2014物業(yè)管理師物業(yè)經(jīng)營管理考點(diǎn):零售商業(yè)物業(yè)
零售商業(yè)物業(yè)
零售商業(yè)物業(yè)投資區(qū)位的選擇,在很大程度上取決于零售商業(yè)物業(yè)輻射區(qū)域分析的結(jié)果。商業(yè)輻射區(qū)域是指某一零售商業(yè)項(xiàng)目的主要消費(fèi)者的分布范圍。商業(yè)輻射區(qū)域分析包括:可能的顧客流量、消費(fèi)者行為、喜好和偏愛及購買能力分析。
此外,新零售商業(yè)項(xiàng)目的落成并不能創(chuàng)造出新的購買力;它必須從其他零售商業(yè)項(xiàng)目那里吸引或爭取消費(fèi)者,因此對處于同一供需圈內(nèi)其他競爭性物業(yè)的競爭條件分析也對場地選擇有主要影響。
商業(yè)輻射區(qū)域通常被分為三個(gè)部分:主要區(qū)域、次要區(qū)域和邊界區(qū)域。主要區(qū)域是與項(xiàng)目所處地點(diǎn)直接相鄰的區(qū)域,其營業(yè)額的 60%~75%都來自該區(qū)域;次要區(qū)域是距離項(xiàng)目所處地點(diǎn)5~15km的區(qū)域(對市級(jí)購物中心而言),項(xiàng)目營業(yè)額的15%~20%來自該區(qū)域;邊界區(qū)域是距物業(yè)所處地點(diǎn)15km以外的區(qū)域,占營業(yè)額的5%~15%。對于每一個(gè)零售商業(yè)項(xiàng)目來說,不管其規(guī)模大小如何,都有其輻射區(qū)域和影響范圍,但這些輻射區(qū)域和影響范圍的大小隨每一宗具體零售商業(yè)項(xiàng)目的規(guī)模、類型、位置而有較大差異。
人們購買食品一般只愿意走一兩公里,購買服裝和家庭生活用品的出行距離可達(dá)到5~8km,出行10km以上往往是為了大宗綜合性購物。因此,在某一商業(yè)輻射區(qū)域內(nèi),項(xiàng)目建設(shè)場地的選擇還受消費(fèi)者到達(dá)該地點(diǎn)是否方便,即項(xiàng)目的易接近性或交通通達(dá)程度的制約。對于大型商場來說,還要考慮停車的方便程度。
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