2015物業(yè)管理師講義:前期物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)規(guī)則

　　前期物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)規(guī)則

　　(一)招標(biāo)原則與招標(biāo)形式

　　招標(biāo)由招標(biāo)人依法組織實(shí)施，前期物業(yè)管理招標(biāo)人是指依法進(jìn)行前期物業(yè)管理招標(biāo)的物業(yè)建設(shè)單位。

　　1.招標(biāo)原則

　　(1)不得以不合理?xiàng)l件限制或者排斥潛在投標(biāo)人。

　　(2)不得對(duì)潛在投標(biāo)人實(shí)行歧視待遇。

　　(3)不得對(duì)潛在投標(biāo)人提出與招標(biāo)物業(yè)管理項(xiàng)目實(shí)際不符的資格要求。

　　2.招標(biāo)形式

　　前期物業(yè)管理招標(biāo)分為公開招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)。

　　(1)公開招標(biāo)要求招標(biāo)人在公共媒介上發(fā)布招標(biāo)公告，例如在報(bào)紙、廣播、電視、網(wǎng)站上發(fā)布公告，邀請(qǐng)不特定的物業(yè)管理企業(yè)參加投標(biāo)。同時(shí)，公開招標(biāo)還須在中國(guó)住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)和中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)網(wǎng)上發(fā)布免費(fèi)招標(biāo)公告，以便利全國(guó)同業(yè)廣泛了解物業(yè)管理招標(biāo)信息。招標(biāo)人發(fā)布的招標(biāo)公告，應(yīng)當(dāng)載明招標(biāo)人的名稱、地址、招標(biāo)項(xiàng)目的基本情況以及獲取招標(biāo)文件的辦法等事項(xiàng)。

　　(2)邀請(qǐng)招標(biāo)

　　邀請(qǐng)招標(biāo)也稱定向招標(biāo)，是指招標(biāo)人有選擇的向物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書，邀請(qǐng)?zhí)囟ㄎ飿I(yè)管理企業(yè)參加投標(biāo)，主要適用對(duì)物業(yè)管理有特定要求的物業(yè)管理項(xiàng)目，例如，有復(fù)雜專業(yè)設(shè)備設(shè)施的物業(yè)管理項(xiàng)目、有保密要求的物業(yè)管理項(xiàng)目。采取邀請(qǐng)招標(biāo)方式的，招標(biāo)人必須向3個(gè)以上物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書，投標(biāo)邀請(qǐng)書內(nèi)容與公開招標(biāo)的招標(biāo)公告內(nèi)容相同。

　　各有優(yōu)缺點(diǎn)：公開招標(biāo)，可以使投標(biāo)人充分獲得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的利益，同時(shí)又實(shí)現(xiàn)了公平競(jìng)爭(zhēng)，大大減少了偷工減料的舞弊現(xiàn)象，是最系統(tǒng)、最完整和規(guī)范性最好的招標(biāo)方式公開招標(biāo)方式，但缺點(diǎn)是招標(biāo)時(shí)間長(zhǎng)，招標(biāo)成本較高。邀請(qǐng)招標(biāo)具有節(jié)省時(shí)間、減少招標(biāo)費(fèi)用的優(yōu)點(diǎn)，但這種招標(biāo)方式也有其弊病，那就是再好的篩選，也有可能遺漏一些合格的、有競(jìng)爭(zhēng)力的物業(yè)管理企業(yè)，容易造成招標(biāo)人和投標(biāo)人的作弊現(xiàn)象。

　　3.招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)

　　無(wú)論公開招標(biāo)與邀請(qǐng)招標(biāo)，招標(biāo)人可以自行組織和實(shí)施招標(biāo)活動(dòng)，沒(méi)有能力組織和實(shí)施招標(biāo)活動(dòng)的，也可以委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)辦理招標(biāo)事宜。物業(yè)管理招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)人委托的范圍內(nèi)辦理招標(biāo)事宜，既不能越權(quán)代理，也不能違反前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)規(guī)定。

　　(二)招標(biāo)文件的編制與招標(biāo)項(xiàng)目備案

　　1.招標(biāo)文件的編制

　　《前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法》規(guī)定，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理項(xiàng)目的特點(diǎn)和需要，在招標(biāo)前完成招標(biāo)文件的編制。

　　(1)招標(biāo)人及招標(biāo)項(xiàng)目簡(jiǎn)介：包括招標(biāo)人名稱、地址、聯(lián)系方式、項(xiàng)目基本情況、物業(yè)管理用房的配備情況等;

　　(2)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及要求：包括物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容和應(yīng)當(dāng)達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)等;

　　(3)對(duì)投標(biāo)人及投標(biāo)書的要求：包括投標(biāo)人資格、投標(biāo)書形式、主要內(nèi)容等;

　　(4)評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)標(biāo)方法;

　　(5)招標(biāo)活動(dòng)方案：包括招標(biāo)組織機(jī)構(gòu)情況，開標(biāo)時(shí)間和地點(diǎn)等;

　　(6)物業(yè)服務(wù)合同的簽訂說(shuō)明;

　　(7)其他事項(xiàng)的說(shuō)明及法律法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容。

　　2.招標(biāo)項(xiàng)目備案

　　招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書的10日前，向物業(yè)項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。

　　備案應(yīng)向房地產(chǎn)行政主管部門提交以下材料：

　　(1)與物業(yè)管理有關(guān)的物業(yè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的政府批件;

　　(2)招標(biāo)公告或者招標(biāo)邀請(qǐng)書;

　　(3)招標(biāo)文件;

　　(4)法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。

　　(三)招標(biāo)程序規(guī)則(重點(diǎn))注意數(shù)據(jù)

　　《前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法》規(guī)定：

　　(1)招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)確定投標(biāo)人編制投標(biāo)文件所需的合理期間，公開招標(biāo)物業(yè)管理項(xiàng)目，自招標(biāo)文件發(fā)出之日起至投標(biāo)人提交投標(biāo)文件截至之日止，最短不得少于20日。

　　(2)招標(biāo)人對(duì)已發(fā)出的招標(biāo)文件，認(rèn)為必須澄清或者修改有關(guān)內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件截止時(shí)間至少15日前，以書面形式通知所有的招標(biāo)文件收受人。該澄清或者修改的內(nèi)容為招標(biāo)文件的組成部分。

　　(3)招標(biāo)人根據(jù)物業(yè)管理項(xiàng)目的具體情況，可以組織潛在的投標(biāo)申請(qǐng)人踏勘物業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，并提供隱蔽工程圖紙等詳細(xì)資料。對(duì)投標(biāo)申請(qǐng)人提出的疑問(wèn)應(yīng)當(dāng)予以澄清并以書面形式發(fā)送給所有的招標(biāo)文件收受人。但不能透露潛在投票人的數(shù)量，名稱，如有標(biāo)底，不能透露標(biāo)底。

　　(4)通過(guò)招投標(biāo)方式選擇物業(yè)管理企業(yè)的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照以下規(guī)定時(shí)限完成物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)工作：

　　①新建現(xiàn)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前30日完成;

　?、陬A(yù)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成;

　?、鄯浅鍪鄣男陆ㄎ飿I(yè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在交付使用前90日完成。

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