城市空間布局和各項建設的綜合部署及具體安排。國家設立城市規(guī)劃管理部門，依據(jù)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃，以及當?shù)氐淖匀画h(huán)境、資源條件、歷史情況、現(xiàn)狀特點，負責編制城市規(guī)劃。根據(jù)城市規(guī)劃的作用，編制城市規(guī)劃一般分總體規(guī)劃和詳細規(guī)劃兩個階段進行。大城市、中等城市為了進一步控制和確定不同地段的土地用途、范圍和容量，協(xié)調各項基礎設施和公共設施的建設，在總體規(guī)劃基礎上，可以編制分區(qū)規(guī)劃。

　　城市總體規(guī)劃的主要任務是，綜合研究城市的性質、發(fā)展目標和發(fā)展規(guī)模，確定城市建設用地布局、功能分區(qū)和各項建設的總體部署，綜合制定城市交通體系和河湖、綠地系統(tǒng)，控制各項專業(yè)規(guī)劃和近期建設規(guī)劃。

　　城市詳細規(guī)劃是在城市總體規(guī)劃或者分區(qū)規(guī)劃的基礎上，對城市近期區(qū)域內各項建設作出具體規(guī)劃。城市詳細規(guī)劃又分為控制性詳細規(guī)劃和修建性詳細規(guī)劃。

　　(1)控制性詳細規(guī)劃的主要內容

　　控制性詳細規(guī)劃由規(guī)劃部門負責編制，主要內容有：

　　1)規(guī)劃范圍內不同性質用地的界限和建筑類型;

　　2)規(guī)定各地塊建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等控制指標;

　　3)規(guī)定項目與大市政接口、停車泊位、建筑后退紅線距離、建筑間距等;

　　4)提出各地塊建筑體量、豎向規(guī)劃與色彩要求;

　　5)確定各級支路的紅線位置、控制點坐標和標高;

　　6)確定工程管線走向、管徑和工程設施用地界限。

　　(2)修建性詳細規(guī)劃的主要內容

　　修建性詳細規(guī)劃是依據(jù)控制性詳細規(guī)劃的各項指標和要求，直接對建設項目進行規(guī)劃設計和修建安排，指導建筑設計和工程施工圖設計。修建性詳細規(guī)劃由開發(fā)建設單位組織、委托規(guī)劃、設計單位完成，主要內容有：

　　1)建設條件分析及綜合技術論證;

　　2)總平面圖布置、建筑、道路、綠地的空間布局和景觀設計;

　　3)道路、綠化、工程管線規(guī)劃設計;

　　4)豎向規(guī)劃設計;

　　5)工程量估算和投資效益分析。

　　2.城市規(guī)劃與房地產開發(fā)項目的關系

　　房地產開發(fā)是城市建設的主要方式，與城市規(guī)劃有著相互依存的關聯(lián)?！冻鞘幸?guī)劃法》規(guī)定：“城市規(guī)劃區(qū)內的土地利用和各項建設必須符合城市規(guī)劃，服從規(guī)劃管理。”其中，城市規(guī)劃區(qū)是指城市行政區(qū)域內因城市建設和發(fā)展需要實行規(guī)劃控制的區(qū)域。房地產開發(fā)作為城市建設的主要方式，基本都是在城市規(guī)劃區(qū)內進行。因此房地產開發(fā)項目的規(guī)劃設計，只有符合城市規(guī)劃要求，包括用地數(shù)量、用地位置、用地強度、建筑用途的功能布局、建筑設計形式、設計標準，才能有效促進城市建設，和諧城市經(jīng)濟與社會發(fā)展。同時，房地產開發(fā)建設又是實現(xiàn)城市規(guī)劃的主要途徑，沒有房地產開發(fā)建設的實施，城市規(guī)劃如同紙上談兵，失去其存在的意義。

　　(二)房地產開發(fā)項目的規(guī)劃設計審定

　　審定房地產開發(fā)項目規(guī)劃設計的過程，就是通過對修建性詳細規(guī)劃的編制、修改，使其符合城市總體規(guī)劃和控制性詳細規(guī)劃的過程，也是城市規(guī)劃部門對房地產開發(fā)項目前期工作實施管理的過程。規(guī)劃管理的主要方式是依據(jù)《城市規(guī)劃法》審批、核發(fā)“一書兩證”，即，項目選址意見書、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證。

　　1.建設項目選址意見書

　　《城市規(guī)劃法》規(guī)定：“城市規(guī)劃區(qū)內的建設工程的選址和布局必須符合城市規(guī)劃。設計任務書報請批準時，必須附有城市規(guī)劃行政主管部門的選址意見書?！苯ㄔO項目選址意見書的主要內容是，建設項目的基本情況和項目規(guī)劃管理的主要依據(jù)。城市規(guī)劃行政主管部門對建設項目選址意見書的審批權限實行分級管理，分級管理的劃分標準，主要是根據(jù)批準立項計劃的機關而確定。申報建設項目選址意見書的主要要求是：

　　(1)項目選址的土地權屬情況;

　　(2)對擬建工程的說明，包括建筑位置、使用性質、高度、面積等;

　　(3)界址地形圖，包括建筑工程用地和相鄰單位及建筑。

　　2.建設用地規(guī)劃許可證

　　《城市規(guī)劃法》規(guī)定：“在城市規(guī)劃區(qū)內進行建設需要申請用地的，必須持國家批準建設項目的有關文件，向城市規(guī)劃行政主管部門申請定點，由城市規(guī)劃行政主管部門核定其用地位置和界限，提供規(guī)劃設計條件，核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證。建設單位或者個人在取得建設用地規(guī)劃許可證后，方可向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請用地”。申報建設用地規(guī)劃許可證的主要要求是：

　　(1)市政府對征用集體土地的批復或國土部門對選址用地范圍、數(shù)量的意見;

　　(2)規(guī)劃部門審定的設計方案。

　　3.建設工程規(guī)劃許可證

　　《城市規(guī)劃法》規(guī)定：“在城市規(guī)劃區(qū)內新建、擴建和改建建筑物、構筑物、道路、管線和其他工程設施，必須持有關批準文件向城市規(guī)劃行政主管部門提出申請，由城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)城市規(guī)劃提出的規(guī)劃設計要求，核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證件。建設單位或者個人在取得建設工程規(guī)劃許可證件和其他有關批準文件后，方可申請辦理開工手續(xù)。”申報建設工程規(guī)劃許可證，應按審定設計方案要求向規(guī)劃部門提供各類工程設計圖和有關文件。

　　(三)城市規(guī)劃部門對建設項目的檢查和監(jiān)督

　　檢查和監(jiān)督開發(fā)建設單位認真落實審定的規(guī)劃和設計，是城市規(guī)劃部門的重要職能?！冻鞘幸?guī)劃法》規(guī)定“城市規(guī)劃行政主管部門有權對城市規(guī)劃區(qū)內的建設工程是否符合規(guī)劃要求進行檢查。被檢查者應當如實提供情況和必要的資料，檢查者有責任為被檢查者保守技術秘密和業(yè)務秘密。”同時，對城市規(guī)劃區(qū)內重要建設工程，城市規(guī)劃部門可以參加竣工驗收。城市規(guī)劃區(qū)內的其他建設工程，建設單位應當在竣工驗收后六個月內向城市規(guī)劃行政主管部門報送有關竣工資料。

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