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2014物業(yè)管理師經(jīng)營管理:成本預(yù)算的編制程序

更新時間:2014-07-16 10:02:14 來源:|0 瀏覽0收藏0
摘要 2014年物業(yè)管理師考試《物業(yè)經(jīng)營管理》,成本預(yù)算的編制程序,已經(jīng)整理更新,供各位考友復(fù)習備考。

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  成本預(yù)算的編制程序

  不同的物業(yè)管理企業(yè),編制預(yù)算的方式和程序各不相同。一般而言,為調(diào)動廣大員工的積極性,在成本預(yù)算的編制過程中,應(yīng)盡可能讓物業(yè)管理企業(yè)的各個部門和所有員工共同參與,并由物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)部門負責編制財務(wù)預(yù)算,包括成本的預(yù)算。

  (一)成本預(yù)算的編制方式

  各物業(yè)管理企業(yè)常用的預(yù)算編制方式為“二下一上式”。物業(yè)管理企業(yè)管理層首先將財務(wù)規(guī)劃確定的預(yù)計損益表分部門下達,作為各部門編制預(yù)算的控制目標(一下);各部門根據(jù)控制目標的要求,結(jié)合自身的實際情況,編制出分季度的成本預(yù)算草案,并上報物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)部門(一上);財務(wù)部門對各部門的成本預(yù)算草案進行匯總和綜合平衡,編制出正式的財務(wù)預(yù)算(包括成本預(yù)算),并報物業(yè)管理企業(yè)管理層,然后再由管理層交業(yè)主大會討論批準后,正式下達給各部門執(zhí)行(二下)。

  (二)成本預(yù)算的編制程序

  (1)收集和整理有關(guān)資料。在編制成本預(yù)算前,財務(wù)部門要收集和整理有關(guān)資料,對上年度成本預(yù)算的執(zhí)行情況進行分析,總結(jié)上年度執(zhí)行成本預(yù)算的經(jīng)驗和存在的問題,提出改進措施,以便正確地、真實地編制預(yù)算期成本預(yù)算。

  需要收集和整理的資料主要包括:預(yù)算期業(yè)務(wù)量、物資采購情況和工資情況等有關(guān)資料;材料消耗定額、工時消耗定額和費用消耗定額等有關(guān)定額資料;上級下達的成本降低指標等資料;國家有關(guān)成本開支規(guī)定及編制成本預(yù)算的要求等資料;本企業(yè)上年度的實際成本以及同行業(yè)同類管理服務(wù)的成本資料等。

  (2)對預(yù)算期成本指標進行預(yù)測。在編制成本預(yù)算前,財務(wù)部門先分別預(yù)測由于材料費的升降而影響的服務(wù)成本降低率,人工費的升降而影響的服務(wù)成本降低率,生產(chǎn)費用的升降而影響的服務(wù)成本降低率;然后加以匯總,計算出總的服務(wù)成本降低率。將預(yù)測的成本降低率,與上級下達的成本降低率指標相比較,若前者大于后者,即表明企業(yè)(部門)按照預(yù)測的成本降低率的有關(guān)數(shù)據(jù)編制預(yù)算年度成本預(yù)算,可完成上級下達的成本降低任務(wù);反之,企業(yè)(部門)就必須調(diào)整有關(guān)數(shù)字,重新計算成本降低率,以保證上級下達的成本降低任務(wù)的順利完成。

  (3)根據(jù)企業(yè)(部門)特點編制成本預(yù)算。成本預(yù)算是在進行了成本預(yù)測,實現(xiàn)了成本降低指標試算平衡的基礎(chǔ)上編制的。由于企業(yè)的規(guī)模、生產(chǎn)經(jīng)營特點及管理要求不同,因而成本預(yù)算的編制程序也不盡一致。

  (三)不同成本的預(yù)算編制

  1.營業(yè)成本預(yù)算

  營業(yè)成本是物業(yè)管理企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中發(fā)生的各項直接支出,其預(yù)算包括直接人工費和直接材料費預(yù)算兩部分。其中,直接人工費預(yù)算是公司在預(yù)算期內(nèi)直接從事物業(yè)管理活動人員的工資、獎金和福利費等預(yù)計支出,而直接材料費預(yù)算是物業(yè)管理活動中直接消耗的各種材料、輔助材料、燃料和動力、低值易耗品和包裝物等方面的預(yù)計支出。由于營業(yè)成本是公司為賺取收入而發(fā)生的直接費用,因此,編制營業(yè)成本預(yù)算,應(yīng)以收入預(yù)算為基礎(chǔ),分別確定公共服務(wù)收入、公眾代辦性服務(wù)收入和特約服務(wù)收入的直接成本。其中,公眾代辦性服務(wù)和特約服務(wù)直接成本的確定較為容易,可參照其他工商企業(yè)采用的方法確定;公共服務(wù)的直接人工費,根據(jù)保安人員、維修工程人員和清潔人員等直接從事公共服務(wù)人員的人數(shù)和當?shù)氐墓べY水平(包括職工福利費)確定,其材料成本可以上年度實際發(fā)生的成本為基礎(chǔ),增減一定百分比(通常為物價指數(shù))來確定。

  2.管理費用預(yù)算

  管理費用預(yù)算是財務(wù)預(yù)算的重要組成部分。它涵蓋了物業(yè)管理企業(yè)在提供服務(wù)過程中發(fā)生的所有間接費用,包括管理人員的工資和福利費、辦公費、差旅費、固定資產(chǎn)的折舊、保險費等。編制管理費用預(yù)算的最佳方法為零基預(yù)算,但為了簡便起見,物業(yè)管理企業(yè)仍可以采用固定預(yù)算。

  3.財務(wù)費用預(yù)算

  財務(wù)費用預(yù)算是物業(yè)管理企業(yè)在預(yù)算期內(nèi)為籌措資金所發(fā)生費用的預(yù)算,其構(gòu)成項目包括利息支出、匯兌損失、金融機構(gòu)手續(xù)費和其他財務(wù)費用等。對于一般的物業(yè)管理企業(yè)來說,如果不涉及融資的問題,通常該項費用預(yù)算值為零。

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