2014物業(yè)管理師制度與政策:共有部分的共有權(quán)
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共有部分的共有權(quán)
1.業(yè)主對(duì)專有部分以外的共有部分享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù),不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。
業(yè)主對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有權(quán),即每個(gè)業(yè)主在法律對(duì)所有權(quán)未做特殊規(guī)定的情形下,對(duì)專有部分以外的走廊、樓梯、道路、電梯、外墻面、水箱、水電氣管線等共有部分,對(duì)物業(yè)管理用房、公用設(shè)施、綠地、道路等共有部分享有占有、使用、收益或者處分的權(quán)利。但是,如何行使占有、使用、收益或者處分的權(quán)利,還要依據(jù)物權(quán)法的相關(guān)法律、法規(guī)和建筑區(qū)劃管理規(guī)約的規(guī)定。業(yè)主對(duì)專有部分以外的共有部分的共有權(quán),還包括對(duì)共有部分共負(fù)義務(wù)。同樣,業(yè)主對(duì)共有部分如何承擔(dān)義務(wù),也要依據(jù)物權(quán)法及相關(guān)法律、法規(guī)和建筑區(qū)劃管理規(guī)約的規(guī)定。業(yè)主對(duì)專有部分以外的共有部分的共有權(quán),還包括對(duì)共有部分共負(fù)義務(wù)。同樣,業(yè)主對(duì)共有部分如何承擔(dān)義務(wù),也要依據(jù)物權(quán)法及相關(guān)法律、法規(guī)和建筑區(qū)劃管理規(guī)約的規(guī)定。
由于業(yè)主對(duì)專有部分以外的共有部分既享有權(quán)利,又負(fù)有義務(wù),有的業(yè)主就可能以放棄權(quán)利為由,不履行義務(wù)。對(duì)此,物權(quán)法第七十二條規(guī)定,業(yè)主不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。例如,業(yè)主不得以不使用電梯為由,不交納電梯維修費(fèi)用;在集中供暖的情況下,不得以冬季不在此居住為由,不交納暖氣費(fèi)用。
2.建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、物業(yè)管理用房以及其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施的所有權(quán)歸屬。
《物權(quán)法》第七十三條規(guī)定:“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路,屬于業(yè)主共有,但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地,屬于業(yè)主共有,但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房,屬于業(yè)主共有?!毙枰⒁獾氖?,法律規(guī)定的綠地、道路歸業(yè)主所有,不是說綠地、道路的土地所有權(quán)歸業(yè)主所有,而是說綠地、道路作為土地上的附著物歸業(yè)主所有。物業(yè)管理用房歸業(yè)主所有,與《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定一致。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十八條規(guī)定:“物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意,物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途?!?/P>
3.建筑區(qū)劃內(nèi)車位、車庫的所有權(quán)歸屬
在對(duì)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際作法和存在問題進(jìn)行調(diào)查研究的基礎(chǔ)上,借鑒國外的通常做法,從易于操作,減少糾紛和保護(hù)業(yè)主利益的角度出發(fā),《物權(quán)法》第七十四條對(duì)建筑區(qū)域內(nèi)的車位、車庫的所有權(quán)歸屬作了如下規(guī)定:
(1)建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。
(2)建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬,由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。
(3)占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位,屬于業(yè)主共有。
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