物業(yè)管理師:不同類型房地產(chǎn)投資對區(qū)位的特殊要求
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不同類型房地產(chǎn)投資對區(qū)位的特殊要求
(一)居住物業(yè)
居住項(xiàng)目主要為人們工作勞動(dòng)之余提供一個(gè)安靜舒適的生活休息空間,此類項(xiàng)目的投資區(qū)位選擇時(shí)要考慮的主要因素包括:
1.市政公用和公建配套設(shè)施完備的程度。市政公用設(shè)施主要為居民的生活居住提供水、電、燃?xì)獾龋ㄅ涮自O(shè)施則包括托兒所、幼兒園、中小學(xué)、醫(yī)院、郵局、商業(yè)零售網(wǎng)點(diǎn)、康體設(shè)施等。國內(nèi)大量空置的商品住宅,許多是因?yàn)椴痪邆渖鲜雠涮讞l件造成的。對于小型的居住項(xiàng)目,其本身不具備提供上述配套設(shè)施的能力,對場地周圍已具備的配套設(shè)施能力的依賴性就更大。
2.公共交通便捷程度。從我國目前的居民家庭結(jié)構(gòu)來分析,大多數(shù)屬于工薪階層,私人汽車還只是剛剛進(jìn)入少數(shù)家庭,對方便快捷的公共交通系統(tǒng)的依賴程度非常大,因此居住項(xiàng)目區(qū)位選擇時(shí)應(yīng)認(rèn)真考慮公共交通系統(tǒng)的完備程度。
3.環(huán)境因素。隨著城市居民生活水平的提高,對居住環(huán)境提出了越來越高的要求。山、水、綠地、陽光、清新的空氣、無噪聲污染等,都是居民選擇安居,進(jìn)而也是房地產(chǎn)商在選擇居住項(xiàng)目區(qū)位時(shí)要慎重考慮的因素。
4.居民人口與收入。居住項(xiàng)目的市場前景受附近地區(qū)人口數(shù)量、家庭規(guī)模和結(jié)構(gòu)、家庭收入水平、人口流動(dòng)性、當(dāng)前居住狀況等方面的影響。居住項(xiàng)目投資如果選擇在人口素質(zhì)高、支付能力強(qiáng)的地區(qū)進(jìn)行,就意味著提高了成功的可能性。
(二)寫字樓物業(yè)
影響寫字樓項(xiàng)目區(qū)位選擇的特殊因素包括:
1.與其他商業(yè)設(shè)施接近的程度。商業(yè)辦公也存在著聚集效應(yīng),同樣位于城市中心商務(wù)區(qū)的項(xiàng)目,則其未來的使用者就可以方便地同位于相同區(qū)域的客戶開展業(yè)務(wù)。因此,與另外商業(yè)設(shè)施接近的程度,決定了寫字樓項(xiàng)目對未來使用者的吸引力,雖然這種吸引力也會由于城市建設(shè)的發(fā)展而經(jīng)常發(fā)生變化,但它對寫字樓項(xiàng)目區(qū)位選擇過程的影響則是不言而喻的。
2.周圍土地利用情況和環(huán)境。如果寫字樓項(xiàng)目所處的位置,周圍有很多工業(yè)建筑、環(huán)境惡劣,就會大大降低該寫字樓的吸引力。寫字樓的區(qū)位還可能由于其鄰近政府、大型公司或金融機(jī)構(gòu)的辦公大樓而增加對租戶的吸引力。
3.易接近性。寫字樓項(xiàng)目區(qū)位選擇還應(yīng)重視其易接近性。大型寫字樓建筑往往能容納成千上萬的人在里面辦公,有沒有快捷有效的道路進(jìn)出寫字樓,會極大地影響到寫字樓的檔次。寫字樓建筑周圍如有多種交通方式可供選擇(公共汽車、地鐵、高速公路等)能極大地方便在寫字樓工作的人。是否有足夠的停車位也會影響到寫字樓的易接近性。一般來說,中心商務(wù)區(qū)的寫字樓不能像郊區(qū)寫字樓那樣提供足夠的停車位,但位于大城市中心商務(wù)區(qū)的寫字樓周圍往往有方便快捷的公共交通。
(三)零售商業(yè)物業(yè)
零售商業(yè)物業(yè)投資區(qū)位的選擇,在很大程度上取決于零售商業(yè)物業(yè)輻射區(qū)域分析的結(jié)果。商業(yè)輻射區(qū)域是指某一零售商業(yè)項(xiàng)目的主要消費(fèi)者的分布范圍。商業(yè)輻射區(qū)域分析包括:可能的顧客流量、消費(fèi)者行為、喜好和偏愛及購買能力分析。此外,新零售商業(yè)項(xiàng)目的落成并不能創(chuàng)造出新的購買力;它必須從其他零售商業(yè)項(xiàng)目那里吸引或爭取消費(fèi)者,因此對處于同一供需圈內(nèi)其他競爭性物業(yè)的競爭條件分析也對場地選擇有主要影響。
商業(yè)輻射區(qū)域通常被分為三個(gè)部分:主要區(qū)域、次要區(qū)域和邊界區(qū)域。主要區(qū)域是與項(xiàng)目所處地點(diǎn)直接相鄰的區(qū)域,其營業(yè)額的60%~75%都來自該區(qū)域;次要區(qū)域是距離項(xiàng)目所處地點(diǎn)5~15km的區(qū)域(對市級購物中心而言),項(xiàng)目營業(yè)額的15%~20%來自該區(qū)域;邊界區(qū)域是距物業(yè)所處地點(diǎn)15km以外的區(qū)域,占營業(yè)額的5%~15%。對于每一個(gè)零售商業(yè)項(xiàng)目來說,不管其規(guī)模大小如何,都有其輻射區(qū)域和影響范圍,但這些輻射區(qū)域和影響范圍的大小隨每一宗具體零售商業(yè)項(xiàng)目的規(guī)模、類型、位置而有較大差異。人們購買食品一般只愿意走一兩公里,購買服裝和家庭生活用品的出行距離可達(dá)到5~8km,出行10km以上往往是為了大宗綜合性購物。因此,在某一商業(yè)輻射區(qū)域內(nèi),項(xiàng)目建設(shè)場地的選擇還受消費(fèi)者到達(dá)該地點(diǎn)是否方便,即項(xiàng)目的易接近性或交通通達(dá)程度的制約。對于大型商場來說,還要考慮停車的方便程度。
(四)工業(yè)物業(yè)
工業(yè)項(xiàng)目場地的選擇時(shí)須考慮的特殊因素包括:當(dāng)?shù)靥峁┲饕牧系目赡苄裕煌ㄟ\(yùn)輸是否足夠方便以有效地連接原材料供應(yīng)基地和產(chǎn)品銷售市場,技術(shù)人才和勞動(dòng)力供給的可能性,水、電等資源供給的充足程度,控制環(huán)境污染的政策等。
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