2014物業(yè)管理師制度與政策:物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容

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　　物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容

　　(一)物業(yè)管理服務(wù)

　　物業(yè)管理服務(wù)，是指業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)通過物業(yè)服務(wù)合同約定的公共性服務(wù)。概括地說，包括以下兩方面的內(nèi)容：

　　一是對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理;

　　二是維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序。

　　具體地說，物業(yè)管理服務(wù)主要包括以下內(nèi)容：

　　(1)房屋共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)與管理;

　　(2)房屋共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)與管理;

　　(3)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)與管理;

　　(4)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理服務(wù);

　　(5)物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共秩序、消防、交通等協(xié)管事項(xiàng)服務(wù);

　　(6)物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù);

　　(7)物業(yè)檔案資料的管理;

　　(8)專項(xiàng)維修資金的代管服務(wù)。

　　(二)物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)

　　物業(yè)服務(wù)合同的標(biāo)的是物業(yè)管理企業(yè)提供的公共性物業(yè)服務(wù)，物業(yè)服務(wù)的對象是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主。對每一個業(yè)主而言，依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同享受的服務(wù)應(yīng)是統(tǒng)一的。然而，由于每個業(yè)主都是獨(dú)立的民事主體，除了全體業(yè)主共同需求之外，單個業(yè)主自然會有不同他人的特殊需求。例如，業(yè)主張先生夫婦均在外企工作，沒有時間接送上小學(xué)的兒子，于是，張先生自然產(chǎn)生了請人接送小孩的需求。由于這一需求無法通過業(yè)主大會與物業(yè)管理企業(yè)訂立的物業(yè)服務(wù)合同解決，如果張先生需要物業(yè)管理企業(yè)提供接送其小孩的服務(wù)，則可以與物業(yè)管理企業(yè)就該事項(xiàng)另行訂立協(xié)議，物業(yè)管理企業(yè)為其提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)項(xiàng)目，通常為有償服務(wù)，接受服務(wù)的張先生需要支付一定的服務(wù)報酬。

　　《條例》第四十四條規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)，服務(wù)報酬由雙方約定。理解這條規(guī)定，需注意以下幾點(diǎn)：

　　(1)提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)，并不是物業(yè)管理企業(yè)的法定義務(wù)?！稐l例》規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)“可以”而不是“應(yīng)當(dāng)”提供相關(guān)服務(wù)，是因?yàn)槲飿I(yè)管理企業(yè)是按照物業(yè)服務(wù)合同的約定來為物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主提供公共性物業(yè)服務(wù)的專業(yè)化機(jī)構(gòu)。合同約定之外的服務(wù)事項(xiàng)，由于當(dāng)事人未作約定，按照契約自由原則，業(yè)主不能強(qiáng)行要求物業(yè)管理企業(yè)提供。當(dāng)然，提供物業(yè)服務(wù)合同以外的服務(wù)，對業(yè)主而言，可以滿足自身需求，提高生活質(zhì)量;對物業(yè)管理企業(yè)而言，可以增強(qiáng)業(yè)主的親和力和認(rèn)同感，同時獲得一定的經(jīng)濟(jì)利益。因此，雖然提供相關(guān)服務(wù)不是物業(yè)管理企業(yè)的合同義務(wù)，但對于業(yè)主提出的特殊服務(wù)要求，有條件的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)盡可能的滿足;無法滿足的，盡量予以說明，以獲得業(yè)主的理解。

　　(2)合同以外的服務(wù)事項(xiàng)需由特定的業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)另行約定。需要此項(xiàng)服務(wù)的業(yè)主，需與物業(yè)管理企業(yè)另行協(xié)商，簽訂委托合同，約定雙方的權(quán)利和義務(wù)。該委托合同與物業(yè)服務(wù)合同在主體、內(nèi)容等方面并不一致，不能混為一談。

　　(3)物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)是一種有償服務(wù)。有償服務(wù)意味著接受服務(wù)者需為服務(wù)提供者支付對價――服務(wù)報酬。服務(wù)報酬的數(shù)額、支付方式、支付時間等由雙方當(dāng)事人自主約定。當(dāng)然，一些物業(yè)管理企業(yè)出于經(jīng)營策略考慮，也可能無償?shù)貫闃I(yè)主提供某些服務(wù)。但一般情況下，該類服務(wù)協(xié)議與物業(yè)服務(wù)合同一樣，屬于雙務(wù)合同的范疇，以有償為原則。

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